从天津原意租界改造看历史街区的保护性开发

20世纪70年代以来，历史街区的保护工作日益受到世界各国的重视，随着人们对历史街区保护更新的探索和实践的不断深入，对城市中历史建筑和历史街区的文化价值、艺术价值、社会价值的认识不断加深，保护理念和实施策略也日趋成熟。我国在经历了一个城市盲目发展的阶段以后，开始在保护城市中特有的历史风貌的同时，将历史地段的保护合理地纳入与城市总体环境同步发展的范畴，已经越来越引起政府、建筑界乃至全社会的关注。

对于天津原意租界，在1986年市政府通过的《天津市历史风貌保护区方案》中确定了其保护范围，1991年关于原意租界保护和更新的课题得到了国家教委的资助，成为国家自然科学基金项目，1998年开始开发性规划设计，2003年天津市政府开始着手海河开发，把原意租界作为海河开发中的一个重要节点进行国际招投标，到目前的方案调整阶段，逐渐确定了原意租界的保护性开发政策，并在具体保护和开发策略上不断地进行着研究和探索。这些探索和相关的经验对于我们研究历史街区在整个城市化进程中的保护与开发有着重要的意义。

一、历史建筑和传统街区的保护

历史街区的保护性开发是在对历史建筑及其周围环境的保护基础上的一种开发性行为，只有对历史建筑保护的全面充分的认识，在保护工作中保证严格紧密的多方合作关系，才能实现真正的保护，为历史街区的发展打下坚实的基础。

历史街区：拆到什么程度?

历史建筑的保护是历史街区改造中的首要问题。1964年，在《威尼斯宪章》中有这么一段规定：“任何地方，凡是传统的环境还存在，就必须保护，凡是会改变形体关系和颜色关系的新建、拆除或变动，都是决不允许的。”这反映出欧洲的人们最初从事这项工作时的一种心态，即试图全面修复旧城内的古建筑，并全盘使用传统的技术修建传统街区内的房屋。然而，这种传统的环境在现实的社会发展过程中，必然出现一些与原有历史风貌不协调的因素，如天津原意租界历经1976年大地震的损毁，私搭乱建的破坏以及近年来新建大型建筑的增多，原有街区的风貌受到了很大的影响，绝对的保护在现实中是无法实现的，只有对原意租界进行一定的整合，才能改善环境，达到尊重和保护历史的目的;另一方面，采用这种全面的保护方式，政府一般都无力承担所需的庞大资金。所以，一般的保护模式都是根据客观的评估体系，对区内的历史建筑进行分级保护：

一类，对于必须保存的重点文物保护建筑，必须按原有历史面貌和形式进行维修，改变使用用途可得到允许，但是不得破坏其原有面貌。

二类，对于普通的历史风貌建筑，在保护风格特点的前提下，允许其根据使用需要进行适当改造。

三类，属于边缘的一类建筑。对于一个传统的历史街区而言，如果它的存在有助于整体风貌的形成，应加以保留;反之，则可以拆除。

四类，指那些既无保留价值又很破旧的一类建筑。为提高土地的使用价值，应予以拆除。

在我国早期的历史地段改造工作中，曾普遍出现了一种“大规模改造”的方式，造成历史地段的大拆大建之风，使大量历史建筑化为乌有。随着人们对于历史建筑和历史街区的保护意识的加强，对于“拆与不拆”的争论已经大体上不复存在，目前，争论的关键是在于拆到什么程度，而又保护到什么程度。目前历史建筑的保护意义及重要性已经得到了广泛的认可，但是在真正实施过程中，大到一堵带有历史意义的围墙，小到保护建筑中的一扇门窗、一个构件，这些同样承载着历史印记的东西是否也真正得到了相应的保护呢?所以，建立客观的历史建筑评估体系，对历史建筑进行分级保护，明确哪些建筑物或构筑物是需要重点保护的，并且其中的任何历史遗留下来的痕迹都是需要得到保护的，哪些建筑物和构筑物又是在保护的同时需要进行一定的改造的，而哪些建筑是没有任何保留价值，可以予以拆除的，是整个保护工作首要确定的原则，没有这一步，保护工作的开展就无章可循。

