新形势下住宅设计阶段的成本控制

序言：

2016年4月26日，建筑畅言网新一期的设计师沙龙在北京成功举行，本期沙龙继续关注成本管控方面，主题为“新形势下住宅设计阶段的成本控制”。沙龙吸引了来自中国建筑设计研究院、清华大学建筑设计研究院、中建设计集团、北京市东城区住宅发展中心、北京建筑工程设计有限公司、中国新兴建设开发总公司、CCDI悉地国际建筑设计公司、华通设计公司、维思平设计公司、NEXT建筑设计事务所等多家设计机构和开发单位的十余位嘉宾出席。 

沙龙现场

时间：2016年4月26日

地点：北京

人物：

张玲，中国建筑设计研究院居住建筑事业部副主任

陈凌，维思平设计合伙人

宋兵，清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长

季凯风，CCDI悉地国际副总裁 

蒋晓飞，NEXT建筑设计合伙人

崔海华，中建设计集团袁野工作室 技术总监

王汝峰，原北京建筑工程设计有限公司建筑师

高伟平，北京市东城区住宅发展中心规划科设计师

李泓毅，中国新兴建设开发总公司建筑设计院副院长

董春燕，中国新兴建设开发总公司建筑设计院 总建筑师

林桦，华通设计顾问工程有限公司第三事业部部门经理 

畅言网编辑：

感谢各位嘉宾参加畅言网本次沙龙活动，大家可以结合自身设计实践，谈谈商业综合体成本控制和设计优化方面的看法与观点。

陈凌，维思平设计合伙人

陈凌：

这几年，大家也看到了房地产市场的变化，但实际上我们所做的项目，特别是建筑类型跟前几年也没有太大区别。只是住宅开始往外扩散，不管是保障房，还是商业住宅，都是在向城市的边缘发展。我感觉项目的开发模式还是以大型和快速发展，由于现在开发商规定的交房期比较短，开发公司对工程流程也把控比较严，从他们拿地到跟我们签合同，再到最后项目开盘，这个过程中可能会涉及到成本和其他因素。

我们建筑师根本没有时间去思考，就急需一个方法去应对，我们还没有进入到都市更新存量的开发中。从我们做的项目来看，更多的还是采用原来的思维，一些新地块的体量变化也不大，只是施工的时间变得越来越紧张，随着开发商越来越有经验，他们对成本控制的要求也越来越高。

之前我们和北京院一起合作的张仪村安置房项目，我们是做的项目的整体规划和一部分建筑，当时建筑的要求是非常小的户型，相对较高的容积，其他就没有考虑，所以我们在张仪村安置房项目中提出在完成项目所要求的户型和数量之外，能不能加上一些商业空间。因为这个项目非常孤立，周边的配套也不是很好，所以我们后来做了一些底层的商业空间，希望可以更好的营造一个社区氛围。但是从今天完成的效果来看，其中也打了很大的折扣，很多规划在物业管理中都没有实施，包括在没有竣工之前，我们设计留出来的街角地区也被封闭到小区组团里面去了，我们本来的方案是打算把这块街角地区切成更小的街区，让它有更多的临街面，能让更多居住的人群走到街道上，共同交往和参与社区生活，但是比较可惜，当时也没有完成。我们在国内的很多地方一直都在坚持这种思路，不管是保障房项目，还是普通的公租房的项目。我觉得这件事情从根上还是跟成本有一定的关系，因为往往在开发一个项目的时候，项目的地块是一个限定元素，怎样能够发掘这块地更多的价值，那么也许就可以平衡一点所谓住宅部分的成本，因为住宅的建造成本是恒定的，怎么能让土地多发挥出价值，让它产生多一点的商业价值，那么它就应该能背负一部分住宅的成本，这也是我们的逻辑。

我们在济南和世茂公司的合作中，完全实现了在3.5容积率的情况下，把居住和底层商业混合在一起，我们以前习惯做大的围合，通过我们目前实践的案例来说，我们做了一些相对比较小的围合，产生了更多的临街空间，我们目前在很多地区都采取这种方法，给他更多做商业可能，这也是开发商没有想到的。

刚开始大家都不敢做商业，没有人做就导致大家都不敢做，越不做商业可能越没有氛围。在我们做的项目中，我们和客户有充分的沟通，才能从整体层面上发现它的价值。

我觉得老百姓购买刚需房不仅仅是为了一套房，他们还是想要生活，如果我们能给提供他们生活，那么他们也就不会将所有的矛盾和情绪都聚焦到房子上面。他们需要一些房子之外的东西，而房子之外的东西不仅仅是在花园里面，还包括很重要的小区安防，如果把这方面做好，很可能是一种突破。

我们做商业性住房的时候，也需要给大家讲一些故事，其实如果我们能够给老百姓一个真正地未来生活的畅想故事，老百姓就会有所期待。我们有一些思考，在土地上解决立体的问题，可以用一些小尺度空间，建立公共的场所，让它能够产生社区氛围，那这时候老百姓就可以安心的买房子，不管是保障房还是商品房。 

蒋晓飞，NEXT建筑设计合伙人

蒋晓飞：

住宅项目的成本控制的确比较重要，我一直认为中国的住宅，要在合理的范围内控制成本，因为作为建筑师都不希望房子在二十多年后都被拆掉，或者要大面积的维修，所以房子的质量还是很重要，国家的一些建筑标准比较低，在这个基础上谈成本控制对开发商来讲是有必要的，成本也是跟利润息息相关的。以开发商的社会责任感来讲，国家也应该去制定21世纪的新标准，然后再在这个基础上谈成本控制。

我觉得在成本控制中，设计是一个重要环节，而且这个环节中很重要的是方案设计阶段，而并不是施工图的优化阶段。我觉得方案阶段是成本控制至关重要的阶段，这里面体现了几个方面：

1.总平面布局，特别对经济适用房，包括保障房都是非常重要的环节，楼间距、户型形态、布局方式，以及楼洞之间的关系，决定了整体总量投资的成本。总平面的布局确定了大的范围，成本控制就做得有一定的成效了，但是对普通的商业来讲，做更多的空间或者更多的卖点，开发商需要权衡，到底是增加成本还是在这两个方面去协调。

2.我一直提倡的设计户型时多专业的合作，我跟很多设计院进行了沟通，户型设计是要多专业联合设计，并不是方案设计完以后，才让结构工程师、水暖工程师、电气工程师介入进来。我们应该在户型阶段就将各个专业联合，联合设计能让结构做到最优化，包括管井以及其他规范的使用，都是各专业协调的最佳状态，这样的状态导致结构最合理。现在真正这样做的公司不多，可能因为工期比较紧，或者工作量比较大，一般都是用现成的东西去套用，但是这种现成的户型，很多时候并没有经过户型结构的优化，而只是经过了未来施工图纸的形态情况，对施工图的优化可以节约很多成本。

3. 对每个项目的停车优化设计，一定要经过多方案的比选，停车设计跟总平面图要相辅相成，很多大型开发商都有停车设计方面的专项研究。在停车方面做到最小化和最精简化，这跟整个标准化关系非常大，我觉得如果做保障型住房，我建议一定要有标准化的研究，针对北京这种户型面积都是固定的，在这种现有面积，外加容积率固定的形态下，户型的可能性是独立于项目之外，也是我们可以去展开的工作。