畅言网设计师沙龙——养老地产的设计与运营

宗志禹：

我认为以后居家式养老的模式是比较可行的。政府应该多做一些针对特别需要关怀的老人群体如失独老人的措施，给他们一个生活保障，而有消费能力的一般性的老人基本可以自己解决养老问题。我们的规范应该有底线，把所有底线都制定好，就不会出大的问题，剩下的部分交给市场去调节。 

邱彬：

我们以前在鄂尔多斯做过一个项目，超级豪华，做的是儿童福利院、社会福利院以及养老机构为一体的示范中心，但被当时的行政局和规划局打回来了，后来他们又请了一个同样来自哈尔滨的建筑师做。规划局有一个部门是市场工程部，是专门做政府工程的，再后来又找到我们要把项目改回来，因为之前的预算资金有一部分被卡了。最后整个项目重新启动。我觉得政府应该多鼓励做一些居家的、社会的养老机构，我接触到很多业主包括南方泉州地区的做了很多这样的项目。都说现在项目不好做，有的时候要从设计方面去探讨如何更好地做设计，但我们无法控制业主和政府的想法，无法改变他们。 

畅言网编辑：

现在O2O的平台还是不错的，现在soho中国像望京soho、银河soho、上海的复兴soho和外滩soho，有17万平方米是soho中国自己持有的，完全可以卖掉，而且很好卖，但是他选择做O2O，因为他们不太看好短期回报，现在在做长期。 

宗志禹：

我们昨天也谈到这个，现在很多公司都在做两件事：一个是搞养老，还有一种商业模式很简单，之前是整租和销售，现在把一年期的整租合约变成短租，价钱就可以翻倍。现在做的比较好的是毛大庆，在商业这块已经开始盈利，他的模式是在预留空间加了一个孵化器，租金按照时间段和使用频率来计算，是一个成长性很明显的产业，但是和老年产业有很大不同。老年产业在市场上有很大的关注度，我也和很多企业就此有过沟通，但是他们普遍都持一种比较审慎的态度，对于获利点怎样被激发出来，大家还保持一种观望态度。因为创业空间针对的是年轻人，一百家企业总归有一两家会使用，但一百个老年人中不一定有一个愿意入住养老住宅，客户的转化率很低，成功率比做其他产业低。所以尽管谁都知道养老产业有巨大的发展空间，但是谁都不愿意当领头羊替罪羊，都在等待有一个足够成熟的商业模式出来之后，再去复制或者简单地模拟，这样就不会有什么风险。第一个去实践的企业，很容易有风险。怎么能把老年人的消费需求和市场的需求挂钩，整合起来，对于企业来说是需要花费很大精力的。

转化率对于服务类型的产业很难去衡量，比如每个人交一定的费用，但是服务可以做可以不做，可以做得很好也可以做得很差，这种转化率很难去控制，现在年轻人做公司，过几年卖掉赚一笔，很多人都是这种模式，但是做养老产业需要很长时间、花费很大精力去投入。 

我刚才主要说了目前的一些问题，我觉得作为互联网这样一个立体的平台，我们应该更多地出去宣讲一些相关内容。因为上海也好，北京也好，都有很多创业营，大家搞24小时头脑风暴，创意很多，我觉得可以把养老板块的这些内容专门去做一个演讲，和大家做一个交流，在社会上吸引更多人关注，自然会有一些我们想不到的点子，要想确实很好地把这件事情做好，更多的还是要靠民间的智慧想法，同时政府要做好引导工作。 

畅言网编辑：

现在上海的一些老人可以到江苏去养老，他们觉得很好，并不排斥。 

宗志禹：

因为在上海买一个公寓的钱，可能到江苏就可以买一个联排别墅，环境又好，消费水平又低，交通也很便利，上海到江苏开车过去也很方便。 

付邦财：

一些别墅卖不出去，改作养老院了，还有一些高端的会所没办法改成高端的养老院。 

王兴峰：

绿城和雅园前期的销售情况是这样，后期他们统计发现，绿城自己的客户很多，原先买绿城高端住宅的客户再来买（养老地产），还是因为觉得绿城的质量好。 

宗志禹：

像万科等一些建筑方也开始向运营方转变，万科全国有几千万的业主，为什么不把他们变成自己持续发展的客户？所以现在万科除了养老，也开始做一些食堂、社区商业等等，树立品牌形象，这是开发商必须走的路，未来不可能像之前一样，只要建房子就行。想持续发展必须向可持续性发展的方向努力，我认为他们关注到养老领域是一件好事，有他们做引导，虽然不能保证他们的项目就都好，但是大家都做做得多了，好的自然就会出来，而且会变成大家学习的样本，慢慢地整体的标准就会不断提升，就像住宅一样。以前的住宅楼都长得一个样子，现在普通住宅在国内的发展也算是比较高的水平了，我们基本上用了十年时间盖了人家五十年盖的房子，这也是一个好事。 