从天津原意租界的保护改造的现状来看，对于分级保护这样一个保护原则，无论从政策导向的制定还是从具体的实施过程，相对来说都是较少争议而且行之有效的。从整个地块的拆迁到目前正在进行的核心保护区的保护修复工作，主要就是围绕重点文物保护建筑的维护和历史保护建筑的改造。无论政府保护或联合开发的力度有多大，开发方向如何，资金的压力又如何解决等，根据分级保护原则对相应保护建筑进行维护改造和更新的工作是最先确定而且付诸实施的，所谓的对于保护性开发的探讨和研究才有意义。

建筑物：如何修复和改造?

历史建筑的修复和改造是指在以保持原有建筑风貌的基础上加固结构和设备、材料更新为主的技术改造。对于建筑结构的改造和外檐的复原的这种做法无论在学术研究和实践操作中都是没有争议的，但是对于建筑外檐复原的实际施工，就存在这样一个问题：这种复原是在建筑材料和施工手法上遵循“整旧如旧”的原则，通过一定的手段保持原有的历史信息，还是结合外檐的修复进行建筑外立面的翻新，纯粹保留原有的建筑形式?根据《威尼斯宪章》，罗马等欧洲城市的古建筑保存可用“整旧如旧”来形容，也就是说现代人看到的是一个加固了的，却不会刷新、重建，保持原样的意大利城市。这种修复除了要求有历史的精确性，还应具备可识别性，以确保其历史的真实性。

从原意租界的历史建筑的修复来看，无论是政府决策层还是相关技术人员都已经充分认识到了历史建筑保持原有风貌的意义，对于对历史建筑粉刷一新的做法，已经予以否定。民族路上某几栋别墅建筑由业主擅自进行粉刷，已经受到了各个方面的质疑，作为历史保护建筑，这种修复是不可逆的，任何不慎重的修复行为都会导致历史建筑丧失其真实性和可识别性。

对于历史建筑的修复，《威尼斯宪章》第9条和第12条对文物建筑的修复确定了基本原则：修复过切??程以尊重原始材料和确凿文献为依据，任何不可避免的添加都必须与整体保持和谐，但同时须区别于原作，以使修复不歪曲其艺术或历史见证。在我国一些历史建筑修复的实施过程中，如果建筑的某一部分已经受到了不可逆转的破坏，在对这一部分进行修复的时候，往往会根据现有的历史资料，对这一部分进行复原，力求使得这复原的一部分从外观上融入原有历史建筑，达到重现历史遗迹的目的，如我国的黄鹤楼、滕王阁就属此例。与我国的常规做法相反，在原意租界改造项目中和中方合作设计的意大利Sirena公司的建筑师Renato Carrelli先生提出了和《威尼斯宪章》相一致的观点：对于缺损部分的修复应该与原建筑区别开来，仿制会导致文化史上的错误认识。当然，这一观点是否能在实践中得到认可和贯彻，还需进一步探讨和多方协调。

对于允许改变建筑功能的改造工作同样也面临涉及同样的问题，随着建筑内部的功能的转变，内部结构也需要进行相应的调整，但是这种调整首先就反映在局部的拆除和局部的增建，如果严格地按照《威尼斯宪章》的精神和欧洲国家对于历史建筑保护的态度，无论从财力还是精力上根本就无从入手。那么我们根据分级保护原则，对于重点文物保护建筑如梁启超故居等，采取严格的保护措施，而对于二类保护建筑，适当地进行改造以适应新的使用需求，也是维护历史建筑的行之有效的方法。

历史建筑的修复和改造作为一项有着争议且操作难度较高的实践活动，包括维持建筑的历史特征、寻求更新旧空间使其重获新生，同时，并阻止设计者过多的天赋和个性的表达。这种平衡是困难的，涉及许多历史研究和技术解决方案方面的冲突。历史建筑的修复工程看似简单，却要求设计师不仅要有对新旧材料的认识，还要有渊博的建筑史知识，对建筑与文化变迁间的互动关系要熟悉。当然整修队伍的施工水平、素质经验以及与设计方的协调也决定了整修效果的成败。

怎样处理新旧建筑的关系?

