智慧城市视角下产业园区规划思考

信息化、现代科学技术的创新和发展，不仅改变了人们的生活方式，同时还对城市的发展产生了重大影响。自2009年，IBM公司提出“智慧地球”的概念，“智慧”一词风靡全球，智慧城市应运而生。截止2012年，全国已有22个大中城市规划文件中，明确提出建设智慧城市。2012年底，住建部正式启动国家智慧城市试点创建工作，公布了首批90个智慧城市试点。

智慧城市的概念是宏观的，其最终实现依赖于一个个智慧元素，如智慧经济、智慧环境、智慧生活……。在智慧城市的背景下，对于产业园区究竟应该如何规划和建设，助推智慧城市的实现，是个需要认真探讨的问题。

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一、产业园发展概况

1、产业园发展阶段

产业地产是工业地产的升级与换代，伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切。在政府层面，追求高效增长的经济与逐渐减少的资源之间的矛盾，一方面要求经济快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，政府迫切需要一种高效利用的平台，既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户层面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。在此环境下，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产转型。产业地产的发展经历了如下三个阶段：

第一阶段：企业自建园区

在政府支持下，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

第二阶段：工业地产园区

主要以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。但由于政府需求的增加与企业日益需求的增加，工业地产的弊端随之始暴露。

第三阶段：产业地产园区

进入有序开发和经营阶段。几年之前，几乎所有园区都采取卖地、随便建厂房出租出售这样的粗野生长模式进行开发。但进入2010年后，新开发立项的工业园区以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级，如联东U谷等，便是以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

2、产业园分类

近年来，我国产业园区的数量持续呈现快速飙升的态势，目前为止，国家级高新区达到88家，国家级经济开发区总数已达到146家。此外，各市、县的大大小小产业园区数量更是不胜枚举。

产业园有多种分类标准，有根据园区主导产业来分类，有根据园区产品形态来分类，其中根据主导产业来分的产业园数量较多，成为目前市场上的主流产业园。

2.1根据园区主导产业来分类的产业园

此类园区比较多，有软件园，物流园，文化创意产业园，2.5产业园，高新技术产业园，影视产业园，化工产业园和医疗产业园等。

2.2根据产业园内部产品形态来划分的产业园

此类分类方法与产业地产的产品线相关，根据园区内主要的物业形态组合来分类，目前在产业地产有数建树的联动U谷，就是主要根据此类方法来分类的。可分为以工厂为主的加工制造产业园，以办公为主的总部基地产业园，以工厂、办公、配套住宅、酒店和商业等多种产品组合的产业综合体产业园。

 二、产业园问题剖析

一方面是地方政府为发展经济而带来的产业园数量飞速发展，另一方面是产业园的重复建设，发展层次不齐，CRIC根据多年在产业地产领域的咨询实践，认为目前产业园主要存在以下问题： 

1、产业定位同质化，市场竞争激烈

产业园区开发商大多看中产业地产的巨大市场潜力，优质的产业地产产品市场上供应却几乎是空白，但一旦踏入这个领域，却让人感觉到进退两难，面临者竞争大企业入驻难的压力。同样作为经营性房地产，产业地产与商业地产类似，强调招商前置，都需要主力店，主力店稳定、吸引中小企业、自身有能力做营销、带动上下游产业链等等，当然“主力店”要价也都不低，较商业地产更为复杂的是，产业地产的“主力店”要看的不仅仅是租金，更需要看政府相关的优惠政策，一房东给出的优惠幅度往往是二房东无法给出的，一房东可以送土地、可以送厂房、可以送住宅用地，所以一旦一房东和二房东竞争，二房东是必败的，今天我们看到产业地产开发商成功作品少，几年后去一看，往往十分败落，大多与缺乏“主力店”有关。 

2、产业门类鱼龙混杂，缺乏主导产业及龙头大企业

产业园区这个领域，专业级的开发商其实非常之少，如果从销售金额，销售量等方面去判断，更是与住宅不是一个数量级的，尽管进入产业地产的开发商越来越多，但由于产业地产要求有更高的专业化运营管理和强大的资源整合能力，优质的产业地产产品市场上供应却非常少。 

