商业综合体的成本控制与设计优化

张宇：

后期有调整是肯定的，我刚才不礼貌的把甲方分成两类，第一类的甲方虽然产品比较成熟，比如万达的万达广场项目，这就是一个定型的产品，只是先明确了定位，但是后期肯定还会有调整，因为这些修改是为了满足具体招商要求的，具体项目周期本身至少是四年到五年，但是万达周期比较短，可能三年到四年，在这样的周期过程中，市场环境发生了变化，我们应该想策略去应对新的条件。还有一类是不专业的开发商，甚至这个开发商不了解建筑行业，只是有资金，那么第二类甲方就是由政府主导的，我们也可以把他归结成不专业。

商业地产是靠市场的机制去存活和发展的有生命的东西，如果不考虑生命赖以生存的条件的话，就只是画一个图景，就变成往里砸钱的冤大头，要不就是算不过账来的开发商，虽然发展的潜力还可以，但是要过相当长的一段孵化期。 

李小宁：

万达自己有专业团队，他们项目的前期成本已经测算相对接近。往往还有一些对成本不了解的开发商，由于政府主导，没有结合实际的情况，导致项目后期变动大。 

畅言网编辑：

原本的项目定位发生变化或者甲方调整定位的时候，设计师在其中发挥的作用大吗？ 

张宇：

我的理解是整个商业综合体这种项目的运作是一个团队之间的配合关系，比如策划公司的最大价值是做市调，对于整个项目在这个地点能达到的前景，跟开发单位或者真正的甲方，大目标是不是能够吻合，价值在于做出一个比较客观的评价，投资行为是否值得，回报是否值得。但是我们目前的能够在这个市场碰到的或者是合作过的策划公司，我也坦诚的讲能够把目标落实到具体化，让开发商去明白一些设计语言这方面的能力是欠缺的，所以现在很多不管是策划公司往后期延伸，还是我们有些设计公司的服务往前延伸，都是在弥合这个差距。

我们也接触过这些知识，有时候我们会从设计的角度帮助甲方去做一些实验，做一些设计方面的研究，帮助他们把一个比较概念的东西具象化和格式化，这是一类建筑师的传统工作，另外一类有一些与建筑的使用功能关系比较密切的策划方案的需求，我们可从专业的角度做一个相对比较具体的可行性研究，给甲方一个可以判断的选择。我们还会针对不专业的业主群体给一些案例的辅助说明，比如：我们有一个城市综合体项目，最后可能主体的功能并不是商业，但是商业下来可能就2-3万平米规模，甲方也有想法，虽然只有2-3万平米但甲方要求业态齐全，有超市有餐饮等，听起来这个业态构成就像10几万平米的项目，那么我们就可能会很直白的告诉甲方这个事情需要再做一些研究，这个规模跟需要的配置不太匹配。 

张龙怡，汉通设计集团副总经理

张龙怡：

大家好，我是汉通设计集团副总经理张龙怡，我公司主要是以规划和建筑为主，我们的经营策略就是把规划和建筑相融合的设计方式，很高兴认识大家。

我想讲一下造成策划频繁变动的原因，我也接触过策划公司，中国的策划其实早先一般都是从做住宅开始的，策划住宅产品的功能非常单纯，所以住宅策划像模像样，包括一些数据都还是比较清楚，到了商业综合体策划的时候，他要解决和面对的问题多了很多，包括各种商业的业态组合、空间形态的不同的需要，甚至区位对商业综合体的影响也是非常大的，这时候实际上传统的做住宅策划的人做起来会比较吃力，他们对空间形态需要自己心里有数，对业态和空间形态之间的匹配也要有数，更多还要对主题有想法，因为商业综合体的主题风格不同会导致成本投入全都不一样，所以对于一个想做商业综合体策划的策划公司来说，其实心里很没有底。他们的优势在于踩盘和找数据，我们设计公司的人力成本和时间是很宝贵的，我们不能花很多时间去做调研，所以很大程度上导致策划一开始就是在模糊的情况下在操作，那么甲方跟政府的商业综合体都要汇报，政府汇报肯定非常出彩，一定要给这个地方起到拉动的作用，只有策划报告写得五彩缤纷，这件事情才能有下文。等策划出来以后，有的甲方在设计开始的时候就要控制成本，但有的甲方心中没数，那就很容易在项目中期出现修改定位。

再有就是宏观经济环境的问题，电商的兴起对于商业综合体的冲击是非常大的，外界形式的变化对商业综合体大规模的影响，尤其是在二三四线城市。这些小城市的人口外流非常严重，导致地方政府希望把城市振兴，但是从别的产业着手是很困难的，而且需要经历很长时间，在政府执政这几年始终不见太多起色，那最直接的拉动经济的措施就是修建一些商业综合体。

这两种情况都会导致商业综合体的策划会发生大变化，包括前期的“仰望星空”到最后变成“能活下来就行”的变化过程。 

张宇：

商业综合体是在城市一定规模的前提下产生的，本质上是资本投入谋求期待中的利润的行为。大家的关注点更多的是投资有效，怎么让投资去得到一个比较合理的回报。可以把这个大命题跟建造成本去联系起来，综合体项目的建造成本与投资回报相比就变得九牛一毛。

李小宁：

其实我们要弄清楚商业综合体的几个定义，第一、商业综合体有很多种类型的，刚才讲的那种类型是通用类型，商场+酒店+写字楼+商铺，像温泉类酒店+其他的服务功能也是一种综合体，有的带影院或者带饮食街。商业综合体和住宅最大的区别在于，商业综合体投资回报是一个缓慢的过程，住宅类的回报会快，有横向比较的东西，比如：同一地区有五个住宅项目，我们对比价格定位，项目的品质在什么状态下都会很清楚，很容易去比较。商业综合体一般都在一个特殊区域里，没有横向比较的东西。商业综合体也不是建起来就能赚钱，没准建了20年了还在赔钱，它不像住宅，住宅卖完资金就回笼了，还可以投下一个项目。商业综合体的成本哪怕成本控制得很低，但业态形式不好，依然卖不出去。 

