美国丹佛LoDo历史街区复兴

亚当弗格森曾指出：“尽管巴斯的一些历史建筑得以保存下来，包括新月形的皇家建筑、马戏场、水泵房等，但是它们的文脉却处于消失的危险中，如同高山没有了山脚，古老建筑失去了文化底蕴的牢固构架”。王瑞珠在《国外历史环境的保护与规则》一书中将历史建筑的使用方式分为五种：①继续原有的用途和功能②作为博物馆使用③作为学校、图书馆或其他各种文化、行政机构的办公地④作为参观旅游的对象⑤作为旅馆、参观、公园及城市小品使用。目前，对已经失去原有功能的历史建筑，作为博物馆使用是公认能够发挥最大效益的使用方式，但这些历史建筑不可能都成为博物馆，也难以通过维护对街区经济形成直接的贡献，因此应当创造出一种可行的具有经济效益的使用方式。妥善处理有价值的历史遗产对许多城市来说都是一个具有挑战性的课题，在过去数十年里，世界上许多城市，特别是欧美城市，都兴起了城市历史街区复兴的热潮。其中一些成功的经验，对我国的历史街区保护与复兴有着很好的借鉴作用，以下将介绍美国丹佛LoDo历史街区的复兴案例。

1 LoDo 地区简况

丹佛市(Denver，Colorado)位于美国中西部落基山山脉(Rocky Mountain)东麓，是科罗拉多州的首府，整个都市位于高原之上。因其平均海拔约为1 609m，故有“一英里城市”(Mile High City)之称。丹佛都市区，包括附近6 个县，总人口约240 万，市中心的人口约56 万。丹佛是目前美国中西部地区最大的航空交通转运中心和陆路交通枢纽，拥有全美第二大表演艺术中心、全美两个铸币局之一的美国国家铸币局、国际会议中心、科罗拉多州政府大厦、丹佛市政厅大厦、丹佛艺术博物馆、丹佛历史博物馆、丹佛市中央图书馆、丹佛国际机场、国家气象研究中心、红岩公园户外剧场等著名旅游景点(图1—2)。

LoDo 地区(Lower Downtown，Denver)是丹佛的发源地，位于赖玛瑞广场(Larimer Square)东北，共有25 个街坊，四周分别以南普拉特河(South Platt)、Cherry Creek 水道、赖玛瑞街(Larimer Street)和第20 街(Twentieth Street)为界。LoDo 在其发展过程中经历了初次发展期和二次发展期两个阶段。①初次发展期：1858 年，淘金者率先用河流两侧的杨木在此建立起居民点，然而，1863 年的大火和1864 年的洪水却接连毁坏了这里，迫使居民改用红砖进行重建。那时，LoDo 的Blake街和Market 街是丹佛最繁华的街道，两侧林立着俱乐部、赌场、董事会、百货商店、银行等，这其中最著名的是Clark、Gruber 造币厂及Kountze 兄弟银行(后来成为科罗拉多州立银行)。②二次发展期：1870 年后，铁路的建设改变了街区的商业模式，零售商业逐步搬迁到了赖玛瑞街以南，而Blake 街和Market 街则修建了大量维多利亚时代的工业建筑，并发展成为美国中西部地区重要的物资集散地。1880 年到1893年间，淘金热和铁路商业发展引发了LoDo 经济爆发式的增长，联盟车站所在的17 街两侧，为满足铁路游客的需求，修建了多处旅馆、餐厅等商业设施，其繁华程度可与当时纽约的华尔街相媲美。

2 LoDo 历史街区的复兴背景

1893 年，受取消《谢尔曼白银采购法案》(Sherman Silver Purchase Act)的影响，以产银作为经济支柱的科罗拉多州经济受到重创，紧接着一战爆发，LoDo 陷入发展停滞期。二战以后，美国洲际高速公路的建设导致了铁路系统的萧条，欧美发达国家城市化进入了郊区化蔓延阶段，街区中很多建筑都闲置了。总结起来，LoDo 历史街区复兴的背景主要有以下几个方面：

