新形势下住宅设计阶段的成本控制

崔海华,中建设计集团袁野工作室 技术总监

崔海华:

成本控制分两个阶段,一个是方案设计阶段。一个住宅项目一般都有十几栋或几十栋,大的别墅楼盘则多达上百栋,我想强调方案阶段的楼型标准化,尽量减少异形的楼型。去年,我在南宁有一个别墅项目,整个楼盘是118栋,我们出了28个楼型的方案,甲方希望能控制成本,我直接建议他们对户型进行优化和减少。这个楼盘很大,户型太少体现不出小区的优势,我建议他们借助别的技术手段,比如在总图的时候通过地形造势、环境、单体建筑里面材料的使用等,来实现减少户型而不减少丰富性。最终户型由28个减少到18个。

我们都知道单纯减少结构成本是很小的账本,大的控制应该是从户型下手。我国的住宅楼盘都很大的,都是几十万平,出图却只用了几个月的时间,施工图的时间更短。在甲方既希望省时间,又希望省成本的情况下,建筑师怎么办呢?简单话、标准化不失为方便可行的方法。

另外是施工图阶段。我个人习惯比较喜欢当各个专业有初步的施工图文件后,我会手动地用BIM(虚拟建造)的方法,用Sketchup对施工图进行校验,这么做就是为了节省隐性成本,光靠CAD对图隐藏了很多问题,一旦把图发出去,到了施工阶段出现问题,对甲方来说,就意味着巨大的经济成本,而且现在的施工队基本是按照图纸来做的,图错了他们也不管。 

王汝峰:

他们不看建筑图,只看结构图,结构和建筑没对上的地方也按结构图做。 

崔海华:

没错,这也只能说明我们的市场容量还是太大,各专业队伍的专业水准都不高,因此,建筑师必须把握最重要的一环。利用BIM技术,但住宅用BIM又有点复杂,“杀鸡用牛刀”了,用Sketchup就可以,而且也不建完整的模型,只建重要部分即可,一个是建筑与结构协调的部分。我在银川有一个洋房项目,进退关系变化挺大,结构图出来后我一直不放心,我们都知道,对图的工作量很大,而且工作一多,对完了还容易忘,怎么把工作沉淀下来?三维建模就是很好的方式,用软件建重要的交接面即可。

有时候结构图不那么直观,对图时很容易忽略,比如有的是往里退的,结果结构却拉成直梁,再砸梁甲方都要疯了,砸掉的都是钱,关键人力成本还特别高。我有时候在工地上看到施工队把采光井封死了,这个特别难砸,甲方都要跳起来了,我也很心疼。

还有管线综合,建筑师也要协调各个专业一起来做这项工作,但在关键点上,有时候对图也不那么直观,毕竟建筑师对还是非专业的,有时候会忽略,一旦建模就直观了,用图讨论,以图说话。我们在葫芦岛有一个项目,葫芦岛是个小城市,房价特低,甲方的目标是每平米赚500块钱,因此他们对成本特别敏感,也从地下室入手对成本进行管控,对地下室的管线排布,甲方也希望尽量把层高压低,但又不让管线穿过房间,只能在走廊上排布。此时管线排布就变得非常具体,一根线一根线地搭。问题都集中到了建筑专业上,没办法,我们是统领的专业,因此我说建筑当不好龙头就会成为冤大头,所有专业的责任都集中到了建筑师身上。我要求各个专业到现场对管线排布进行实地研究,把排布做好,最终把层高压得很低,甲方觉得不错。

虚拟建模看似是一个很没必要的工作量,但只要我自己能腾出时间我都会自己做一个,这个对我特别重要。在方案阶段,有的设计师为了出效果,有些地方浇圈没浇上,他们也不管,通过建模也可以使这些问题暴露出来。 

王汝峰:

我自己的工作中没有遇到过楼型的问题,但在房山,建工集团有一个20万平米的小区是我们做的,旁边有一个万科200万平米的项目,我发现万科项目里对每个地块的控高基本都是60米,但他们利用三种平面,在100多万平米的地块上摆出各种不同的楼型,样子也挺丰富的。

我对BIM还没有深入的研究,根据我自己的经验,我们有一个项目做兵营式布局,户型都一样,但甲方要求我们外立面要不同,每个单元还不能一样,最后我们用了模块化设计使外立面达到了比较高的丰富度。如果别的专业能跟我们配合得再紧密一些,出来的效果真的会非常惊人。 

崔海华:

现在的情况是别的专业一般不会跟着建筑师做,只能我自己来。 

董春燕:

有的设备工程师会说他们的设备图是不标尺寸的,到了现场再挪吧。我们的管线综合是为了让他们标上位置,这样才能达到要求。 

张玲:

我们刚刚结束了一个BIM项目,其实用习惯BIM以后,也跟别的软件差不多。所有专业的图纸都在一个平台上,不会出现专业对不上的问题,也不会出现碰撞的问题,对建筑而言,很大的优势是详图和图纸完全对应,也可以直接在平台上修改。

董春燕:

我们公司刚成立了一个BIM小组,我自己的想法,我觉得成为建筑师已经挺悲剧的了,不能把自己真的当牛当马,而要全行业都动起来。 

崔海华:

咱们不像设备专业,设备是一对多,他们没办法跟着我们到处跑工地。 

董春燕:

最初我们所有的工程师也都用CAD,做完后找一个计算机行业的年轻人把所有图纸翻模,这就不需要建筑师自己去做,我们还有很多其他的事情要做。 

季凯风,CCDI悉地国际副总裁 

季凯风:

