商业综合体的成本控制与设计优化

满莎,洲联集团•五合国际 北京总经理

满莎:

大家好,我是洲联集团•五合国际北京总经理满莎。我说说购物中心型的商业综合体吧。我觉得对于设计师来讲,住宅考验设计师的智商,而商业考验的是设计师的情商,因为商业太复杂了。

策划环节确实存在一些草台班子,可能前期对方案进行了过多的夸张、渲染,那是他们的工作,有一些策划公司,还负责后期的招商,他们就会对方案负责任,做得更好一些。但这些目前其实都已经不重要了,最主要是因为市场变化太快,尤其是二三线城市,目前的商业存量都是百万方计的,在我们做项目策划或实施的过程中,可能就已经有别人的项目即将建成,或他们招商的产品定位、业态已经放出来了,我们就必须做相应的整改。

所以,对于成本控制,我站在设计师的角度提三点:

第一,关于硬件方面的,对于购物中心商业来讲,结构的分量还是很重要的,而且结构制约着商业的灵魂——动线,动线的跨度、高度,甚至于中庭的位置。经常出现的情况是,方案设计师做的动线跟画龙一样,到了结构上把柱子一摞,就会发现完全不可实施,而且为此付出的代价太大了。

举个例子,我们现在正在做的一个项目,商业首层层高5.6米,中间有一个中庭,跨度较大,我们设计的梁的直径为1.2米,外审已经通过,甲方在后期建设过程中突然要求整改,让我们把梁的直径压缩到1米。我们只能重新计算结构模型负荷,加次梁。其实大家的目标是一致的,在施工过程中或者设计过程中有整改属于我们能接受的范围内。所以,在硬件设计中商业动线和结构之间的关系需要设计师格外注意。

第二,运营。对于商业综合体来讲,太多的幕墙和用材导热系数过高,都会影响后期的使用能耗成本。商业不像住宅,一般租约都是一年一签或两年一签,合约期满要进行重新招商,这就意味着墙体、电、空调、上下水可能都要动,很麻烦,因此我们在做设计时都要把这些东西考虑到,并做出预留,这是运营层面的。

另外在使用层面,我们已经做过一个四层的商业街项目,我们很讲究动线,也考虑了多首层设计,其实就是加一扶梯的事,让人少走几步,但是甲方问我们使用扶梯造成的电费谁掏?四层都加装扶梯得多出多少成本?他们甚至建议我们只在几个关键的路口加扶梯,其他全部使用楼梯。他们的建议不一定是对的,但也在提醒设计师要考虑这方面的因素。

第三,设计院特别讨厌甲方施工图还没做完,或者外审已经通过甚至已经到了施工阶段还要求改图,但商业不可避免。我们还在做施工图呢,甲方已经开始预招商,一定会有一些主力店与我们的方案不一致,所以改图是在所难免的,很多商业综合体项目基本都是一般施工一边开始二期整改。我碰到过一个开发商,要求我们在每一个隔墙里隐藏一个电箱,开始施工后,有的店家买了两个连着的铺位,隔墙内的电箱没地方放,这就需要设计师再想办法帮他们解决。

面对这些问题,要求设计师有一个帮助业主解决问题的心态,其次才是保护住我们自己的利益和尊严问题。成本需要多方共同解决,不能只靠设计师。商业的养商期太长,5年养成并有点利润都已经非常不容易了。 

王雪莲:

在施工的过程中要求整改方案也还是挺正常的,其实在设计过程中把方案做得更细致一些可能会更好,在重要的位置加以细化,就可以减少后期的修改量。甲方一般都很重视关键点,我们在做方案时就会把这些点放大,并把方案细化,给出一个详细的说明,减少后期的修改量。很多甲方是纯粹的外行,随着项目的推进才逐步发现问题所在,再要求设计师进行整改。遇到懂行的甲方很难得。 

畅言网编辑:

很多甲方往往是等项目建设得差不多了才开始招商,有没有另一种情况,是甲方把招商和方案设计同步推进?后一种情况是不是更有利于设计? 

