新形势下住宅设计阶段的成本控制

张玲,中国建筑设计研究院居住建筑事业部副主任

张玲:

“ 一个项目有好的设计方案、好的施工方案,它在节约成本上将起70%的作用”我觉得这句话说得很有道理,设计阶段的方案是成本节约中很重要的一环,如果方案落地以后,后面我们就没有太大的改动余地,从我们整个报批的过程来说,方案指标的调整是非常困难的,在后面施工图深化以后,已经要去实现这个方案,所以70%的工作应该是在设计阶段进行优化的。

我们专门做住宅项目的设计优化,我们也正好接手过两个专门的成本优化项目。因为现在开发商逐步也都认识到这一点,一些大型的开发商在这方面比较超前,他们成立了专门的团队去研究成本优化。我们的两个项目是西安航天置业的项目,项目开发商并不是大型的开发商,他们对于优化还没有太多的经验,他们就专门委托我们来进行优化。我们在优化的过程中也比较了一下,对于常规的居住小区来说,地上都是可售的面积,所以,开发商根据他们的项目定位,对整个户型或者外立面已经没有太大的优化余地,因为这些都是可盈利的面积,所以他们把重点的优化放在地下空间上,往往方案阶段对地下空间不是特别在意,地下车库的布置甚至很多设备用房的布置,这些都需要在前期方案阶段,或者初步设计阶段做到合理设计,方案合理就会节约很大的成本。举个很简单的例子:大家都知道电缆是按米论价的,但是配电室的位置放在什么地方,这个就关系很大,位置稍微不合理,就会浪费很多。设计优化的费用其实是看不见的,但确实也能给开发商带来成本的节约。

我们也对于地下车库进行了专门的研究,建筑面积的控制和建筑高度的控制,这两个是最主要的,因为建筑面积牵扯到单车位指标,单车位的指标尽量的经济,减少占地面积。地下工程造价是很高的,估计土建造价在3000一平米左右,如果减少面积,那费用就有很大的节约。还有建筑高度的控制,我们控制整个地下室的层高,还有埋深的控制,都是对于整个开挖减少土方量的好方法。

在做大底盘建筑的时候,住宅楼和地下车库楼在地下的基础是不平的,在底盘不平的情况,交接的地方就会出现45度大方角结构,这非常浪费混凝土,所以我们尽量减少他们之间的高差,或者把车库尽量往上提,这样就可以在这方面进行优化,在车库的层高控制上,我们尽量优化设备中间的管线排布,这点特别重要。整个地下空间的管道设计非常重要,可尽量减少管线层,因为结构层一般没有太大压缩余地,所以结构梁的高度决定了我们车库的层高,我们在设计方面要做到精细化的设计,我觉得采用BIM可以帮助管线设计,BIM对管道碰撞的控制是非常好的,BIM在设计的过程中,大家在同一平台上都能看见别人的管线位置,一是减少了碰撞,另外还有效的控制了层高。

以上说的也是我们设计优化主要的方面,我们重点的研究也是在地下这块,我做过的一个已经实施的秦皇岛项目,当时做车库的时候也是在地下进行优化,我们做到了单车位非常精准的28平米。我们在楼座中间来布置这个车库,楼座和车库之间有保证结构的距离,这样基础是脱开的,独立的车库和住宅之间通过通道来连接,这些通道和住宅楼座之间又形成了一个的下沉庭院。当然在北方做下沉景观车库不是特别有利,因为北方植物会少一些,但是车库的感觉会非常好,整个车库是明亮的,没有地下的感觉,完全是一个采光和通风都很好的车库。这个车库不仅解决了用户的问题,又解决了景观问题,还减少了车库的开挖深度问题。

关于成本控制的难点,我觉得是政府审批方面的问题,政策对我们的限制还是挺大的,如:人防还有消防的规范都是突破不了的,而且每个地方的规则还不太一样,所以我们的设计部分要进行优化就很难。 

董春燕,中国新兴建设开发总公司建筑设计院 总建筑师

董春燕:

刚才听了这些嘉宾的发言,我也是比较认同,因为经济住宅已经是非常经济型的住宅了,现在我们要再提成本控制,那么以后会怎样?我们最近接到了很多部队老旧小区改造项目,他们的房子都是80年代修建的,那时候的房子都非常的经济,楼板都是采用预制板,导致现在出现了很多问题,包括房子的漏水等问题,而且房子一旦漏水也不容易找到漏点,所以我认为成本控制要在制订的标准非常高的时候,我们才能探讨这个问题,如果自身的标准并不高的时候,我们就不用再去探讨成本控制。

