成本管理在城市综合体项目上的重点及难点

成本管理在城市综合体项目上的重点及难点

摘要:随着城市规模的不断扩大、用地的逐步减少、居民消费习惯的改变,给城市综合体这种区域中心型开发模式的发展带来了巨大机遇,其成本管理在综合体项目上起着举足轻重的作用,本文不仅对城市综合体项目上的成本特点进行了分析,而且对综合体项目上的成本管理上的重点和难点进行了分析。

关键词:成本管理,城市综合体,重点,难点。

中图分类号:F045.33 文献标识码:A

1、引言

随着社会生产力的进步和经济的快速发展,工程新技术和新工艺的不断涌现,以城市综合体为代表的大型及特大型工程项目日益增多,这就为广大工程项目管理人员提出了一个崭新的课题。如何在成本管理上把握管理重点、突破管理难点,成为城市综合体项目中的一个重要环节。

2、城市综合体项目的特点以及成本管理的构成

近年来,在我国兴起开发建设“城市综合体”的热潮,并且开始由一线城市向二三线城市发展。“城市综合体”(HOPSCA) 是指在现代城市生活中,通过独栋建设或组建而形成的集购物、娱乐、餐饮、办公、住宅等多功能于一体的“城中之城”。在其城中,各功能之间相互依存,彼此协调,空间上得到优化,价值上彼此互补。由于城市综合体的多功能性,注定其消费群体、实现价值以及建设区位选择的差异。由于城市内部各区域的先天资源条件,地理位置优劣、风俗文化差异以及政府方针政策的不同,城市功能区域的形成也不同。城市综合体空间庞大功能多样,给城市综合体开发商带来巨大的经济利益及社会影响力。城市综合体项目的成本构成。

城市综合体项目的成本构成涉及了各种影响因素,把城市综合体成本构成进行划分,主要可以分为以下几类:1)项目开发阶段的成本:主要是指土地成本;2)城市综合体项目的建设成本:是成本构成中的重要部分,通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等;3)财务费用:财务费用是为了进行城市综合体项目开发,开发商筹集资金所产生的财务费用;4)项目建设中的管理运营费用:管理运营费用所包含的范围包括在城市综合体开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用,即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。5)各相关品类的税收费用:城市综合体在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用,一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等。

3、成本管理在城市综合体中的重点

城市综合体建设过程中项目的各个要素都会或多或少的被这个项目的其它要素影响,并直接关系到项目的成败,建设项目的成本控制中必须对范围、工期、质量、成本四个要素进行集成管理。通过成本分析和招商摸底,准确地预知不同物业类型的成本,实现商业规划与建筑设计的一体化。利用一流策划和设计,结合良好宣传,在项目开工之前就营造最佳品牌形象,通过强势地位,鼓励施工单位以最低成本积极参与。最大限度量身定制,准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法,通过准确判断市场,将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清,通过概念设计方案和招商摸底工作,汇总需求到建筑设计任务书中,通过建筑设计方案的经济性分析避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。

城市综合体中的商业项目通常对开业时间有比较严格的要求,如果不能按照规定日期开业,开发商需要对众多的小业主及商家做出赔偿。开发商在信誉、经济上将受到重大的损失。因此保证工期也是成本管理的一个重点。城市综合体项目的建设应在满足合同工期的前提下,正确处理工期与成本的关系,将各种资源进行合理配置,寻找最佳工期成本点,把工期成本控制在最低点。在特殊施工条件下,应比较为保证工期所支付的赶工费与工期延误而造成损失的大小,确定工期与成本的控制方式,以保证取得最佳的经济效益。根据工程计划和设计计划编制严格的招标计划。对计划执行情况进行检查,及时解决执行中遇到的问题,解决工期与成本、成本与质量的矛盾,切实保证项目的各项目标的实现。

