雷霆：增强维拓商业地产项目产业链发展

近年来，大型综合购物中心在我国蓬勃发展，传统的商业物业已经很难满足其对硬件、软件的要求，于是融合了传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。一时间，无论大小企业，向商业地产转型已成趋势。不过，商业地产这块大蛋糕并非那么容易吃到。与此同时，我国对商业地产的研究也仍属于初级阶段。作为设计企业，如何利用这一前景广阔但发展态势仍属模糊的地产项目在业内脱颖而出成为大家关注的焦点。

北京维拓时代建筑设计有限公司建筑三所所长 雷霆

Q：从2011年开始，由于产业格局变更，以及政策上的一些调整，包括限购房、限贷条款的出现，住宅地产的发展日趋缓慢，但商业地产的活力却日益攀升，甚至出现了“扎堆儿发展”的现象。面对这一行业现状，您是如何定义商业地产的?

雷霆：目前大众对商业地产的认识并不全面，比如，认为一些具有简单购物休闲餐饮功能的场所就是商业地产。事实上，从目前的发展趋势看，我认为商业地产的边界还远没有被充分挖掘出来，它完全可以跟传统意义上的文化类产业、旅游产业等相互融合。如果仅狭义的去定义，商业地产则呈现出过于同质化的趋势。广义上看，商业地产应该还有更为广阔的发展空间。

Q：能否从维拓近年来的一些具体项目入手阐述一下相关的商业地产开发与经营模式?

雷霆：商业地产通常运用可租可售的地产开发模式，当前商业地产开发多采用住宅地产的开发模式。我认为目前很多关于商业地产运营模式的解读都是从开发商角度去分析的，比如资金、项目规模等等。对于租售问题，维拓去年开展研发课题，希望从中理顺设计与开发之间的关系，在研发过程中，我们形成了一个观点：商业地产要基于甲方的资金规模、开发时序等，定主题、定规模、定业态，以及定租售的比例。我个人认为，商业地产的开发与住宅开发过程差异非常大。

Q：商业地产发展如火如荼，然而就我了解，国内对于相关研究还处于并不成熟的阶段。您如何看待此问题?

雷霆：维拓一直在做商业地产相关研究，目前的商业地产在设计上可以分为以下几种方向，一种是国外设计公司进入中国市场后带来了全新设计理念;第二种是基于大的开发公司较为成熟的设计理念，比如万达、凯德、以及华润等，以此进行商业地产的模仿设计。国内仍然缺乏针对性的设计。

Q：目前几种商业地产模式，诸如大型购物超市、百货公司以及走高端路线的精品店等，维拓更倾向于哪种商业地产开发与经营的模式，能否从具体项目阐述一下?

雷霆：从设计角度讲，当今商业地产的边界越来越模糊化，它综合了过去商业地产中没有的内容，比如说体验性消费，包括娱乐业态，甚至文化业态也能体现到当中。维拓做的较为模式化的地产项目来自万达，另外两类项目是和苏宁、K2地产合作的。苏宁作为知名民营企业，希望在商业地产上有所发展，因此它在全国几十个城市布点，苏宁广场属于大型综合类项目，苏宁生活广场属于中小型项目。维拓今年与苏宁合作了两个项目：一个在廊坊，一个在包头。这两个项目规模比较大，属于苏宁广场系列，它与万达的理念完全不同：万达是以购物中心为核心，后带动周围一些可售的物业，包括住宅产品，最终寻求自持和销售的平衡。苏宁则会在项目中放置更多体验式的休闲业态，希望建构一种相互连通的、户内和户外相结合的互动项目，其中餐饮区比例较大。苏宁的建筑形象也颇具标志性和时尚性。

K2过去主打住宅项目，近年进行了战略调整，大跨度向商业地产进军。维拓与K2在通州合作的项目，对比万达、苏宁，又采用了完全不一样的策略。作为一家从住宅到商业的转型公司，它打造的项目在标准化上无法与万达等媲美，但它有着很明确的目标，就是要有创造性，从而区别于大型商业地产开发商。因此，在设计中，我们诉求更多生活化的理念，进行中小型、多体验性、消费型、文化感的设计。由于紧挨运河，我们将通州的历史、未来发展、文化、时尚等元素充分结合到设计中。依此看来，目前很难用一种简单的模式去限定商业地产，而是在需要在设计当中充分结合开发商具体情况，做出跨界的创意设计。万达项目非常成熟，创新的诉求不在万达身上，反倒是在像刚K2这种开发商身上，维拓更能够发挥优势。

Q：维拓比较注重商业建筑的设计与技术交流，能与我们分享一下具体的研究成果么?

雷霆：维拓有30多年的历史，2005年以前，住宅是我们最核心的产品；2011年，我们提出了三大发展方向——即立足于住宅品牌，继续发展商业地产、文化养老产业和绿色建筑，并将其做成公司的核心品牌，逐步扩大效益。今年还特别成立绿建研究中心，包括承接公司内部和外部的绿建咨询和绿建评估。我们让三大方向不断拓展、融合。比如说商业地产，逐渐会和文化旅游地产，甚至养老地产形成交集。