王雪莲，元亨利贞景观设计有限公司设计总监

王雪莲：

大家好，我是王雪莲，我以前是做建筑设计规划，曾经参与了南京抗日航空纪念馆的设计施工和景观设计，因为现在行业不是非常的景气，我现在自己成立了一家公司，主要是做景观设计的，今天能参加这个活动也是来跟各位前辈学习的。

我说一个例子，是我去年接触的一个在平谷的项目，这个开发商相对来讲，就是把成本控制得非常好的一个开发商，这个项目本身是一个商业写字楼，但我们做设计时改成了两层的小户型loft住宅，资金很快就回笼了，很快开始做二期，高层住宅，不过拆迁还没拆迁完，还在进行中。开发商本身要对项目有所了解，对项目的盈利要负责任。如果当初坚持做写字楼，在平谷那个地段，很难租出去，也很难卖出去，资金回笼会非常慢。 

畅言网编辑：

请从具体的设计阶段来谈谈商业综合体存在哪些问题？有什么困难，设计师会怎么解决？ 

王雷，CCDI悉地国际联诚结构业务中心设计总监

王雷：

大家好，我是CCDI悉地国际联诚结构业务中心结构副总工程师王雷，今天有机会来参加畅言网的活动非常开心，也感谢我们领导把这个机会推荐给了我，我自己也是想过来学习学习，因为我知道参加这个活动的大部分是建筑师，而我是结构工程师，从毕业到现在一直都在做结构设计。现在正在做的项目是天津万达的商业综合体。

我是结构工程师，结构专业基本上只有到方案的后期阶段才会介入，结构专业受到成本控制的关注还是比较多的，我经手的几个项目，基本上每个业主都请了顾问公司对我们的结构图纸进行核算，看我们是否在材料上有所浪费。实际上结构单专业建造的成本对于整个商业综合体来说是九牛一毛的，但很多开发商还是把关注点放在结构上。我作为一个结构设计师，我个人比较不喜欢这种状态和做法，但是没办法，现在市场就是这种形式。

实际上，结构成本和前期的方案关系特别大，如果方案规整，没有特别复杂的悬挑长度、转换等，肯定会节省很多成本，如果方案很花哨，还想压结构成本，实际上比较困难。

我一直在一线做方案设计，在设计阶段的体会比较多。这么多年做下来，比较喜欢配合的甲方有万达。万达也做成本控制，但他们的控制系统比较清晰，也会给出很多的指导，他们的项目有很多类似性，他们集团有一套自己的标准，也会下发给设计院，按照他们的标准设计，基本上就八九不离十。

还有一类，政府控制的项目我们做起来也会轻松一些。因为政府对结构成本并不敏感。我们在娄底做了一个高铁综合体项目，地下加地上一共16万多平米，我们很快把结构方案做好，业主也没有进一步的优化要求，他们对速度的要求是第一位的，接着就是安全，一定要安全。设计师做起来也相对没有那么繁琐。当然我们做的时候也会尽量节省材料造价，这是设计师的本分，只不过来自业主的干扰很少，所以项目推进起来会很顺利。

最让我们烦恼的是那种开发经验不多，或者是从住宅转商业的开发商，他们对商业综合体没有概念，也没有相关经验，对设计师做的东西总是不信任，这种项目反复最多，我们做起来也最痛苦。其实结构成本基本已经被压到底了，常规项目都很透明。 

张宇：

在住宅项目中，结构成本可能占了80%以上，但在商业综合体项目中，结构占40%就很多了，机电占很大一部分，幕墙可能还占了20%，构成比不一样。王工说的这种情况其实很尴尬，结构没有具体数值的指标，但甲方结构工程师有业绩的指标，如果他们不把王工的方案优化下多少钱来，他们年底奖金拿不到。 

姚瑾蓉：

那就做得保守一下，给他们一个立功的机会。 

王雷：

如果做得保守了，后期反复的工作量非常大。只是这个度非常难把握。我们平时在做设计的时候基本上会按照比较优化的思路来进行。对一个已经按优化的比例做了多年设计的结构工程师说可以把量值放宽一点，放到什么程度合适这个工程师是很难控制的。 

姚瑾蓉：

这里面有一个悖论，按照设计师职业操守，应该在第一轮设计的时候就把方案最优化，把结构成本省到底。我们也碰到过一种情况，就是甲方请的结构顾问告诉我们可以在这打几根柱子，那儿可以省几根钢筋。但他们又不对结构负责，最后还要我们签字负责，就会为这种事扯皮。 

王雷：

这种情况没有百分之百的绝对优化方案。比如一个项目，两个结构工程师同时在做，用同一个计算模型的结果来配筋，也会出现不同的量值。一个可能配4个22，另一个可能配5个20。对于结构方案优化，站在我的角度来看，我觉得是不太必要的，反而会影响项目推进的速度。 

张宇：

我们作为乙方，基本上都会主动去问甲方对成本的预期是多少，内部成本管控的程序是什么，不怕有问题，但最好是第一时间把问题摊到桌子上，大家一块去面对。设计过程不是一个线性的过程，而是各方互动，在互动的过程出现新的问题，大家一块儿讨论，一块儿解答。而不是简单的由甲方提出一个任务，乙方去解答的过程。