香港奇葩建筑史之发水楼

来香港之前，一直听闻香港地产商如何的精（jiao）明(zha)，不过并没有切身体会，在香港居住多年，也在建筑公司工作一段时间，对香港的地产商在合法的条件下（建筑质量合格）赚尽每一分钱的能力佩服的五体投地，在这里给大家介绍一下香港地产商 20 年来最伟大的发明——发水楼，让抱怨内地高房价的朋友们体会一下水深火热的香港人民如何被地产商玩弄于鼓掌……..

在介绍发水楼之前首先要科普几个概念：香港卖楼也讲建筑面积和实用面积，不过定义和内地略有不同

实用面积：单位内的地板面积,连同窗台和露台面积, 当然包括墙的面积（厚度也要算面积）.

建筑面积：简单来说是所有大厦内所有室内空间的面积, 包括地下大堂，楼层大堂，走廊，垃圾房，会所等一切公共地方的面积，每个单位按比例人人有份。

可用面积：即四幅墙之内的面积，全世界（内地也是）都是以这种方法计楼宇面积，只有香港的地产商够创意，才有上述第一，二种计算方法

实用率=实用面积 / 建筑面积

发水：广东话，像鱿鱼泡水，买到两斤鱿鱼，其实有一斤是泡水膨胀出来的

OK，那么香港的发展商怎么做的（发水）

首先，根据各种豁免修建超大规模停车场，商场，会所，垃圾房，环保措施等等（具体法例太多也一直有变化，我这里只是概况说一下）

如图中的宝云匯，批出的建筑面积是 22.5 万尺，最后竟然盖出 46 万尺，超过批准一倍有多。由此，卖给业主的建筑面积也大大提高。

但是作为业主，我还要看实用率啊，你看你一般的面积都不在造房子，那实用率一定很难看啊，这样的房子谁买啊。

发展商：too simple too naive

发完建筑面积，实用面积上发展商也会动手脚，香港政府规定，窗台面积以及露台面积（部份）可以获政府豁免（零成本），但是这些面积会计入实用面积，於是发展商就开始製造超大窗台，超级厚墻以及无用露台来增加实用面积。

范例：如图，一个建筑面积 674 尺（65 平米左右的单位），实用面积是 528 尺（使用率 78·|右），扣除窗台露台以后真实可用空间大概 460 尺（45 平米）左右，使用率不到 7 成。楼价大概 770 万，将近 250 万的楼价用来买了会所，窗台等等。

如此，实用面积，建筑面积都大大增加，在房价增长的同时，真正可居住的面积却越来越少，也孕育了这些旷世设计（上面只是理论教学，现在进入实践）：

1.窗台发水

李先生长实开发的海誉，这个房间的窗台比房间面积还大！！

再来一张

一个四房户，有 6 个窗台.......其中一个窗台比房间还大，开门顶到窗台.........

还有另外一个杰作：

一号西九龙图则。所有单位的客厅窗台全部面向狭窄的天井。客听与主人房的窗台更是「面对面」互望。客厅和主人房对望啊，很深情啊有没有，设计师的人性化考量.......

2.露台发水

观月．樺峯单位的工作平台（红框示）仅能放下一把工作梯。恍如少数民族的悬棺。说穿了，就是地产商为了赚尽可豁免面积，而孕育出这种旷世奇则。

这个楼宇设计也是一个奇葩

一层楼有 15 伙，最小的实用面积只得约 270 平方呎（25 平米左右)，露台及工作平台两者相加却有近 40 呎（4 平米）.....最小的那个也大概要卖 300 万左右.......

3.外墙发水

虽然预製外墙属於豁免楼面面积，惟发展商却会将此计入实用面积。发展商如将外墙以预製组件建造，并将单位的客饭厅及睡房等空间的外露墙身长度增加和加厚，即能赚取更多预製外墙豁免楼面。如简单图画所示，图二的单位设计，比图一的单位，明显可增多两幅外墙面积（红色部份）。

■1 座 B 室的其中一个房间，几乎被「拋出」单位之外，连工作平台在内，外露近叁幅半外墙

4.其他奇葩图则

请注意右上那个单位的客饭厅（卧室），马桶大小可以大概评估出那个房间大小......

这是朋友住的楼盘，请看 H 和 C 室.......蟹型......

太空船！！

这个一放单位....请看厨房和洗手间.......

我不知道怎么形容这个......