保障性住房成本控制探究

保障性安居工程是一项重大的民生工程

保障性安居工程是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。保障性住房相对于普通商品住房而言，体现了开发利润低、销售价格低的特点，要想确保各项目自求平衡，就必须落实内部管理，加强成本控制。本文结合工作实际，分析保障性住房的特点，阐述保障性住房实行成本控制的必要性，提出保障性住房实行成本控制的措施。

0引言

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家 庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房构成。保障性安居工程既是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。

保障性住房建设成本是指开发企业为建设保障性住房所支出的一系列成本费用，大致分为：1）土地费用；2）前期工程费；3）建筑安装工程费；4）基础设施建设费；5）公共配套设施费；6）期间费用（财务费用、销售费用、管理费用）；7）营业税费等。项目的建设涉及前期策划、规划、设计、施工、销售、竣工交付、物业管理等诸多环节，成本的发生贯穿于项目开发的全过程。

保障性住房相对于普通商品住房而言，体现了开发利润低、销售价格低的特点，这就要求开发企业在成本控制上下功夫。因此，做好保障性住房的成本控制管理，至关重要。

1保障性住房的特点

保障性住房是民心工程，项目的本身不是为了 盈利。既要做到高质量、低成本、最大限度地体现保障性住房的特点，又要使每个楼盘有较好的品质。故而保障性住房并不完全等同于一般商品房的建设项目。

1.1投资额大

在整个建设周期过程中，资金的投资极大。所 涉地块拆迁量大、投资额大、资金需求大、实施难度大。

1.2保障性强

保障性住房主要是满足保障对象对住房的基 本需要，因此，对套型和面积作了严格限定，强调住房设计和建设标准的使用效果，以“满足基本住房需求”为原则，做到面积不大功能全、用地不多环境好，体现保障性住房的保障功能。

1.3经济性明显

市场上的商品房可根据市场需求上下自由波 动，无最高限价，属于企业自由价。而保障性住房则是获得一定的优惠政策，以“保本微利”为原则，实行的是“指导价”。因此，经济性是保障性住房的最大特点，它主要体现在以下两个方面：

1）开发成本低。

在保障性住房的开发成本中， 土地成本和前期报建费用是项目成本中所占比例较大的两项。为降低保障性住房价格，建设单位可积极向地方政府部门沟通协商，争取相关政策，利用现有的土地资源开发项目，减免税费。这两项优惠政策是政府为降低保障性住房价格，给予的政策性资金投入。这是保障性住房开发成本低的关键。

2）开发利润低。

房地产行业属于高利润行业， 但保障性住房的价格以保本微利为原则。特别是经济适用房的利润更有文件规定，“开发商的利润不得高于3%”（《经济适用住房管理办法》（建住房 [2004]77号第17条））。 也就是说，保障性住房不是以营利为目的，利润被限制，开发保障性住房就没有了高额利润。成本自然降低，其经济性也得到了充分体现。

1.4质量要求高

保障性住房是政府的民心工程，对建筑物的要 求高，入住业主都可以参与对工程的评价，所以工程质量不能出任何差错。

2保障性住房实行成本控制的必要性

针对上述保障性住房的特点，保障性住房建设具有阶段性和集中性，致使在一定时期内投资项目多，资金高度密集，投资额巨大，特别是一些大型项目的投资额达到几亿元甚至几十亿元。这么大的投资规模要顺利完成货币资金向实物资本形态的转化，达到“各项目自求平衡”的要求，就必须采取行之有效的手段控制成本。

保障性住房的价格实行指导价，历经项目开发前期调研、工程预算造价、项目组价、报批的流程， 报批后按核定价格向指定人群进行销售。房屋售价一旦确定下来，就不能变更。但实际上由于项目测算中有可能预估的成本费用不确定，造成有些费用在实施过程中陆续增加。如建材价格近几年上涨幅度较大等原因，致使实际建设成本大大超过预测数。在此情况下，如果成本控制不力，轻则减少利润，重则亏本。只有大力加强保障性住房成本控制，落实内部管理，方能确保各项目自求平衡。

3 保障性住房实行成本控制的措施

3.1 整章建制，强化全员成本职责

各建设单位要严格执行国家保障性住房的相 关政策法规，如《经济适用住房管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》等。并根据保障性住房的实际情况制订《工程成本管理办法》、《财务管理办法》等若干个关于成本管理方面的制度、办法，细化成本管理各个岗位职责，重新对岗位职责进行修订和完善。实现员工岗位职责、安全职责、成本职责的“一岗三责”重大改进，使安全和成本与每个人都息息相关，不可分割，从而真正实现“千斤担子人人挑，人人肩上有指标”的管理理念。

3.2前期调研，投资决策

保障性住房作为特殊商品，其开发项目投资额 大、建设周期长等特点，决定生产该产品具有一定的风险性。在每个保障性住房项目准备立项开工前，均应深入准备新设项目当地调查摸底，了解住户需求，统计符合条件有购房需求的住户人数及需求户型，进行项目可行性分析（包括①技术研究：开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、组织、开发计划及进度要求等；②效益研究：项目投资估算、资金筹措、资金回笼时间的测算和经济指标评价等。投资估算按项目开发成本构成7项进行详细估算），确定融资渠道，判断该项目是否最终能达到自求平衡，最终形成决策。形成决策后，按投资估算确定销售价格。

