商业综合体的成本控制与设计优化

序言:

2016年5月26日,建筑畅言网新一期设计师主题沙龙在京成功举行,本期沙龙继续关注成本管控,探讨如何“通过设计实现商业综合体的成本控制与优化”,来自洲联集团·五合国际、CCDI悉地国际建筑设计、汉通设计集团、炎黄建筑设计、豪尔斯地产、元亨利贞景观设计、北京启慧云先建筑设计等设计机构和开发单位的近十位嘉宾联袂出席。 

沙龙现场

时间:2016年5月26日

地点:北京

人物:

满莎,洲联集团•五合国际 北京总经理

张宇,CCDI悉地国际北京公建事业部总建筑师

王雷,CCDI悉地国际联诚结构业务中心设计总监

张龙怡,汉通设计集团副总经理

姚瑾蓉,北京炎黄联合国际工程设计有限公司执行总监

李小宁,豪尔斯地产董事长

王雪莲,元亨利贞景观设计有限公司设计总监

徐琳,北京启慧云先建筑设计公司建筑师 

畅言网编辑:

感谢各位嘉宾参加畅言网本次沙龙活动,大家可以针对商业综合体设计环节的成本控制和优化,谈谈自己的看法。 

李小宁,豪尔斯地产董事长

李小宁:

我参加畅言网活动的时间很长了,目前在国内来说,畅言网是真正在行业内做学术的媒体。我在大学也做客座教授,我感觉大学的东西和实践脱离太多,而畅言网主要集合了业内的一线设计师,包括中国建筑设计院、北京建筑设计院、中国标准建筑院等大院,这些设计师大部分都是在一线做设计,他们有丰富的经验,这样行业之间的交流切入点更明确。我做住宅比较多,综合体也参与过,前年在山东日照也做了一个酒店,地下是商场和餐饮的综合体,这个酒店有33层,在当地属于地标性建筑。

在职业生涯中,我出版三十多本建筑类书籍,这些书籍主要是构造一些理论体系,把实践中的项目拿过来进行分析,再进行解剖,讲解如何克服存在的问题,给设计师和开发商的营销提出一点思路。我们中国的建筑学缺少很多课程,和现实结合非常少,大部分都是为了考试而已,真正的实践其实是没有的。

另外,我做了一个模块户型,3年前也出了一本《模块户型的设计与组合》的书籍,这本书主要针对产业化这方面,我主张把住宅户型全部做成块状插接。从这两个角度来说,一方面是从设计软件上,把所有东西都存入计算机里面,从计算机中直接调出来插进各式各样的套型内,比如板塔式、叠型的、风车型、井字型等楼型都可以通过这种模块插接方式,为设计师提供思路。

另一方面是为产业化生产做标准化设计,全部按照模数协调标准,做出的窗户墙面的比值关系,门和厨房的开间近身比,把这些插接在一起组成一个套型;另外,项目本身是理论和实践的结合。  

畅言网编辑:

我们畅言网最近开始持续关注成本话题,首先在沙龙之前,我们是先做了地产公司成本总监的采访,我们了解到他们对于自己公司运营成本控制的策略,所以年后我们开始做与成本相关的沙龙,前几期我们有讨论过园林景观成本,住宅成本,这期我们就选择了商业综合体,我们主要是从设计角度切入,聊一聊大家是如何站在设计师的角度去帮助甲方节约成本的。 

张宇,CCDI悉地国际北京公建事业部总建筑师

张宇:

我来自CCDI悉地国际公建北京部,业务范围就是大型的地产开发、商业综合体、超高层、酒店、高端办公楼等商业地产开发项目。我本人的工作时间比较长,这十几年一直都是工作在商业综合体项目的一线。

我和王雷都是在一线做设计,但是我们两个专业不一样,大部分这类的项目,我们能在一线和二线城市碰见,一半是全程设计,从接策划做方案开始,另外一半是做高端项目的后期。中国建筑师现在处在一个很尴尬的境地,我们要去投标做技术设计,帮助甲方报批把楼建好,基本就是这么一个过程。那么我们就说后期的这件事情,我们作为乙方,我们也要分析甲方,我个人理解认为甲方分两类,一类是比较专注于这个领域的甲方,比如万达这类型的大型开发商。他们不会出现这些问题,因为他们自己有从产品策划到整个项目的运作,再到成本控制都很成功,他只关心具体的设计服务时间。

第二类属于不是很专业的,这里面成分比较复杂,比如我们这个项目可能是做居住类的开发商转型做商业地产,他们不熟悉商业地产这方面,他们需要把原来固有的思考习惯或者关注问题的点,带到新领域里面;另外一类就是跟这个行业没有关系;最后一类是由政府驱动的,比如说我们公司有轨道交通的业务,经常会附带一些商业地产项目,但是它的开发主体是政府或者政府新组建的专门的项目公司。这三类甲方可能经常会问成本这类问题,但是如果大家在这个圈子里面做久了,大家都会知道成本这件事不是一个单维度的事情,可能住宅事情相对清楚,但是像大型的复杂的公用建筑至少是三个维度的关系,包括项目的总体目标,实现的品质和花费的成本,这三者是一个互相制约的关系,而不是产出和投入的关系,三维度的关系两两相交,或者有些更复杂的交集关系,就会把这个问题想得相对复杂。今天讨论的这个问题,从我个人理解来说,我可能更愿意把它换成如何能够有效利用的投资,这个题目可能更有指向性一点。 

畅言网编辑:

您怎么去有效利用投资? 

张宇:

可能还是从项目里面来,我们前段时间做过一些项目,由于现在一线城市的商业综合体基本饱和,我们有的项目基本都在二线或者三线城市,这个项目是业内很有名的商业地产开发商去投资的项目,项目规模并不小,这种项目动辄几十万或上百万的规模,这个项目属于高端项目。前期由我们境外的公司去做,基本也是对路的,但是等我们去后期实施的时候,成本就算不下来了,最后我们做了一半技术设计的时候,到政府报批的时候,这个项目的定位就全改变了。 

姚瑾蓉,北京炎黄联合国际工程设计有限公司执行总监

姚瑾蓉:

我们这个所主要是做商业综合体,很高兴认识大家。张总您是说设计图纸都完成以后,变成了一个社区商业网点?为什么会发生这种事情?

张宇:

最大的成本发生在策划环节,实际上我们算一下项目里面发生过的成本,从付我们设计费和修改费开始,甚至有些部分都施工了,现场上我们一边画着新图纸,另外一部分就是结构专业的架构改造事情。 

姚瑾蓉:

这个问题不只是策划出现了问题,包括方案改了十几版。方案修改的同时,定位也在不停的修改。 

张宇:

这十几年来,我一直做商业综合体项目,遇到的这种情况经常在发生。 

李小宁:

城市综合体和住宅类的区别特别大,住宅要做市场销售,比如:这一地区卖2万/平米,从前期定位的时候就已经把成本卡得很死,所以在设计上浮动的空间很小,浮动的范围也很小,不可能从一万变成四万的成本。但是综合体大不一样,虽然都是在同一地区,但是建筑的结构、外立面、功能等差异非常的大,虽然都是综合体,但是档次不一样,成本肯定差异很大,所以商业综合体后期会有重大调整,张总说的这种情况是因为甲方把项目前期定位比较高,想做成地区的地标建筑,到后期落实的时候,由于资金逐渐下降,只能不断地调整方案,中间还要发生其他费用。总之,城市综合体建筑可能比住宅发生的调整多很多。 

编辑:Ryan
标签:成本控制设计优化商业综合体

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