满莎:

我们有一个在河南的甲方就是这么做的,那个甲方以前在深圳就是做招商的。但这种做法对设计并没有太大的便利。一般商家不会在最初的设计阶段就与甲方签订协议,一定是要等看到一些既成的东西和达成一些协议之后才会签,甲方也不会在最初把所有的条件放给我们,而是在有了一定的意向和规模,并且在施工图外审都通过之后才会把全部条件都放给我们,即使这样,也面临着整改。 

王雷:

这方面我有一些体会。当年做西单老佛爷购物中心的时候,就改了很多次。最初是美盛公司投资的,由荷兰NEXT事务所做的外立面设计,那个项目做了5年,后来交给凯里森做整改。这个项目南北100米,分两部分施工,北边没挖坑,先施工南边,这一半都已经施工到地上了,伊势丹要入驻,提出了很多要求,我们就配合着做了一堆修改,中间又转手了好几家,最后到了老佛爷手里。一开始没有中庭,转手后加了中庭。这个项目就是在前期有很多商家介入,但对设计也没有实际的指导意义。 

姚瑾蓉:

那个中庭我们做了两个月,搭了很多模型,追求租售比,又要有效果,没少下功夫。那个中庭设计培养出了一批专家来。 

张宇:

这也与甲方运作项目有很大的关系,招商还没定就要盖楼这是最大的问题。 

姚瑾蓉:

估计这也是前几年的形势所迫,开发商就想早点把开发周期缩短,他们都是贷款做项目,所以着急。 

张龙怡:

但总归来说,我还是感觉先有一个差不多的图纸出来,甲方拿着图纸去招商,反而会更好一些。

满莎:

你给他方案他也不跟你签,他们一定会要谈条件。 

姚瑾蓉:

我们去年封顶了一个60多万平米的综合体,当时赶上了房地产低迷期,招商全变了,一开始很多商家排队等号,甲方拿着号不放,后来有一片近6万平米的区域改过体育类、餐饮类、儿童城、大中电器等业态,现在还在改造呢。

这些二期改造其实分两类,一种是我们不可控的,我们该要修改费要修改费,保证楼不出问题这是我们能做的。而有的二次改造是在第一次方案设计时就可控的,那个成本是我们可以替甲方省下来的。比如做电影院,柱距是9×9。还是9×11的,都直接影响成本。 

畅言网编辑:

在设计阶段可以从哪些方面入手来降低总体投资? 

姚瑾蓉:

我们得分析两个问题,第一,我们为什么要降低成本?甲方的终极目标其实不是为了少花钱,而是为了多挣钱。政府有政府的需求,开发商有开发商的需求,一开始都会提出节省成本,但我们要跟他们说清楚终极目标是什么,其实设计师最大的价值所在不在于帮甲方节省了成本,而在于帮助甲方最大限度的挖掘项目的价值。我们通过设计使甲方投的每一分钱增值多少倍,或者本来是5年才能回本的项目通过设计变成3年就能回本。而不是说甲方盖一个搂本来需要10个亿,设计师帮他们省下1000万,盖完了却收不回成本,有什么意义?

经常有开发商要求少放扶梯,节省成本,我们会跟甲方说明这不是单纯的少放扶梯的问题,而是店铺价值有没有丧失的问题,表面上看好像少一个扶梯节省了50万,但可能因此而“死”了10个铺子,这种损失更大,所以通常情况下,我们不会同意甲方减少扶梯。

对建筑师来说,按照甲方的想法来做是最省事的,但这也丧失了建筑师的价值,在能起作用的时候不作为。最有效的控制成本的阶段就是在方案设计的最初阶段,我们会帮助甲方做项目定位。 

张宇:

所有的设计师基本都是跟姚总是一个心态的,都希望自己设计的项目既好看又好用,甚至成为人们城市生活的一部分,这是最理想的状态。但建筑师经常无法参与到甲方的决策过程,尤其是资金预算方面,都是对建筑师保密的,我们想掺和也掺和不了。 

姚瑾蓉:

开发商分两种,一种是比较专业的,华润、万达,还有一种是别的业态的开发商转型做商业综合体的。华润、万达已经不需要我们再帮助他们做定位了,他们的技术储备已经非常完备,我们只有配合他们就行。华润和万达的项目使设计师无比幸福也无比痛苦,他们特别专业,搞得设计师无比痛苦。他们的项目负责人基本都是从各个公司挖的人才,特别专业,设计师与他们沟通说的是都能落地的事,交流上是在一个频道上。

而那些不太专业的开发商也有它的痛苦和快乐。因为他们不太专业,沟通上有一些障碍,建立信任的过程比较漫长,一旦建立起信任,做起方案就很容易。

有些东西表面上是不省钱的,但它给甲方带来的价值是翻倍甚至十倍的。西单有一个项目,我们就跟甲方建议过柱距放宽的事,甲方希望能引进香奈儿,柱距不符合香奈儿的要求而不得不放弃,这很影响甲方招商。我们把这些东西都打包给甲方,就可以建立起信任。