2.1 郊区化导致中心区衰败

郊区化蔓延导致民众纷纷迁居至郊区，据统计，1970 年代末，丹佛仅有5% 的人口居住在中心区，远远低于全美20% 的平均水平。人口的外迁引发了商业行为的外移，紧接着，作为城市经济支柱的制造业也开始大规模外迁，郊区最终取代了中心区成为经济增长的中心，这一系列的连锁链式变化最终导致LoDo 经济的空洞，大量建筑闲置浪费。随着城市富裕人口的大量外迁，LoDo 内的旧住宅逐渐淘汰给新来的贫困阶层。由于他们大多经济拮据，难以对住宅进行更新，甚至连养护和维修也捉襟见肘，导致街区建筑迅速衰败。同时，一旦街区的某处房屋衰败，就会引起毗邻的房地产贬值，整个街区甚至社区的衰退就难以遏止。

2.2 公共安全环境不佳

衰败区不仅对城市形象影响十分突出，也给城市公共安全带来巨大隐患。《丹佛商业杂志》(Denver Business Journal)描述这里是一堆“废弃的仓库、萧条的旅馆和不健康的酒吧”。部分闲置仓库被改造为居住建筑，但由于居住人口密度过大，这里经常引起大火。为了方便大型货车的使用，LoDo 内修建了一个高架桥，晚上高架桥下变成无人区，并逐渐成为流浪者的避难所。

2.3 城市场所感的丧失

LoDo 在同一个区域中集中了大量的历史建筑，它所具有的浓郁历史文化氛围，所营造的特有场所感和认同感，是构成丹佛城市魅力与活力的重要组成部分。然而，正如丹佛城总规划师詹妮弗莫尔顿(Jennifer Moulton)所指出：“过去20 年内，我们在丹佛修建的建筑似乎可以修建在美国其他任何一个地方，除了LoDo，没有一个地方能代表我们的城市，如果我们将它拆除了，我们与其他地方就没有任何区别了。”

3 LoDo 历史街区的复兴历程

3.1 因祸得福(1944—1973 年)1944 年，为满足日益增长的交通需求，丹佛市城市规划部门制定了一个规划方案，计划将Market 街道拓宽至4 车道，并在LoDo 内建立一个停车场，这就需要拆除街区内大量历史建筑。1958 年，丹佛市城市规划部门又相继公布了一系列规划方案，明确了LoDo 的发展目标，然而，每一个方案都期望“彻底拆除LoDo”。其中一个规划方案认为LoDo 内铁路两侧的用地是“整个下城经济的关键”，方案规划了一条连接仓库区和新峡谷高速公路(国家25 号公路)的道路，从而创造更为便捷的交通条件，以吸引制造业投资。可是，建设新的高速公路需要完全拆除Wazee 街、Market 街、Larimer 街和Lawrence 街，并拓宽Blake 街和Arapahoe 街。值得庆幸的是，由于经费短缺，上述规划未实施，否则将毁掉大量珍贵的历史建筑，但街区内建筑的衰败仍十分严重。

3.2 力不从心(1974—1982 年)

1974 年，丹佛市议会为了鼓励保护建筑，同时增强LoDo 的活力，改变了分区法案。此前，LoDo 只允许发展工业和手工制造业，改变分区法案后，LoDo 还鼓励商业、零售及居住的发展，以期望形成一个混合功能的街区，这个做法吸引了大量私人投资者介入。福特酒店就是其中最为成功的例子，酒店由著名建筑师弗兰克埃德布鲁克(FrankEdbrooke)设计。1981 年，达纳克劳福德(Dana Crawford)购买了福特酒店并进行改建，此外，她还购买了一个冷库，并将其改造成设计中心，后来这里成为LoDo 的艺术中心。尽管有私人投资的介入、有分区法案的改变、有文化环境的变换等等，但种种努力似乎仍无法阻止LoDo 的衰退。据统计，1975 年到1982 年间，LoDo 大约有25% 的建筑继续走向衰败。