3、园区产业链未形成，产业聚集程度低

产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，产业未形成聚聚效应。大多数园区也在招商引资方面，更注重平方米纳税额等这些指标，对于产业相互之间的配套也仅仅停留在口头或者宣传上，影响园区可持续发展能力。 

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4、园区空间规划不科学，企业选址随意性大

产业地产在设计院的业务范围内也属于偏门小科，缺乏有经验的专业化团队。产业地产设计与原先的工业园设计理念是完全不同的，不仅要符合产业布局的技术要求，更要兼顾房地产中市场、客户需求对规划布局、产品设计的影响。由于产业地产营销周期长、单品总价高（即单品佣金高）、客户寻找困难，因此，脱离市场和客户的规划布局和产品设计将会导致土地运营、招商、销售等重重困难。同时还要考虑不同企业之间相互的影响等。这些市场研究和分析都是规划设计院难以解决的问题。因此，产业地产更强调要强调策划先行。 

5、园区功能单一，配套缺乏

不同产业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的，不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势，不同产业又需要不同的产业配套，这种产业配套短期之内能以完成的，完成后又很难在不同地块中复制，开发商、地块区位、产业配套往往很难完全匹配，这都会对增加开发难度。 

6、物业体量设置不合理

产业链的整合与产品线的融合最后落到园区内各种物业的配比，由于需要整合产业链促进园区的有机发展，必然包括各个产业的上下游企业以及各个生产运营环节，如研究、生产、管理、展示和销售等。于此同时也对厂房、总部、研发等不同的物业类型提出要求。因此如何兼顾产业地产的功能、协调各个环节的关系，同时又保证整体的形象高度，成为产品规划设计中一个重要难题。另外，产业地产土地运营和物业产品营销最终要靠房地产市场实现，因为必须要充分考虑房地产市场客户的需求和各类物业供求和消化周期并兼顾资金投入产出，进行合理的功能和物业体量的配比。 

7、国内园区服务跟不上

目前针对产业地产的专业服务公司非常少，一般都是开发商自建，自建由于缺少规模效应，成本非常高，服务质量也差，特别是在能给企业带来较高价值的金融、税收、人才等的平台服务专业商服服务公司少，如果对产业区入驻企业做满意度调查的话，80%会提及商服配套少，基本的餐饮配套都有，但针对商务客户、休闲娱乐等的就往往不足。产业地产的员工往往两极分化，如何针对不同人群提供不同服务，国内目前大多没有规模性公司来配套，产业区的客户似乎是被遗忘的客户。 

8、园区盈利模式设置不合理，园区发展很难资金自我造血功能差

现代化的园区是个功能复合的综合体，涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼，还有住宅、商业、商务等多种物业类型，因此，如何平衡这些物业之间的关系，从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。国内很多园区，仅仅依托厂房销售为主要盈利模式，一旦销售不畅，或者是销售完，园区后期的持续收益方面就会存在一定的限制。部分园区发展自我造血功能差，影响园区长远发展。 

9、招商引资饥渴，捡到篮子里的都是菜

产业园区的客户是个令开发商纠结的事，是否需要屏蔽客户，如何引导客户？都是难题。在产业园建立之初一般都是有明确产业定位的，明确了园区未来主要发展的产业方向。但一旦园区建成进入销售和招商环节的时候，会发现，之前所有的定位都是美好的宏伟蓝图，理想很丰满，现实很骨感。一个地方产业园区不只一个，而这些园区之间在产业定位方面多数会出现一定的重合，因此为数不多的企业成为各个园区争抢的对象。而园区投资者出于资金回笼以及园区人气等多方面的综合考虑，在园区建设早期，会出现招商引资饥渴，捡到篮子里的都是菜的状况，因此，很多园区就这样越变越差。 

三、“智慧城市”理念下产业园规划思考

 改革开放以来，我国城市化水平快速发展，在新一届政府“新型城镇化”理念的带动下，未来城市化发展水平将迎来新一轮的发展高峰。伴随着城市化的高速发展，城市概念也在不断演进，从工业城市、信息城市、互联城市、智能智能、数字城市，到如今的智慧城市，越来越多的高科技元素被融入城市建设和发展中来。

随着云计算、移动互联网等热门技术的兴起，智慧城市概念炙手可热，全国上下掀起了智慧城市的建设高潮，全国有近百个城市在建、或计划在建智慧城市。智慧城市概念如此风靡，那到底什么是智慧城市呢？ 

