保障性住房的成本构成和影响成本造价的主要因素

保障性住房发展关系到广大人民群众的切身利益

保障性住房是我国社会发展中重要的一步，其关系到广大人民群众的切身利益，因此，做好保障房建设工作变得十分重要。保障性住房是国家为中低收入群体提供的限定标准，限定价格及租金的一些住房，所以，建筑利润空间较小，那么如何保质保量建设保障房，并尽量节约成本成为了我们研究的话题。 

为了能够更好更系统的控制工程造价，首先就要了解一下保障性住房的成本价格构成，但到目前为止仅有经济适用住房于2002年11月17日由国家计委、建设部共同印发《经济适用住房价格管理办法》 （计价格[2002]2503号）规定了经济适用住房的基准价格组成，而廉租住房和政策性租赁住房都没有明确的文件规定。笔者认为同样作为保障性住房廉租住房和政策性租赁住房，在成本构成上可以参照经济适用住房的价格组成。 

一、保障性住房的成本构成 

（一）开发成本，其中包括： 

1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 

2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 

3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 

4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 

5、管理费按照不超过本条1至4项费用之和的2％。 

6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。 

7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。 

（二）税金：依照国家规定的税目和税率计算。 

（三）利润。按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3％计算（经济适用住房）,其余两种可参照。 

二、影响保障性住房工程造价成本的主要因素 

本人从事多年经济适用住房的基准价格的测算工作，根据以上的框架在实际的计算中细分项目接近 70余项。但对于价格的影响较大的就是开发成本的第2、3、4项。影响因素具体分析如下： 

（一）勘察设计和前期工程费，此项成本主要的影响因素如下： 

1、工程勘察设计：地质勘察报告是否精准，直接影响到住宅楼的基础设计、结构设计，不但影响了工程造价而且还大大地影响了工期，比如我单位开发的一个经济适用房小区，由于地质勘探报告的不详细和不准确，有几栋多层住宅楼的基础设计成了独立基础，在基坑开挖后地质条件达不到设计要求，最终开挖深度达到了7米，工程决算后每栋楼的基础造价就比普通基础的住宅楼增加费用100元/m2，工期也延长了近一个月。 

2、规划及建筑设计：设计是有效控制工程造价的前提。 

（1）规划设计：容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，又称建筑面积毛密度。是规划设计是否合理的重要指标。在规范允许的情况下提高容积率，不但增加了建筑面积，同时也能降低相关成本。 

（2）建筑设计：户型的设计、选择；结构类型的选择配筋设计；建筑做法等等细节的设计都会对工程造价成较大的影响。 

3、施工通水、通电、通气、通路及平整场地：施工通水、通电、通气、通路根据规划设计及现场施工布置标段的划分有关；本项中平整场地是对工程造价影响的最主要因素是，场地平整的高度要根据规划设计标高进行，土石方工程量的大小与规划的标高设计是否合理有关，如果设计标高过低就会加大土石方工程量，增加工程成本，否则就降低成本。 

（二）主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。此项主要的影响因素如下： 

1、施工合同的签定阶段的影响因素：工期是否按投标文件进行编排，工程质量标准，施工材料价格，人工费、结算方式及其他费用的规定等都会对工程造价产生影响。 

2、施工阶段的影响因素： 

质量管理：基坑开挖的深度要严格按实际标高控制杜绝；隐蔽工程的验收；施工工艺、施工流程是否合理。 

材料管理：占建安工程成本60%—70%的建筑材料的价格，材料的质量。 

进度管理：施工组织方面人、财、物是否合理配置、调配。 

3、工程结算阶段的影响因素：工程经济技术签证的审核；避免套项时出现高套、重套；工程类别划分不清。 

（三）住宅小区基础设施建设费，此项主要的影响因素如下： 

1、设计方面：根据规划平面图做好施工图的设计工作，特别注意的是：铺装工程的细部做法；建筑材料的选用；各种管线的布置及施工的先后顺序；园林绿化苗木品种、规格等都会对工程价格产生影响。 

2、施工阶段：做好施工组织安排好各施工顺序，特别是天然气管道施工周期较长程序复杂应该优先考虑，否则会延误工程竣工日期。 

（四）其余各项多为固定费率对工程造价的影响不大。