保障房建设工程成本管理方案研究

保障房具有政策保障性质，降低成本是其管理的重要方向

保障房是政府建设社会保障系统的重要组成部分，按照限定的面积和销售价格向城镇低收入家庭提供住房保障，具有政策保障性质，降低成本是其管理的重要方向。本文结合管理研究经验，以实际案例为依托，研究保障房建设工程成本的管理方案，为相关的研究提供参考性的建议。

1 引言

目前，我国参与保障房建设的工程成本管理基本采用商品房建设的方式，而商品房建设工程成本管理比较成熟，保障房由于经济驱动性明显不及商品房，如果只是单纯移植商品房成本管理模式，有较大的冲突，难以完全吻合，不能完全反映保障房建设的需求。商品房的建设成本主要有前期费、土地费、基础设施工程费用、安装建设费用、公共配套费、开发费用、税金费用和管理费等。其中，基础设施工程费、土地费、安装建设费所占的比例最大；而保障房建设的土地由政府划拨，土地费按政府限定的土地价格计入，因而基础设施、安装工程费成为影响保障房建设成本的主体。由于保障房的建设价格不断上涨，其购买资格又存在严格的规定，城镇低收入家庭在购买时经济乏力，造成保障房滞销。而要促进保障房的销售，需要降低房地产的工程建设成本，从而降低销售的价格，促进保障房的销售。

2 研究思路和分析方法

目前，国内基本用商品房建设工程成本管理方法应用于保障房建设工程成本管理，现有比较成熟的管理方法是基于商品法的理论，保障房的功能决定了其实用性和经济性，可以通过工程成本管理的方式来优化产品设计，减少产品的附加功能，使用经济性和经过技术改造的材料，降低保障房的价格。建设工程成本管理的两大要素分别为招投标管理和规划设计管理，运用价值链理论和价值管理理论，以价值管理为核心，以保障房开发企业的价值链为主线，围绕保障房的成本和功能的相互关系，将价值管理贯穿到核心企业与关联企业。保障房建设工程成本管理的研究是基于建设基础资料，以及已有的应用经验，从企业的角度出发，对保障房建设价值链中利益相关者的相互联系和价值创造策略进行研究，根据实证研究、比较分析、反馈信息等，发现问题并找出关键因素，完善保障房建设工程成本管理研究。

3 某公司保障房建设的现状分析

某房地产企业从各个环节对项目开发建设进行控制和管理，在项目的建设中设置前期部、成本部、工程部和设计部等相关的职能部门。地块内建筑必须满足相关技术规定，涉及建筑节能、绿化、市容、卫生、环境保护、交通管理和设计、消防安全和施工等方面的内容。建筑设计要充分利用原有的地貌，并保护文化资源和地物资源，按照规定合理配置公共服务配套设施，建立良好的人文居住环境。配套齐全、经济合理，管线的地下敷设做到功能齐全、互不干扰，取得综合的平衡，符合环保的要求，减少对环境的污染。该保障房建设项目土地使用权按照划拨方式，在土地管理部门办理使用权划拨手续后，土地价值组成包括动拆迁补偿费用和征地补偿安置费用。

建设项目中前期费用、公共配套设施费用、基础设施费用、人防费、政府规费、安装建筑工程费、开发管理费用、维修基金、财务成本和不可预见费等。建设投标价格中存在一定的不确定因素，如政府招标时没有明确优惠幅度和政府规费，公共事业部门未对供电、供水、供气做出优惠承诺，基础设施工程预算按照商品房的标准计算，建设招标中没有考虑未预见费用，业务分包没有对其自身利润进行约束，政府缺乏对保障性住房进行规划的思维，保障性住房的评价标准不够完善等都是制约工程成本管理的消极因素。

4 保障房建设工程成本管理的风险分析

保障房建设往往存在规模大、资金投入多、预算监控不足、参建单位多、工期紧张等因素，因而在项目的建设管理中存在较大的风险。成本管理在方案设计、项目规划、工程施工等阶段都存在很大的不确定性，并且常常受到行政或其他因素的干扰，导致成本管理的执行难以有效的贯彻，风险始终存在，主要表现在以下几个方面：

（1）技术风险：在进行保障房项目立项时，会进行成本的预算评估，在进行处理和排除障碍物时，会增加工作量和成本。由于特殊的气候环境，会增加施工的难度，拖延施工的进度，如出现洪水、冰雪、暴风雨、台风等极端天气，可能给施工带来巨大的影响，施工工期的延长无疑会造成窝工或设备闲置等问题，增加成本。由此可见，技术性的风险会增加施工的难度，延长工期，原先制定的工程成本管理已难以适用，导致成本上升，降低了整个保障房建设的经济效益。