我一直在琢磨一个问题,我想开发商想要的其实是一个量化标准,其实我们所有的定性的说法都要根据实际情况再具体分析。比如有人说无梁楼盖会省钱,也有的说井字梁会省钱,这个东西各有各的道理,没有人拿出具体的数据。我觉得使用BIM对设计院来说是最好的,因为设计院有一套省钱的方法,甚至因为用了这套技术甲方还能多给点钱,但对开发商来说,实际上,他们想要省钱,设计师使用什么软件对他们来说没有关系,真正有关系的是到底省没省钱,但我们没办法验证到底省没省钱,因为我们没办法把一个房子盖两遍。

我觉得现在成本控制这件事情的核心不在设计院,而在开发商。我们和万科一起做了很多成本控制的研究,我们做过门窗尺寸标准化的研究,做过阳台栏板装配化的研究,空调板成本标准化的研究,在这种研究中发现,主导方不是设计院而是开发商。

开发商需要实际的建材成本,也需要实际施工过程中的操作成本,要用多少个人,要多长的时间,这些都是我们计算的一部分,如果想拿到具体的量化的成本,必须由开发商自己来做,我们能提供的只能是一些大概的方案。比如我们可以告诉他们用什么方法可以使空调板可以安装且最省钱,有开小门的,有扣板的,也有不做板的方法。至于雨水管、冷凝水管的摆放口大小等数据其实都不在我们手上,但我们也会对所有的甲方说这是和万科一起研究过的结果,至于为什么省钱我们并不知道。50000万单价和5000元单价的,究竟该用什么样的材料,这些答案不是我们研究出来的,是开发商告诉我们的。

我想说的是,到底成本控制是由谁来控制,我认为实际上是开发商。但开发商有很多诉求,这点不受设计院的控制。比如万科在做工厂的时候,最大的前提是做到工厂化,追求的是在工厂化程度下的最经济的设计;金地则可能不会追求工厂化而要求人工化方式下的施工最便宜的设计,而绿城则会要求全石材的成本最低化,因为绿城有自营的石材矿,他们的石材成本非常低。设计院提供思路,从规划、单体、标准化、工厂化方面入手,但选择权和决策权最终都是由开发商决定的,而各个开发商都不一样。

我们合作的开发商非常多,在这种情况下,如果我把给保利做的他们认为最省钱的方案拿给万科,万科可能会说这是垃圾,相反也一样。

此外还有另外一个因素。我从2008年起开始带团队,最多时团队人数达到200多人,一年的合同额达2亿多,这么多年的管理工作做下来,我发现了一个问题,设计院无法对成本进行控制,那么,“控制成本研究的成本控制”怎么解决?这个话有点绕口,我们要控制成本,就需要花费大量的人力、物力、财力去研究它,要做很多的实际工作,设计院因此而投入的成本巨大,这一快成本怎么控制是一个很大的问题。但是设计院做再多的工作,如果开发商本身不能控制住成本,这些工作就等于白做。 

王汝峰:

关于BIM能控制成本的问题,我们公司有一个北京建筑大学的研究生一直在做这件事,他说使用BIM可以实现虚拟建造,各种量的统计可以做到,建设时间也可以计算,但一旦涉及到成本,变量就会巨大,每家有每家的玩法,每家有每家的策略,最后这个软件也无法支持这些计算了。 

董春燕:

其实BIM ,我认为使用起来,第一是对设计院好,第二对后期的物业管理好。在施工中最大的好处无非是能给出一个量化的数值,但不能解决真正的成本控制问题。举个例子,以前有一个项目的水专业的阀门位置很偏,管道较长,这种也属于浪费。而结构上的减筋等方式都已经很成熟了,咱们再怎么控制已经很难更进一步了。 

高伟平,北京市东城区住宅发展中心规划科设计师

高伟平:

现在设计院做设计,北京地区一般情况下的含钢量是多少? 

季凯风:

高层建筑在7度地震等级51㎏/㎡,8度区60㎏/㎡左右。是否达到要求,实话说,因为我们不抽筋,开发商也没时间抽筋,都是靠经验。 

高伟平:

我们刚做完一个项目,这次就打算开始抽筋了,要看看设计院报上来的与实际做的是否一致,宁可去花这个钱,看看到底是否存在差异。 

王汝峰:

您说的这事我们经历过,当时项目在天津,甲方请了几个老专家,并明言不管谁设计的,最后都要抽钢筋,再按照现在钢筋市价的百分比付给咨询费。如果设计师能够在解决温饱并有很好的生活的情况下,肯定会玩命把含钢量做下来。我遇到过一个从加拿大回来的结构工程师,他做什么都是玩命想,但我们面临的现实情况是竞争激烈、生活压力大,时间少、任务重。 

季凯风:

最开始开发商都是从南方过来的,金地、万科等,CCDI是跟着他们一块儿从南方过来的,他们从2000年起就开始做标准化系统了,我们也从那时起跟万科一起做标准化研究,对所有的量都有明确的规定,我们会在合同中写明如果钢筋量超标,就要罚设计费。 

高伟平:

因为我们一直对结构这方面挺放松的,它涉及到结构安全,所以我们一般不管设计,后来在无意中发现不管设计差别巨大。我一个楼长度110米,分成四个单元,设计院能一个单元设一个变形缝出来,这有点太过分了。另外施工单位也有问题,比如设计图纸上明明白白标注是胡子筋,施工单位要求直筋,说设计没给画,这种水平的施工单位我们还得用,所以做甲方有时候也很无奈。

我们在施工过程中有大量的变更和洽商,尤其是变更,抬头全是优化设计,可它一优化钱就跟着往上涨,没有哪一回是优化之后钱减少的。 

王汝峰:

我去年刚做了亦庄的一个项目,是一个工业用地,地上15000平米,地下6000平米,他们用一口价的方式招总包。 

编辑:Helen
标签:成本控制新形势住宅设计阶段

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