4、成本管理在城市综合体项目上的难点

难点之一:全员成本意识淡薄。上下同欲者方能取胜,而我们很少听说企业的企业精神中含有降低成本的内容。成本管理往往被认为是少数人的事情,是领导的事情,是得罪人的事情。职工的成本意识不强,工作中存在着无意识的浪费现象,甚至有个别职工还认为基建单位家大业大,浪费一点没啥;一些领导在涉及成本管理的具体问题的处理上也容易手下留情。

难点之二:做数字游戏。这是一种短期行为,是成本管理的大敌,会严重扭曲企业行为,阻碍苦练内功,甚至会给上级造成误导,导致错误的过准确判断市场,将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清,通过概念设计方案和招商摸底工作,汇总需求到建筑设计任务书中,通过建筑设计方案的经济性分析避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。

城市综合体中的商业项目通常对开业时间有比较严格的要求,如果不能按照规定日期开业,开发商需要对众多的小业主及商家做出赔偿。开发商在信誉、经济上将受到重大的损失。因此保证工期也是成本管理的一个重点。城市综合体项目的建设应在满足合同工期的前提下,正确处理工期与成本的关系,将各种资源进行合理配置,寻找最佳工期成本点,把工期成本控制在最低点。在特殊施工条件下,应比较为保证工期所支付的赶工费与工期延误而造成损失的大小,确定工期与成本的控制方式,以保证取得最佳的经济效益。根据工程计划和设计计划编制严格的招标计划。对计划执行情况进行检查,及时解决执行中遇到的问题,解决工期与成本、成本与质量的矛盾,切实保证项目的各项目标的实现。

4、成本管理在城市综合体项目上的难点 难点之一:全员成本意识淡薄。上下同欲者方能取胜,而我们很少听说企业的企业精神中含有降低成本的内容。成本管理往往被认为是少数人的事情,是领导的事情,是得罪人的事情。职工的成本意识不强,工作中存在着无意识的浪费现象,甚至有个别职工还认为基建单位家大业大,浪费一点没啥;一些领导在涉及成本管理的具体问题的处理上也容易手下留情。

难点之二:做数字游戏。这是一种短期行为,是成本管理的大敌,会严重扭曲企业行为,阻碍苦练内功,甚至会给上级造成误导,导致错误的放任某些不规范的行为而削弱企业在市场竞争中的实力。

5、城市综合体项目中成本管理应当遵循原则

(1)经济效益原则。进行城市综合体成本管理的首要原则就是遵循以最小的投入获取最大的经济效益,以经济效益为中心的原则进行成本控制。

(2)目标成本控制原则。结合实际情况制定合理的目标,对目标进行层层分解和细化,实行目标责任制,定期和不定期地进行目标执行结果的检查,进行目标的调整,促进项目成本最低化。

(3)综合成本控制原则。综合成本控制的客体是指整个城市综合体企业,城市综合体开发和筹建过程以及城市综合体涉及的全体人员,进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理。

(4)责权发生制原则。在城市综合体项目全过程中涉及到的工作内容相当复杂,要明确相关的责任人。责任人既拥有进行成本管理的相关权力,同时也承担着相应的经济责任。

(5)动态控制原则。根据项目一次性的特点,进行城市综合体项目成本控制时要注重对项目进行过程控制。在施工的准备阶段进行成本控制是依据施工组织设计的具体内容进行的,从而制定目标成本、编制相关的计划,最终确定可行性的施工方案。

6、结语

城市综合体作为一种新兴房地产投资和开发模式,在一定程度上受外在影响较大,并面临着市场对其的严峻挑战。企业在城市综合体这一项目上,应当注意成本管理中的重点,攻破成本管理中的难点,从源头控制成本,达到提高效率、增加效益的目的。

参考文献: [1]龙固新.大型都市综合体开发研究与实践[M].南京:东南大学出版社,20052

[2]李蕾. 开放下的聚合—城市综合体的规划布局设计解析[J].城市规划学刊, 2009 年(6)

[3]林利敏.城市商业城市综合体与布局优化研究[D].杭州:浙江大学,2008.

[4]王琳,商业地产开发的风险分析及对策防范[J].集体经济 2008,(9).

编辑:Zhenye
标签:城市综合体

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