（2）经济风险：虽然保障房工程建设有政府作保障，但仍然存在经济风险，如资金、材料、设备不能及时到位，贷款利率的变动，劳动力、设备、材料市场价格的上涨，合同履行中的纠纷等。此外，保障性住房的建设有别于商品房建设，商品房可以通过市场销售价格的调节来弥补成本管理中的不足，但保障房的灵活性不足，在不改变用地性质的情况下，难以改变建筑形式来规避市场风险。因而，可以预见保障房的灵活性不足，市场性质较弱导致其调节缓慢，存在一定的经济风险。

（3）企业管理存在的风险：不同于商品房的建设与成本管理，企业在管理结构、制度流程、内控环境和内部审计等方面的建设都会存在动力不足的情况，导致建设中工程成本管理存在风险。从已经完工的保障房建设的成本管理情况来看，企业的管理体系并不能完全适应保障房的建设需要，企业在岗位设置、内部治理、用人考核、授权体系等制度流程中都存在适应性的问题，导致企业的管理风险始终存在，制约了保障房成本管理效率的提升。

5 保障房建设工程管理方案研究

在工程成本的管理过程中，可以将项目管理的各个环节进行细分，以要点控制的方式来进行管理，如图1所示的各个环节对项目成本管理的影响，可以分析出通过成本管理控制成本的效率最佳。

（1）项目立项策划：房地产商立足于市场环境，在追求利润的基础上，进行项目的策划，类似于商品房的项目立项策划，企业在进行保障房的建设之初，其调研仍然离不开利润这一永恒的话题。保障房项目产品的分析是为了确定其基本的功能和必要的附加功能，为项目建设的价值管理提供行动参考，以便能够可靠地实现基本功能和附加功能的最低成本，满足用户的基本要求。其含义主要集中在三个方面：其一，功能必须适合环境和条件；其二，功能本身必须适合用户的用途；其三，功能必须适合用户的能力。简而言之，在保障房项目立项策划时，就要满足用户的购买能力和居住要求，并且追求最低成本，尽量降低工程建设的成本投入，进而直接作用于保障房的售价，促进销售量的同时，还能实现双方的共赢。

（2）规划设计环节：以项目成本的经验数据为指导，对单项和总体的工程涉及进行预算的编制和设计计算，并进行功能程度的分析修正，制定项目成本作业指导书和施工图纸，项目成本的分析可以实现基本功能的最低成本，按照保障房建设投标设计标准，依据成本历史数据资料，选出实现功能相近或相同的最低成本。在规划设计环节，设置项目成本的上下限，上限为最高价格成本，下限为确保基本功能的最低成本，在上下限之间进行规划操作，计算实现功能所需要的全部费用。保障房项目的总成本是以分部分项成本为组合，计算实现分部分项的基本功能的最低成本，分部分项成本的总和有可能高于或低于项目标准成本（见图2），因而在规划设计的环节，必须加以控制。

（3）招标环节：在保障房项目的建设中实行招投标制度，从参与的企业中选择最优的方案，以实现提高功能、降低成本的目的。在招标中，要选择信誉可靠、经验丰富、建设质量到位、长期合作的企业，并且参与投标的企业有抵御各种风险的能力，如技术风险、经济风险等，以便企业在施工或管理中面临复杂环境时，可以积极应对，不影响整体的项目建设。此外，为了杜绝串标情况，防止业主单位的损失，要严格把关招投标环节，将整个招投标纳入监管环节中来，避免业主单位出现损失。

（4）设备材料的采购：设备材料是工程建设的基础，合格的建筑材料和设备是施工顺利正常进行的关键，在材料采购中需注意几个方面的工作：其一，进行监督，杜绝腐败情况；其二，由于市场材料的选择余地大，因而选择时尽量寻找价格最低、质量合格的材料；其三，将设备材料的采购纳入财务监管，通过谨慎、科学的审核来规范资金的运用，减少浪费；其四，对设备材料的采购要经过试验评估，由于保障性住房工程追求符合基本功能的最低价格，往往会导致材料设备接近不达标的情况出现，因而事先要做充分的实验评估，以免出现问题导致不合格的现象，造成浪费。

6 结语

保障性住房作为社会保障的重要建设，其质量、安全、成本必须取得均衡，才能达到良性的发展，相关研究值得深入，以为保障房建设作出贡献。（作者：陈世山 广西住房和城乡建设信息中心主任）