畅言网编辑：

现在大型地产公司关注养老产业这种趋势很好，因为它的资金比较雄厚，可能更愿意去花时间研究如何做好养老产业。 

付邦财：

现在中国做养老地产的，除了国家补贴，有几个赚钱的？没有补贴很难。养老产品还有一个合同问题，有的人不讲道理不重视合同，万一有老人去世，家属去闹事，养老院是赔不起的。 

畅言网编辑：

养老产业是否可以和保险机构合作？万一出现这种问题，对自身也是一种保障。

宗志禹：

以前有过这方面的评估，对于保险公司，这种保险风险很高，所以投保的保费非常高，本身养老产的利润就非常有限，再交了保费之后更加所剩无几。我们去过医院都知道，医患矛盾、医闹等问题很难在短期之内解决，已经成为一个社会性问题了。有些人就是要闹，只要有利益存在，医闹这样的问题就会一直存在。 

付邦财：

作为医院情况还好一点，但如果一个养老院出现这样的情况，可能马上就会倒闭。大家都知道养老产业是一个好产业，其实相对来说也有很多问题，赚钱的真的不多，如果政府给的补贴多，日子还好过一点。有的养老院只能等逢年过节，期盼各大企业捐助一点，就像化缘一样。 

畅言网编辑：

这是不是跟我们中国人的传统观念也有一定关系，能在家养老的就不去养老机构。如果大家都送老人去养老院养老，就跟大人送孩子去学校一样，可能情况就会好很多，哪怕这个学校再贵，也要去。

付邦财：

学校是受教育的地方，当然再贵也要去，但养老院不一样。 

宗志禹：

学校是孕育希望的地方，大家都是在有希望的地方花钱，不会在养老院这样的地方花钱。 

叶霞：

很多老年人的意识都是辛辛苦苦一辈子攒下来的房子和钱，如果把房子卖了给自己养老，那么就没有给子孙后代留下东西。 

付邦财：

中国的老年人都希望子女过得很好，不希望把钱都花在自己身上。 

宗志禹：

目前中国一方面搞的养老项目、养老机构应该更多地去跟互联网、跟社区化相结合，保证一种低成本的服务。老年人更多的需要是关怀，他们愿意花这个钱去享受一些陪伴服务。例如年轻人每天或者隔两三天去看望一下老人，陪他们聊聊天，特别是一些孤寡老人，这其实是给人一种基本的安全感，需要有人和他们说说话，这种服务以我们目前的社会资源也是比较容易达到的，我觉得可以预见一两年之内应该会有这样的产业出现。 

畅言网编辑：

上海有一些小区里的文化中心，组织各种活动，爱下棋的老人一起下棋，爱打麻将的一起打麻将，爱编织的一起编织，这样很好。 

宗志禹：

所以我觉得我们的社会需要多一些这样的服务机构，更多地去服务于老年人群，服务费用在一个老年人能够接受的合理的价格范畴。要把各种资源联系起来，目前我们还没有很好地把各个专项的产业整合发展起来。 

畅言网编辑：

我觉得现在这种操作应该不难，像东方有线就是这种社区互动平台，老人比较容易操作，给老人电脑一般不会操作，但东方有线的操作还是比较容易的，大概一年两百多，通过电视连接的APP操作。 

宗志禹：

这其中涉及到很多问题，你要跟很多平台去谈这个合作和各种服务，不是简单的一个电视遥控器操作的问题。老人服务这块是以家政的项目去审批还是以其他的服务形式去审批？因为有资质审核的门槛，不是谁都可以做的。需要一定资金投入，让各方面都到位。 

这其中还牵扯到信息产业，你从哪里获得的信息知道老人需要你？说白了就是在铺货的过程中，要挨个小区挨个老人地去做调研。不光这些，比如要在老人家里装一个呼叫器，所花费的成本就是很高的。因为必须是后期大家都对这种东西有认知了才会愿意试用，前期对产品没有认知，老人是不会同意安装使用的。所以需要很认真地和老人沟通，还要告诉他风险在哪里，否则万一后期出现一点状况会更难处理。这其中又涉及到了很多社会问题，例如现在引发广泛讨论的老年人摔倒扶不扶的问题。去老人家里，也可能涉及一些类似的问题。所以大家对这方面会非常谨慎，因为有风险，不可控因素很大。当然这个问题也是可以解决的，例如去老人家里时要带着摄像头，全程录音录像，但是这种解决方式有资金花费等各方面的代价。 