3.3引入全面预算管理理念

全面预算是关于企业在一定的时期内（一般为 一年或一个既定期间内）各项业务活动、财务表现等方面的总体预测，它包括经营预算和财务预算。根据笔者多年在房地产企业财务管理的体会，保障性住房建设应逐步形成以“项目成本控制为核心，现金流量控制为重点”的全面预算管理模式。即预算编制以成本控制为起点，预算控制以成本控制为主轴，预算考核以成本费用为主要考核指标，运用现金预算控制项目的投资额和现金支出。

3.3.1预算的事前控制

在各个项目的初始阶段，编制项目的整体预算（项目销售预算、项目进度预算、项目成本预算、项目费用预算，项目预计利润表和预计现金流量表）。根据各个项目的实际情况，按照成本项目、成本费用的具体用途，及早建立成本控制目标，并将目标分解、量化和分类整理，制定出系统完善的成本费用预算指标，引入全面预算。

3.3.2预算的日常控制（即实时控制）

保障性住房项目预算的日常控制应以合同管理和现金流管理为主要手段。 合同管理：以项目成本控制目标和成本费用预算指标为依据，对合同进行全过程管理。在合同的起草、审核、签署、变更签证、结算等各个环节都要与目标成本和预算成本进行比较，出现偏差及时查明原因并处理。 现金流管理：在项目开发过程中，按项目成本费用预算指标编制现金收支预算，所有成本费用的支出，严格按现金预算进行，对项目成本费用实行全过程控制管理。

3.3.3预算的事后控制

通过预算执行过程的信息反馈和差异分析，发现问题，找出原因，提出和采取措施，对预算的继续执行、调整，或编制下一期预算起调控作用。通常与财务分析、经济活动分析相结合。

3.4强化开发成本的控制

3.4.1争取优惠政策

加强和当地政府沟通协调，争取国土及报建政策支持，税收政策优惠，税收返还政策，土地置换政策。降低住户的住房成本，减少住房资金的流出。

3.4.2严格实行招投标制度

建设工程要严格实行招标投标制度。所有保障性住房项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平。在招投标环节中，坚持“货比三家，合理低价中标”的原则。完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则，实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。

3.4.3施工环节成本控制

施工阶段是保障性住房资金投入最大的阶段，是合同的具体化。施工环节要严格规范工程管理程序，按规定的制度、文件加强施工控制，每月按时做好验工计价，同时做好月度工程进度款的审核，并按合同约定支付款项。由于市场变化的原因，施工阶段不可避免出现对施工计划和内容进行改动，在变更时要明确目的和遵循程序。严格变更前的成本评审，明确相关人员的签字权限。同时财务部和相关部门配合建立成本分析制度，根据项目建设的具体情况，统计成本台账，与预算比较，及时反馈有关成本的变动情况。

3.5做好期间费用的控制

由于保障性住房每个项目均为摸底调查后修 建的项目，销售对象为申报核批的限定人群，销售难度没有普通商品房高，销售费用相对较少，易于控制。因此期间费用的控制，主要考虑财务成本与管理成本的控制。

3.5.1财务成本的控制

财务成本，主要为资金成本和税务成本。大多数建设单位比较重视施工阶段的工程造价成本控制，而不重视财务成本的控制，不把其列入整个项目成本控制的一环。要加强资金管理，增加资金控制的计划性；选择合适融资结构，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案；集中资金管理，减少资金沉淀，收集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理的低税务成本也是非常必要的。 资金筹集为减少职工保障性住房的财务成本，要从项目的前期作筹划。目前保障性住房调剂项目所缺资金，是按必须支付的土地成本、前期费用金额调剂，一般不超过项目总投资的30%。缩短办理“五证”期限，合理安排预售住房收取住房款的时间。

在收取房款后，资金充足的情况下，提前偿还调剂资金。调剂资金的使用时间与收取住房款的时间紧密衔接，最大限度地降低项目贷款资金利息，减少资金成本。 资金使用方面，积极做好与政府税务部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税务成本。如：根据保障性住房的特殊性，可与税务部门协调，按国家文件规定，少预缴土地增值税及企业所得税，可大量减少资金的流出。

依据《项目销售预算》、《项目进度计划》、《项目成本费用预算》、《项目现金流量预算》等，合理安排资金计划，发挥资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。

3.5.2管理成本的控制

管理成本，是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的各类费用。依据项目规模及发展进度合理制订人员配备方案、预算。按项目的整体预算考虑项目跨越年度长短，分年度制定每年的管理成本预算指标，按预算指标控制管理成本的使用，将管理成本的实际发生数控制在项目的总预算数之内。全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的管理成本进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。

3.6把好竣工决算

工程竣工决算是控制工程造价的最后一关，一 定要严格管理，按决算程序层层把关。首先整理审查基础资料，包括竣工图、设计变更、施工签证、施工合同、验收记录、施工纪录等。凡涉及工程造价变化的材料分门别类逐一审查，对不符合要求的予以剔除。其次检查工程量计算是否准确，是否遵守计 算规则，严防高估冒算。三是审查定额套用是否合理，有无高套或错套现象。四是建立工程决算、财务决算编制制度。要求每个项目必须请入中介机构进行工程决算、财务决算的审核工作。

4结语

成本控制是全员和全过程的控制，是牵一发而 动全身的系统工作。调整机构、流程、人员、手段、工具等方面的适应性，可以加强保障性住房的成本控制，使成本控制水平得到提高。只有把保障性住房的成本实实在在地控制下来，才能保证每个项目自求平衡，才能给业主建设高质量、低价格的住房，才能把这个民心工程建好。