3.3 和谐发展(1983 年-至今)

1983 年，佩纳(Federico Pena)被选举为丹佛市的新任市长。1985 年，在其推动下，商业组织、城市规划组织及历史保护组织联合制定了《商业区规划》(Downtown Area Plan)。1986 年，丹佛议会正式通过了此规划。该规划将LoDo 定位为：由艺术展览馆、公共艺术中心、设计中心、建筑师工作室所组成的城市艺术中心和中心区的主要居住区。根据规划，LoDo 历史建筑将被改造为中等价位的公寓，此举受到了丹佛市民的欢迎，随着生活环境的改善，LoDo 吸引了越来越多的人搬迁来此居住和工作。据统计，1990 ～ 1996 年间，LoDo 居住的人口年增长率接近20%。1995 年Coors Field 田径运动场建成，为LoDo 带来了极大的经济利益。据统计1995 年1 月~6 月，LoDo 的销售额达到6 亿美元。而在1994 年，全年的销售额只有7.33 亿美元。

4 LoDo 历史街区复兴经验

4.1 探索建筑利用方式

鉴于其历史特性、规模、现有住宅、可利用的设施以及靠近中心区的区位，效仿纽约SoHo 的开发模式，Loft 住宅形式成为街区内建筑改造的首选。由历史建筑改造成的Loft 住宅空间，拥有宽大的窗户和灵活的空间分割，艺术家与设计师可以从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间。在丹佛，这种住宅形式迅速得到追捧(图3)。丹佛住房主管部门计划建造一些低收入住宅，以改变现有以中高级住房为主的状况，为LoDo 提供一种多样化的居住环境。位于第17 街和Blake 街拐角处的Barth 旅馆中的居民大多为老年人或低收入者，为帮助这些居民更新建筑，丹佛向科罗拉多州政府房屋管理委员会申请了50 万美元的贷款用于建筑维修，更新后的建筑中有65 套出租给年长者。为强化居民的社区意识，LoDo 还致力于营造一个全方位的社区，为此政府鼓励在街区内发展零售商业服务设施。1999 年，LoDo 已居住有1 450 名居民，但此时，除了在第16 街和Blake街拐角处有一个小型市场外，街区内没有其他商业服务设施，居民往往需要开车去别的街区购物。为鼓励街区内商业服务设施的发展，LoDo 规定如果开发商能提供沿街商铺，就能得到密度奖励。

4.2 营造城市场所氛围

LoDo 希望通过建筑整治、街道维修、街道亮化、街道小品、街道步行化，来营造整体小镇风情，形成“城市乡村”景象。1988 年，LoDo 成立了“下城设计和拆除审查委员会”，专门负责审查地区内所有对建筑外部进行改造和修复的方案。它的建立为保护LoDo 整体特征方面做出了重要的贡献。为保存街区内19 世纪维多利亚建筑风情，LoDo 对拆除或新建筑的设计标准进行严格控制，并积极鼓励“内填式发展”，以营造“统一的景观效果”。1995 年，街区内修建了科罗拉多州岩石橄榄球队主体育场——Coors Field 田径运动场，其设计十分慎重地延续着街区中传统建筑的特征。体育场采用了下沉式的运动区的设计，以保证露天看台的高度不会超过

街区内的其他建筑。体育场外观模仿传统球场的砖结构，与周围工业建筑的砖结构相协调。

为实现步行化，LoDo 内部分区域为行人徒步区，一般车辆不能进入，只有免费的接驳公车(Shuttle Bus)穿梭其中，游客可以利用接驳公车游览街区或游览第16 街及街旁的赖玛瑞广场，也可以搭乘接驳公车的轻轨电车(Light Rail)站点，转乘其他前往市内或郊区的交通工具。这不但方便了游客游览、体验徒步区的景观，也为当地居民提供了便利的交通接驳服务。街区内的座椅、喷泉、路标、交通标志、电话亭、邮箱、垃圾桶、花盆等街道家具，也都经过精心设计，呈现多层次的美感。