天津原意租界的改造包括拆迁大部分占道房屋、危陋房屋，并平整出部分土地用于开发建设，将有一批新建筑穿插在各个地块之中。这些穿插其中的新建筑以什么样的身份和面貌存在，对于周围历史建筑的保护休戚相关。在2003年的原意租界规划国际招标方案中，对于新建建筑的形式问题也出现了不同的理解和解决方式，直到目前在哥里高地设计事务所进行方案调整过程中也没有达成一致的意见。这成为原意租界改造过程中的一个关键问题之一。

我们是应该恢复仿制一些意式风格老建筑，尽量地去协调，还是切断历史，引入新的建筑风格，让新旧建筑文化同时存在呢?试想，如果原有的历史建筑粉饰一新，而新建的建筑一味地仿旧，那么后人来看待这些建筑的时候，又将怎样来解释这一段混淆的历史呢?

目前，对于这一问题的探讨和相关研究较多地倾向于表现新建建筑的时代性。除了真实的旧建筑要加以重点保护，新建筑在尺度大小、基调与旧建筑有所呼应外，恰当区别更能体现旧建筑与区位的价值。上海新天地在新建筑的设计上体现了城市的现代感和该项目“昨天、明天，相会于今天”的构想，在建筑形式、材料形式上都采用新旧对比，但并不显得突兀，新建筑特征鲜明，并根据地段的总体特征，试图以通透的空间感受减少体量的影响。

城市是一部建筑历史的史书，不同历史时期的建设风格和具体手段会在城市建筑形态上留下各自不同的痕迹，正如伊·沙里宁在《城市，它的发展、衰败与未来》中说过：“……丰富多样化的风格，是不会违反相互协调的原则的……当人们还保持着在形式上相互协调的意识时，这种多样化的风格就会给城市带来绚丽多姿的面貌。”

单纯静态保护还是允许动态发展?

在采访中，我们了解到在民族路90号、92号楼中发现了一些山花、顶棚、门窗等构件的做法采用的是中国传统建筑的手法，经过考证，这些构件有一部分属于最初的设计，另一部分是建筑在使用过程中后加上去的，这些构件虽然在建筑风格上不属于意大利建筑，但是它们的共存从一个侧面充分反映出了租界建筑在特定的历史时期与中国传统建筑风格的交融，是中西方文化相融合的历史印证。但是其中有一部分已经由于各种原因遭受到了损坏，即使是仿制也无法真实地反映历史。所以，我们在这里必须提出动态保护这样一个概念，必须认识到这种历史的印痕是连续的，任何狭隘的历史保护主义都是对于历史不理解和不尊重的表现。

1998年，王景慧先生参照国外保护历史地段的一般做法，并结合我国国情提出了我国历史地段保护的三个原则：一是要维护开发并发扬其使用功能，保持活力，促进繁荣。即保护时要保证人们能继续居住与生活，不能凝固起来当博物馆。二是在保护历史风貌的前提下，积极改善基础设施。以求提高地段内人们的生活质量，赢得民众支持，确保这些地方得到真正的保护。三是要注意保护历史依存的原物，保护历史信息的真实载体，反对将仿造当成保护的手段。2000年，同济大学阮仪三教授更深入地提出了原真性、可读性和可持续性的三个保护原则，即一、原真性：提出保护历史遗产就是保存它们所遗存的全部历史信息，保护原生的、本来的、真实的历史原物。二、可读性：许多历史环境，它们经过了历史变迁，而留下了历史岁月的痕迹和特征，人们应当可以从这些历史遗迹中读出它们的历史年轮和演变规律。三、可持续性：保护这些历史遗迹是长期的事业，被保护的对象一旦被认识和确认，就应当持续而长期的保护下去。