如果甲方没有赚到钱,我们收设计费都成了问题,而我们配那么多人的团队,结果建出来的楼不伦不类,招不来商户,对设计院的声誉影响也很大,以后还想不想接项目了。这方面的影响还是很大的,值得我们花一年半载与甲方好好沟通,要说省成本,这个环节最能节省成本,一旦建立起信任,很多问题就会迎刃而解。

商业综合体的建设周期越短越好,如果中间翻了几次图,耽误了整个项目的进度,这个成本才是巨大的。时间成本是最高的成本。

另一方面,有经验的设计师能为甲方带来什么?我们尽量减少因为一次设计不到位而造成的二次改造,至于招商的问题,我只能说在其他项目上碰到过,请甲方注意一下。至于说不知道溜冰场该放上头还是放下头,不知道电影院的柱距做多少合适,不知道香奈儿对柱距是有要求的,说难听点,二次改造就是因为设计造成的。因此,找专项的设计师做专项的设计,绝对是节省成本的。

所以说,两个最大的节省成本的地方就是第一跟甲方建立信任,减少开发运营的周期和不必要的损失,第二在一次设计的时候,要找专业的人做专项的设计。做过和没做过的区别在什么地方?设计师拿着一本书照着画,项目后面肯定会出现问题,但如果设计师已经做过二十个同类的项目了,那么问题就会少很多,这就是为什么应该找做专项的设计师来做专项建筑的原因,绝对是省成本的。相对投资几十亿的一个项目,设计费最多收一千多万,我在凯里森做了三年,不谦虚地说,凯里森是全球做商业的NO.1,所有最好的MALL都是凯里森做的,包括迪拜的一些MALL,凯里森的设计费也不是非常高昂。相比投资而言,设计费只占其中很小的一部分。 

张宇:

但设计费是在成本部考核指标里的一件事,成本的人会尽量把设计费压低百分之多少。

姚瑾蓉:

我觉得特别有意思的就是我们这个行业里经常会有这样的说法,比如要求成本部必须把设计费降低10%,必须把含钢量降低百分之多少,这就是成本部门的业绩。这种做法让成本部的业绩完成了,但后果是什么?后果可能是整个项目都死掉了。设计我们不敢让实习生来做,因为损失不起,就好比用一个实习生给患者做手术,如果做出人命,医院也要关门一样的道理。但是如果设计费一味压低,只能换设计院,用没做过这类项目的团队去做,这样可能会节省10%的设计费,但是给开发商带来的后果是什么一定要想清楚。因为我家里有人是做医生的,所以我经常会拿建筑师的职业和医生做比较,这种做法就好比大夫给患者开药方,患者嫌贵然后自己去街头买药,可能是省了钱但耽误病情,后果会很可怕。所以我认为最大的成本节省是建立甲方和设计师之间的彼此信任,否则设计师每天觉得甲方会克扣设计费,甲方每天觉得设计师会算计自己,甚至拿厂家回扣,这样的话事情就没法做了。剩下的关于成本节约的技术问题,都是设计师分内的事。

畅言网编辑:

其实我们今天谈成本,并不一定非要从成本的总额上去降多少,而是想让业主的每一笔投资都有最大的回报,这也是刚刚张总所说的最有效的成本管控。我觉得姚工说得非常好,下面我们来讨论一下问题,请徐工来谈一下。 

徐琳,北京启慧云先建筑设计公司建筑师 

徐琳:

我们公司的领导两年前从设计院走出来,因为他发现了温泉建筑这一片蓝海,在项目中接触到温泉度假这类建筑,我们还和云南启发温泉工程咨询有限公司在北方成立了北京启慧云先设计有限公司,我们主要是做温泉酒店中心,也做很多商业项目,但是我们现在的专长是做温泉建筑,在整个建筑行业比较低迷的情况下,温泉项目完全能保证我们的设计量的稳步增长。