4.3 慎重选择新建项目

对街区内新建的大型项目，LoDo一直采取慎重的态度。1984 年，佩纳市长上任后计划修建一个会议中心，其初步选址就在第17 街的联盟车站后面。LoDo 的历史保护主义者反对这个选址，担心会议中心的建设会加快历史建筑的衰败;LoDo 内的居民也反对这个计划，认为在街区内修建会议中心会加大街区内的交通压力。但“历史丹佛”(History Denver)组织和丹佛下城有限公司赞同这个选址，他们认为：“新会议中心的建设是发挥LoDo 潜力的最佳机会”。最后，丹佛议会对会议中心选址问题进行投票，历史保护主义者和下城居民最终获得了胜利。1995 年，街区内修建了Coors Field 田径运动场，为LoDo 带来了巨大的经济效益，但它也改变了街区的商业运行模式。街区内建设了大量零售商业、体育酒吧、俱乐部等娱乐设施，这种环境氛围与当初历史保护主义者所努力实现的截然相反。由于俱乐部愿意支付更高的房租，街区内的小型商业和艺术馆受到排挤，不得不搬出LoDo。居民对LoDo 高度商业化氛围也表示担忧，他们担心经济的成功会提高房价，尽管有廉租房项目的保护，但部分低收入居住者还是不得不搬出LoDo。

4.4 选择灵活的运行模式

消费者对于中心商业区的复兴是至关重要的一个因素。LoDo 从消费者、投资者、旅行者三方需求出发，将LoDo 作为一个整体进行营销管理。营销管理的目标是让居住者、旅行者意识到LoDo 是丹佛最重要的地标——一个不可错过的旅行地。同时，市场细分将LoDo 定位在适当的经济位置，以吸引游客。考虑到街区发展有诸多不可预料的因素，市政当局在法令实施的前6 年中，每两年进行一次评估，以考虑是保留或取消相关条例(图4)。

4.5 获得社会广泛支持

LoDo 的复兴获得了广泛的社会支持。美国联邦政府及科罗拉多州政府均为街区内房主提供房屋修复贷款，在LoDo 内发展的公司，也将获得政府在税收方面的减免。丹佛和丹佛历史有限公司还专门设立了一笔周转贷款资金，以设立简单易行的金融支持系统，从而为LoDo 的商业开发提供经济刺激。此外，下城也获得了丹佛城市更新组织的支持，1996 年，其在街区内13 个大型项目中，共计投资了1.74 亿美元。在LoDo 复兴过程中， 有“ 历史丹佛”等十多个民间力量参与其中，它们为LoDo 的复兴提出了诸多宝贵意见，也为LoDo 提供了强有力的社会支持。

5 LoDo复兴的意义

毋庸质疑，LoDo 在创造一个生机勃勃的城市和复兴城市商业方面做得非常成功：恢复市中心活力。据统计，在1990年到2000 年间，丹佛都市区的人口增长率高达31%，良好的生活环境吸引了越来越多的人搬迁来此居住和工作。增强周边地区经济实力。1999 年，丹佛掘金队的主体育场——百事中心在LoDo 附近选址建设。Loft 住宅仍然受到丹佛市民的欢迎，并在普拉特中央谷地继续建造。区域交通系统将轻轨服务延伸到联盟车站以适应整个地区的发展。增强城市场所感。LoDo 已成为丹佛城的象征，并于1997 至2001 间，连续5 次被选举为丹佛最重要的三个游览景点之一。

LoDo 通过对维多利亚式历史建筑物的保护、修缮与再利用，以及对闲置的工厂厂房等的改造，成功地将餐厅、艺廊、书店、精品店、酒吧与办公事务所等带动进驻，使得原本衰落的LoDo有了重生的契机，增强了市中心区的人气，更增加了市中心区的商业活动机会。