畅言网编辑：

大家都觉得做第一个吃螃蟹的人很难，但是我觉得，养老产业的前景还是很美好的，因为毕竟需求还是在这里的。我觉得刚才大家提出的意见非常好，例如和老年医学的专家合作，现在像上海等地还有一些养生栏目都是结合老人做的，包括政府部门的养老部门或者老年人。不知道是否有养老产业协会，比较容易操作的，形成互动，邀请医学专家，开展多方面的讲座。

付邦财：

可以联系一些退休的公职部门的老年人参加交流，在职的可能不方便，支持养老事业的退休干部也可以，他们有的希望参加一些社会活动。政府在职人员公务比较忙，退休以后可能会感兴趣。 

叶霞：

通过你们的平台我们发出声音，让更多的人关注养老地产，通过交流讨论也能够促进设计师自身水平的提高。我觉得除了面对面交流发表观点，还拥有更层次挖掘的空间，这方面我们也可以尝试。在一些活动中，设计师可以进行项目的交流、合作的碰撞，这样产生的聚集效应更大一些。大家都很忙，每个公司的老总愿意花一些时间坐下来聊一聊这样的机会比较少，希望能够开展多种形式的交流活动。 

宗志禹：

我们很愿意参加这种交流活动，无论是对公司、还是品牌都是很好的宣传机会，就像刚才叶总说的，还可以尝试其他的形式的活动，创造实际的转化作用，不仅是同行业之间的交流，希望能够涉及到上下游的公司的参与，这样未来才能产生新的市场机遇。现在大家面临的最大的问题是市场的不景气，我们要一起形成一个团结的氛围，共同度过这个难关。所以希望借助这个平台，设计师能够更多地发声，上下游的企业聚集在一起更多地传播一种正能量，包括开发生、材料企业等，让参与的嘉宾更加多元化，在互动交流中产生积极的作用，不然都是设计师自身交流存在局限性。 

付邦财：

我们也希望参与嘉宾更加多元化，听听来自不同角度的声音，可以邀请一些开发商、退休老干部等住过养老院的群体、护理方的人员，共同交流养老地产的建设。 

叶霞：

有的时候甲方愿意做养老项目，但是需要被洗脑，需要进行观念的碰撞。设计师在与甲方在签合同的前后，会发现与他们不断在进行观念的碰撞，在达到共识后才能向前推进。我觉得前期互相的交流，也是观念磨合的过程，从技术层面角度说还是设计师之间的更多交流比较好。另外，我觉得上下游产业联系起来是很好的主意，参与的人多了自然而然就会形成合作的关系，还有可能促进创新意识的产生，比如说在养老产业中，有很多年轻人愿意创业发展老年人的服装、穿戴等生意，他们的眼光很好，也需要投资方，需要有人去帮他们操作完成项目的落地，也希望一些设计师能给他们提供实际可行的建议，这些方面也是我们这个平台能够帮助大家做的事情。后期如果能够参与年轻人创业，大家可能还会获得一些股份等，这是更深层次合作平台的挖掘。 

宗志禹：

我们可以邀请更多类型的公司参与深度交流，之后的活动可能我们到一个养老院、养老建筑去做活动，或者进行实地的参观学习，这样更直观。 

邱琳：

我知道有个养老体验中心，设计师可以到现场去体验，对今后设计养老项目会有帮助。上海可能没有这种体验中心，但是我们可以去比较好的养老院、福利院去感受一下。我们对一些养老设施改造中，增加了料理区和洗浴区，老人可能用不了燃气，但是比如微波炉之类能使用的，一些老人还是比较喜欢用的。 

畅言网编辑：

这属于自理型老人的一种需求。 

付邦财：

我觉得国内设计行业会逐渐法制化，和国外并轨。国外的设计师话语权比较大，承担的责任也很大。我曾经在迪拜做过设计，与一些欧美设计师合作，他们在图纸上画一根线都不能随意动的，讲出道理可以，讲不出道理就不能动，我们也逐渐接受这种模式。目前国内已经好多了，之前开发商惊乱改图，现在这种现象已经好多了。

嘉宾合影