这些研究表明，在进行历史地段保护时，人们不断结合时代的要求深化对历史地段保护的要求。绝对的、静止的、原封不动的保护不再是唯一的目标，人们的眼光开始投向历史地段在今日的再生与在未来的可持续发展，继而关注历史地段在动态的、连续的层面上的新的诠释。这一切对保护方法都提出了相应的动态要求。

这一动态保护的概念主要包含以下内容。

1.对于保护工作过程的要求：即提倡一种分阶段、循环式的工作方式。要求历史地段的保护是一个相应的、不断完善与深入的过程，应当采用多阶段的、动态的工作方式。

2.对于保护工作内容的要求：即指工作内容的多样性。主要体现为：因地制宜，不同类型的历史地段采用不同的相应保护方式，在历史地段内部，根据不同情况采用保护、整治、更新等多样化的保护方式。

3.对持续发展的需求：即维护并发扬历史地段的延续性特点。一方面要充分保护它昔日的历史延续性，即将各个历史时期的典型风貌加以保护，并不拘泥于某一历史时期;另一方面，要在历史线索的牵引及演变规律的指导下，综合社会、经济、文化发展因素，站在未来的角度上将其加以整合，为历史地段注入新的时代内容与发展活力。

二、历史街区的开发

《马丘比丘宪章》中写道：“保护、恢复和重新使用历史遗迹和古建筑必须同城市建设过程结合起来，以保证这些文物具有经济意义和维持其生命力。”如何在保护历史建筑和历史街区风貌的前提下，发挥区域发展潜力，适当地引入产业发展，合理地开发区域内的土地资源和商业价值，使之与城市发展和现代生活的需要相适应，是历史街区保护性开发中需要深入探讨的第二个问题。

何谓TDR开发权转移?

将重要历史建筑基地上没有使用的开发权转移到其他基地上的做法，在西方国家比较普遍，因为通过这样的转移，可以使历史建筑在未来的发展中不受到影响，同时从经济上也解决了历史建筑保护的困境。天津原意租界的核心保护区由于历史建筑较为集中，一方面保护和修复历史建筑的成本非常高，另一方面新建和改建也受到了严格控制，开发成本和运作成本过大，从总体经济评估上不可行，于是计划将容积率补充到周边地块，在改造中确定建国道以北及海河东路与博爱道之间，原不属于1986年政府划定的风貌保护区范围之内的地带，现在用作开发权转移地区，因切??而能够大大地减轻保护区内土地利用的巨大压力，有利于保护区内的保护工作，也为该区域的产业开发提供了更为灵活的余地。

而新天地的项目策划也同样运用了开发权转移的概念，上海新天地由于在保护上投入太多，而且地处市中心，低价等开发成本太高，还尚未盈利，但新天地的长远发展目标是在周边地区的52万平方米的土地上，所有的弄堂都将被推掉，取而代之的是几十栋高层建筑。而新天地的目的是为了带动周边地价升值，创造品牌效益，在整体投资受益中得以平衡。按照1996年新天地周边太平桥商住园区的详规实施以后，周边的里弄街区被高楼大厦和一个中心人工湖所取代，而新天地将变为高楼群中的一小块“布景拼贴”式的老房子。因此，从城市街区的有机更新角度来看，其现状效果不错，但远期前景并不乐观。这种开发权转移的操作，完全是在商业运作的基础上出现的，只不过是通过保护一部分的历史地块，达到商业炒作的目的以后，再把开发权转移到另一部分历史地块，借“保护”之名来达到经济效益的最大化。

我们说的这种开发权转移是实现保护历史建筑和历史街区的一种手段，没有那一部分的开发权转移地区的相应开发，实现真正的保护是不现实的。但是反过来看，开发权转移是出于对历史街区保护的一种经济补偿方式，如果不正当地借用这个概念，从商业效益这个根本出发点来考虑区域的整体开发，势必与原来的历史街区保护理念相违背。

如何进行产业化发展?