我们现在的房子使用年限是五十年,那五十年期间出现了问题该怎么办?我在做小区改造的时候,已经出现了一些问题,一些2004年新建的高层住宅,我们都是把冷凝水管穿到墙里面,但是实际上施工的时候,冷凝水管全都堵了,导致里面的钢筋都泡水了,其实这是一个非常严重、隐性的问题,这种隐性问题会带来很多结构的安全问题,实际上我们现在房子存在很多危险。还有设备的老化问题,我们设备的使用年限比建筑使用年限要少很多,设备老化和后期修整的成本,我觉得使用中的成本比成本控制问题更严肃。 

陈凌:

现在很多电梯入户,往往把管井做在入户的门厅里面,到底那个地方能封闭还是不能封闭,让设计师很尴尬,其实这些细节很重要,要考虑使用中的情况,而不是为了省点公摊面积,导致将来使用中出现问题。 

张玲:

其实在现在设计中,很多地方是不容许这种电梯,因为它有很大的问题,没法进行救援,如果电梯在运行十几年以后出现了问题,没有任何楼梯可以到达救援,在现在这种设计过程中,电梯的验收也很难通过。我们现在整个建筑设计很大程度上受到了建筑技术的限制,就像刚所说的建筑结构的使用年限是50年,可是我们的防水也就15年,这还是最高标准,那电梯的使用年限也就是15年,所以这种设备包括所说的冷凝水管,其实这种技术已经被淘汰了。在前几年,这些做法还曾经是图集上的推荐做法,这说明建筑技术也是在不断进步中的。 

王汝峰,原北京建筑工程设计有限公司建筑师

王汝峰:

我们有一个莲花桥回迁房的项目,之前外立面做的很平,没有百叶,就是空调板上直接放空调,一期项目,我们就只能把冷凝水管直接放外面了。在设计的时候,我们想把PVC管子埋到保温层里面去,通过各种手段都不行,后来我们就采用了不锈钢管子,但是不锈钢管子的问题就是跟钢筋之间的连接,开发商要求施工单位用不锈钢焊条,但施工单位在实施过程和落地过程中,有好多隐蔽的东西,尤其是不锈钢焊条很难控制,因为施工单位有可能报的不锈钢焊条的价格,但是现场可能不会全部用不锈钢焊条。从这件事来讲,我们本来是想把不锈钢水管给隐藏起来,但是实施起来难度很大。

我觉得作为建筑师来讲,成本控制不能一味的降价,该降的地方肯定要控制下来,但是针对一个项目来讲,一味的降低成本肯定得不到一个好东西。我们要在保证开发商整个投资收益前提下,尽量控制不该花钱的地方,然后再从方案甚至策划阶段,把以后的模式做一些创新。

设计阶段为以后更长远的建筑功能的转变留一些窗口,甚至包括在容积率、层高、面积、规划形态都被限定的情况下,还要做出这样的满足规范的东西。

我觉得成本控制主要是看谁在控制,针对这个命题来讲,对于开发商肯定是希望成本能降低,但是降低到什么程度,我的想法就是从开发商的决策上,要为以后多考虑,因为房子不是像别的东西可以玩命降价。从建筑师的角度来讲,成本控制其实是一个优化的过程,一个比较好的组合过程,达到方案立意,包括模式的创新,设计的精细。

从建筑师的角度来讲,如果是一个实施的项目,工作过程上肯定是方案设计、初步设计、施工图设计,最后工地实施,其实从一开始有了一些积累以后,再从设计角度考虑后面的问题,这样的做法对成本控制更有效率的。成本控制每个人都有自己的角色和目标,从开发商的角度肯定希望越低越好,但是从建筑师的角度来看,我觉得应该是一个组合。 

董春燕:

刚好说到老旧小区的改造,大家都比较有心得,房子既是我们自己在住的,也是我们帮别人在改造的。在我们之前做的所有项目中,甲方确实更看重结构优化,注重减少钢筋含量、钢筋粗细等。我国对结构制定了详细的标准,要想从这方面进行优化很难,而且真的只是其中的一小部分,设备优化非常重要,但相对而言,中小型开发商都没有意识到这一点。根据我自己的感觉,在整个设计过程中,需要有设备工程师参与方案设计,最终达到设备优化。

设备的造价是建筑设计师不太了解的,但涉及的造价非常高,包括电缆、管道等。车库的造价之所以很高,其实土建只是其中一方面,设备才是大头,因此对车库的优化应该力争实现对设备的优化。对通风系统、喷淋系统的优化才是最主要的。 

编辑:Helen
标签:成本控制新形势住宅设计阶段

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