1、智慧城市概念

智慧城市概念最早源于IBM公司于2009年提出的“智慧地球”概念演化而来，目前智慧城市并无明确的概念定义，根据相对接受度较高的解释，是指通过广泛采用物联网、云计算、人工智能、数据挖掘、知识管理等技术，提高城市规划、建设、管理、服务的智能化水平，使城市运转更高效、更敏捷、更低碳，是信息时代城市发展的新模式。建设智慧城市，是当今世界城市发展的前沿趋势，是其转变经济发展方式、提升城市功能品质，更好地保障和改善民生的重大举措。

从目前国内智慧城市的建设来看，多数对智慧城市的理解还是停留在概念的层面，并未完全吃透其内涵。并且智慧城市的概念是宏观的，其最终实现依赖于一个个智慧元素，如智慧经济、智慧环境、智慧生活……。产业是一个城市发展的核心动力所在，产业园作为产业聚集的场所，对于城市发展意义重大。要实现真正的智慧城市，就必须把这种理念应用于产业策划和规划的全过程，建设“智慧园区”。 

2、智慧城市核心理念

从智慧城市的概念中，我们可以看到，智慧城市讲求的是运用现代化的技术，运用于城市建设和管理的各个环节，使得城市变得更便捷和高效。智慧城市不仅强调的是技术层面，更是观念层面，代表的是一种先进的管理理念。因此，从其内涵出发，依托智慧城市的理念，用于指导产业园区规划建设成智慧园区，我们可以将其归纳为五大关键词：

3、“智慧城市”内涵对产业园区规划指导

（1）产业选择：产业选择和定位是产业园区的灵魂，园区在进行产业选择时，应将传统产业与现代信息技术和城市发展趋势相结合，一方面，结合产业发展趋势和城市发展阶段，积极引入新兴产业。另一方面，注重新技术对传统产业的优化提升，注重产业链的配置和资源重组。

（2）物业功能和体量配置：如今的产业园区已经摆脱过去单纯发展产业，而形成的“产业孤岛”现象，向功能复合的城区方向转移。因此在功能和体量配置上，应秉承人性化化和高效化的理念，合理配置产业、居住、商业、商务、休闲等多元化功能，打造生产高效、生态循环、生活和谐，以产促城，以城带产的多元化产城模式。

在物业体量配比方面，根据园区特点和城市发展特点，以及相似成功园区发展经验，同时结合房地产土地和产品和客户的供求状况以及产品去化节奏，兼顾园区开发建设财务资金安排状况，合理布置各物业功能的体量以及各物业功能开发时序，使得体量配置最优。

（3）规划布局：园区物业规划布局应整体统筹考虑，秉承整个园区一盘棋的规划思路，充分考虑各产业的自身特点，产业之间的关联度及上下游关系，结合地块特点，进行优化配置，同时注重各功能之间的配置，使得各物业空间布置更高效和人性化。

（4）招商策略上：从招商引资向招商选资，在园区规划定位之初，就明确园区的主导产业，以及面对的主要客户，提前行动，聚焦客户，将招商前置，通过社交集中、联合其他结构招商、代理招商、圈层招商等立体化、全方位招商方式，将主要客户一网打尽，并控制好招商节奏，以便在后期招商运营过程中，能运筹帷幄，确保园区企业正常入驻。

（5）运营模式上：现在的产业园区已经不是传统产业园只有产业而没有配套的传统概念，而是产业与地产的有机组合。无论是“旅游+地产”的华侨城模式，“城市综合体”的万达、华润置地模式，“商业+地产”的深国投商用置业模式，抑或是“工业+物流+地产”的普洛斯模式 ，和“售后回租”的万通模式……，最终无非都是为了实现地产与其他物业的合理配置，实现企业利润。因此，在运营上，应充分认清和理顺地产与产业各自特点和优劣势，实现产业与地产的联动，产业为地产增值，地产为产业配套，最终实现园区资金滚动开发。 

智慧城市的发展如火如荼，智慧园区的建设仍在路上，相信在所有致力于产业园区发展的有志之士的共同努力下，智慧园区的时代即将迎来……