人们在提出对历史街区的保护性开发的同时，不可避免地要面对保护与开发的矛盾。保护不仅要投入可能比新建还要多的资金、而且实用价值较小，于是，在一定时期一定范围内采取了推倒重来的发展模式。在采访中，意大利Sirena公司的建筑师Renato Carrelli先生提出了他的困惑：在中国这么大的地方，为什么就没有那些历史建筑的容身之处呢?试想，在中国的每一片土地上几乎都在进行着如火如荼的经济建设，作为政府在经济建设和资金紧缺的双重压力下，无力负担起中国那么多历史建筑和历史街区的保护工作，而开发商追求经济效益的本质也从根本上决定了纯粹依靠他们的力量来进行历史街区的改造，最终的结果只能是开发，而没有保护，或者是重开发，轻保护。所以，目前针对于历史街区的改造，提出了保护性开发这样一个概念。比如天津原意租界的改造模式，就是由政府进行基础设施和环境配套的建设，从而启动整个区域发展，然后由投资商和开发商的介入，在政府的指导下进行整个项目的市场化运作，从而奠定了产业化发展的基础。

历史街区产业化发展的模式要针对不同的项目特征采取不同的项目定位。如上海新天地，其商业定位是由其项目自身的独特性所决定的。新天地地处上海市中心，附近是繁华的淮海路商业街和高层商业办公区，属于寸土寸金的黄金地段，而原先的石库门地区与它们没有什么联系，选择综合功能可以使其纳入到整个商贸区之中，并以其独特的石库门文化与淮海路产生了互动。

天津原意租界的开发早在多年前就提出了产业化发展的思路。但是由于该地区历来属于城市住宅区，商业的发展比较缓慢，改造前主要还是以服务本区域内居民为目标，缺乏对外的辐射性，同时，在整个城市中的地理位置并不属于商业发展潜力较大的区域，况且天津市的商业设施已趋饱和，如果过多地引入商业，在实际操作中也是不可行的。这样一个现状，要套用新天地的开发模式几乎是不可能的，其产业化发展要适合历史区域自身的特点并与城市发展相适应。

天津原意租界的开发在产业引入方面做了大量的探索性工作，一方面要考虑产业的发展首先是应在不破坏原有的历史风貌的前提下进行的，因此，对于产业的引入类型应做选择和控制，特别是在核心保护区内，应该选择那些与历史区域环境气氛相协调的产业;另一方面，历史建筑和街区的保护仅仅是为整个历史区域的保护性开发提供了硬环境，而合理的产业引入和运作模式则能提供一个良好的发展软环境，为整个历史街区的发展带来生机和活力，复兴历史地段的整体机能。在此基础上，相关部门对天津原意租界的开发定位暂作如下考虑：开发权转移地区以商务办公为主，可以相对放松对建筑形式和建筑性质的限制，主要考虑将来的运营和经济效益;核心保护区考虑到历史建筑形式的限制和整体氛围的协调，主要产业发展目标为旅游业、文化产业、小型商务办公和以服务于区域内为主的相关配套产业如西餐厅、咖啡厅、酒吧、俱乐部等。

对于历史地段的产业化发展，其成功与否不仅仅是以商业利润来衡量的，而是需要综合考虑的。首先，要看对于历史街区的保护，是否起到了积极的推进作用，有着良好发展运营潜力的产业模式和整体开发模式对于在经济上实现历史街区的保护起到了决定性的作用;其次，对于城市发展而言，这种发展模式是否有助于促进城市的经济增长，有助于改善城市环境;再次，从开发机构的角度出发，需要考虑项目本身的综合经济指标是否合理。所以，研究项目的产业化发展策略，确定正确合理的发展模式，对于历史街区的保护性开发起着关键性的作用。

三、结 语

在历史地段保护中，由于多层次的保护要求，需要大量的、长期的投入。同时，相关的政府、法制和管理体制还不能跟上要求，出现这样那样的问题是不可避免的。所以，在开发过程中，需要开辟多渠道的灵活的资金来源，建立多元化的组织机构，充分协调保护与开发的关系。保护和开发并不仅仅是矛盾对立的双方，如果合理地进行产业化的发展，保护和开发完全可以相互依存、相互促进，达到文化保护和城市经济建设的双赢式发展。