我接触的大部分是前期从设计阶段到施工图之前的阶段,我觉得在和甲方沟通的时候,有些项目甲方如果想得比较清楚,那么我们进入的时候就会很顺利,因为甲方会直接告诉我们他的要求是什么。比如我们原来在内蒙做过一个农贸市场,这个农贸市场很大,涵盖了一级到三级批发,甲方告诉设计师一级批发的地方要走12米长的铰链的车,甲方就会问设计师做多大的柱网合适,我们的柱网就得做到12x12米这么大。这个农贸市场的楼上有公寓,公寓一般都会做4米宽,我们的选择就是做12x12米的主跨,到上面再加次梁,这个思路就很清楚,不会出现以后抽柱子的现象。还有小汽车要上到第二层进入二级批发,那么中间就必须有车道,这些甲方想得很明白,然后由设计师去解决专业上的问题,所以这个项目就进行得很顺利。 

但太理性的甲方有时对于设计师来说也是比较残酷的,因为设计师还是本着坚固、实用、美观的原则来进行设计的,特别是其中的“美观”对于设计师来说是占很大比重的。有很多甲方会在前期的时候给设计师提出要求,要求设计师出的效果图越好看,这样他们就越能去打动政府,方便之后的很多事情,但是“好看”的定义特别宽泛,设计师怎么去做呢? 

也许在前期还没有涉及到成本的问题,做幕墙很好看,设计师也愿意,这个过程开始很顺利,可是到后期报批完成之后甲方说做幕墙成本不合适,又要求设计师改。设计师其实在做项目的时候是很有情怀的,把它当成一个孩子来对待,甲方突然说设计不实用要改,什么材料最便宜就用什么,这对于设计师来说是很无奈的事情,但是因为服务于甲方,项目毕竟不是我们自己的,那么设计师就要做妥协,更改设计。我认为在设计方面有很多事情不是我们能够把控的,但是我们能够给甲方提供建议,在与甲方前期的沟通上很重要,我们还能帮助甲方理清他的思路,了解甲方想要一个什么样子的项目,说明我们能给甲方做一个什么样子的项目,沟通建立在这样的情况之下,我觉得之后的成本等问题都会相对比较顺利。

 姚瑾蓉:

说到这里我想起可以给甲方的一个建议,有一个地方是绝对影响他的运营成本的——车库。按照国家规定标配的车库做商业时永远都是不够的,无法满足停车需求,现在SHOPPING MAILL没地方停车大家都不去,因为有很多商场可以选择,消费者哪里好停车就去哪里。但是多盖一层车库而且在地下的建造成本是很高的,那么是省这笔钱还是花这笔钱呢?这是一个选择的问题,有的开发商可能就放弃了。

我们在大庆遇到过这样的项目,大庆市一个石油城,地下水位特别高,万达曾经在那里做过一个项目,还没有营业底下就开裂漏水了。因为采油要把水打进去,油比水轻就会飘上来,油采完之后下面全是水,所以那个城市的地下水非常多。我们的甲方是王府井百货集团,他们作为使用方指定开发商必须使用我们的设计。这个项目从使用角度必须多配车,其实当时大庆的商业也比较饱和,要建一个新商场要不要多盖一层车库?当时甲方算过一笔账,多盖一层车库增加的成本非常多,是天文数字,因为在地下水位高的情况下要多挖一层代价非常大。甲方是开发商,开发商当然想少花钱,但是项目建成后是由王府井集团来运营,当时王府井的部长说他们在全国各地开商场是有数据统计的,哪些商场每平米的标配小于100辆车,导致马路对面就有生意,这个店就没有生意,因为没有人来。 

商场都是扎堆儿建设的,品牌也差不多,对于消费者来说哪里方便就去哪里,没有车位的话就等于在商场和顾客之间人为地设置障碍,把客人拒之门外,这就是商业的核心,人不来做什么都没有用。所以这个成本不能省,因为它是带动你的价值的。有很多开发商都会提出少盖点车库,说当地规范规定多少辆车就够了,地面和马路边上都可以停车,我们作为设计方都会跟甲方做出说明,车库这种成本为什么是不能省的。这时我们设计师的压力会非常大,甲方有时候还会拍桌子,但你只能耐心和他解释,因为这是为他好,多画一层车库和少画一层车库对于设计师的影响不大,但是对于甲方是很重要的。真正为开发商省钱在这些地方,这些是挖掘价值的地方,建筑师的价值不在于了解地方规范,别人盖五十个车位你能盖四十五个,给甲方省几个车位少点车库面积,这不是设计师的价值,我们的价值在于告诉甲方,如果规划不做好车库不够数,未来会对运营造成严重影响。 

编辑:Ryan
标签:成本控制设计优化商业综合体

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