香港房地产发展史

香港房地产1946年—至今

第一个繁荣期 1946年—1950年

即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香港的住房极为紧张，时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求，房价、地价和租金飙升，尤其是租金上涨迅速、涨幅巨大。

第一个衰退期 1950年—1952年

1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国，受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运，香港传统的支柱产业——转口贸易一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及，陷入萧条。

第二个繁荣期  1953年—1957年

东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场；政府的旧城拆迁改造政策造成了新的“房荒”；“分层出售”和“分期付款”的推广使个人购房门槛大大降低，刺激了需求；政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本如法定的楼层高由10尺6寸降低为9尺6寸，提高了建筑限高和容积率等

第二个衰退期  1958年—1959年

1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌。

投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限；政府开始对楼花买卖进行管制，如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花，卖楼花的所得款必须存在银行的专门帐户，专款专用，不得挪作他用，否则将会面临惩罚.1959年开始，香港经济出现转机。

第三个繁荣期 1960年—1965年

经过两年短暂的调整后，香港的房地产市场于1960年又开始繁荣起来。1960年的投资额相当于1958年的2倍，地价、房价和租金大幅飙升。1962年房价的涨幅超过30%，租金的涨幅也在15——50%，物业的交易量比1958年增加50%以上。1965年春香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌。

第三个衰退期 1966年—1967年

出台的各个条例没有立即执行，而是给了几年的缓冲期，到1966年才开始执行。许多开发商为牟取更多的利润，纷纷赶在新条例执行前报批发展计划和规划。其结果，市场供应量大增，严重供过于求。

第四个繁荣期 1968年—1973年

香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展.这是香港房地产市场的黄金时期之一,此期间租金全面上涨，三年间，租金上涨幅度在130-300%，政府出面干预也未能阻止租金快速攀升。房价和租金的飙升也带动了地价的剧涨，投机活动盛行，炒卖楼花现象严重，开发商为了追求更高利润，采取了捂盘惜售的举动.

第四个衰退期 1974年—1976年  

股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年3月以发现假股票事件为导火索，引发股民恐慌性抛售，股市从1774.96点急剧向下，到1974年12月10日，跌至150点的低谷，楼市也随此崩溃，楼价、租金大幅度下跌。1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40％，楼价下跌了30-40％。1975年底开始，房地产市场重又回升港府1976年开始地铁修建计划《行政干预》，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划1981年香港房地产市场达到高潮，到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机《行政干预和外部环境》。

第五个繁荣期 1976年—1981年

这是香港房地产市场最重要的发展时期,一大批新兴地产集团崛起，纷纷上市融资，壮大实力，改变了香港地产的竞争格局。如1976年的平均售价是265元每平方尺，香港的一栋金门大厦，从1979年至1980年4次易手，售价从7.15亿港元被炒到17亿到1981年高峰期已经上升到1050元每平方尺，5年间涨幅将近3倍。香港府府大量拍卖土地，地价和政府的卖地收入急剧增加，如1976年政府的卖地收入是4.41亿元，1980年达到39.3亿元，增幅近8倍。地产公司掀起上市热潮，新兴地产集团如长江实业、新鸿基地产等，石油危机过后，香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司；中国大陆粉碎了“四人帮”，结束了十年动乱，开始推行“四化”建设，实行对内改革，对外开放的政策，在深圳、厦门和珠海设立经济特区，给香港人和投资者带来了极大的信心，地产市场紧跟着迅速复苏、繁荣，1981年达到高峰。

第五个衰退期：1982年—1984年

1982年底，香港楼价比1981年下跌60％，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。1982至84年地产市道崩溃，许多港人的发财梦成了无尽噩梦，这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，政府并未出台措施进行干预

第六个繁荣期  1985年—1997年  

中间回落期  1989年—1990年，1992年，1994年—1995年上半年。

1985年《联合声明》签定以后，随着市场信心的恢复，地产业开始活跃，房价和租金逐渐回升，各类物业交易频繁，期间1987年10月全球性股灾都未能阻止房地产市场的回暖于1985年开始走出低谷，走向复苏。1989年1—3月许多地区的房价普遍比1981年高峰时期的历史最高水平高出30%，政府的卖地收入大增。比大陆2007年的景象还更胜一筹。许多外资财团、国际机构纷纷进军香港地产市场。

1989年以后，受大陆政治风波及经济紧缩的影响，香港经济和地产市场受到波及，出现回落。1991年受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激，1989年之后房地产价格急升，1990年港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。地产市场再度回升，市场繁荣更胜过前一阶段，炒楼之风弥漫全港。政府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施（相当于大陆的宏观调控） 1991年12月，政府再推出6项打击炒房措施，1992年房价虽然继续上扬，但是调控措施逐渐见效，需求下降，成交量大降，炒风收敛，中小户型、低价格的住宅价格开始回落，但大型豪宅的价格开始攀升。开发商为了刺激购买，自行提供两成按揭，在豪宅价格的带动下，中小户型住宅的价格再度飙升，到1994年初高价。

1994年上半年，香港地产市场明显过热，社会舆论强烈要求政府出面干预，若不见效，将出台更严厉的措施，在此情况下，楼市骤然降温，住宅价格平均下跌30%。到1995年第四季度，房地产市场开始回暖，政治前途进一步明朗，市民和投资者从对于回归的恐惧转变到对于未来的憧憬，海外和内地资金也大量进入香港，推动香港房地产市场的又一次上升。

香港楼市 1994年至今

萧条期  1994—1995  才1994年上半年高位下降到1995年第三季度高位

繁荣期  1996—1997  1996年到1997年迅速上升到高峰

第七个衰落期  1998—2003  1998年第三季度达到近年最低位 1998年第四季度回升一直1999年第三季度，1999年第四季度下降一直持续到2003年。1997年香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中下跌了70％左右。

第八个繁荣期  2004—2005  2004上升到高位 2005 年下降

第八个萧条期   2006年  2006年低位徘徊 2007年上升 2008年

用1998年到2009年的全国宏观统计数据，结果发现上述所有指标一直都处于上升状态。2009年，全国70个城市的房价收入比达到9.1。2009年，北京，上海和海南的房价收入比分别达到21.6，21.0和11.1。2009年，英国的房价收入比为4.7，美国的房价收入比为3.1，伦敦的房价收入比为6.1，纽约的房价收入比为6.4。2010年初，全国70个城市的房价收入比上升到11.2;北京，上海，海南的房价收入比分别上升到25.7，22.9和19.5 。相对于英美，中国房价被高估了两倍。相对于伦敦和纽约，北京和上海的房价被高估了四倍。

文章用了几个指标来证明这个地产泡沫的存在，这些指标包括：连续快速上涨的房价，平均房价和城市家庭平均收入比例不断增加，全国用于房地产投资和银行贷款占全国固定资产总投资和总贷款的比例不断上升，城市居民用于购买住房的开支对全国居民的总消费的比例不断上升，商品房的价租比不断上升，单位面积售价和单位面积建筑成本的剪刀差不断上升，等等。