赵文凯：未来居住区发展方向——环境友好和以人为本

中国城市规划设计研究院副主任赵文凯 

中国居住规划的三个阶段与未来方向

中房网：您从事规划行业已经二十年了，在这些年中，城市建设水平也在不断的提高，您觉得在城市规划和居住区规划中所遇到的最大的挑战或者困难是什么？未来是一个什么样的趋势？

赵文凯：中国城市和住宅经历了三个迥然不同的发展阶段。第一阶段，是解放前，其特征是在封建意识和生活方式的背景下，海接受外来的殖民影响。同时，一直占主导地位的封建社会的影响受到削弱。随着封建大家庭开始解体，住房从采用传统的居住样式并加以改良，逐渐过渡到一种更加现代化的居住方式。第二阶段，从1949年中华人民共和国成立到1978年，一种旨在完成向共产主义过渡的革命性的社会意识形态占据主导地位，主要特点是公有制和节约。住房标准化开始实行，在大城市的中心地带，多层住宅几乎成为惟一的建造形式。第三阶段，从1978年到2000年，是以改革开放和经济上的快速发展为特征。随着个人收入提高和需求的多样化，住房类型和形式越来越丰富。

总的来看，中国现代的住宅设计及规划理念从开始就跟随着世界先进的潮流，比如说，几乎在1929年美国社会学家佩里创建了"邻里单位"居住区规划理论的同时，这种规划思想已经引入中国了，但是当时中国的社会环境不太好，战争动乱使得建设量非常小，仅限于在大城市少量的工人新村。在解放后，这种现代规划理论的运用有了很大的空间，一直到上世纪50年代初期仍然沿用着"邻里单位"居住区规划思想，到50年代后期，我们开始随着苏联援建的工业项目业引进了的居住小区的思想。实际上，这两个思想是相同的内容，只不过由于受到冷战大环境的影响，政治因素导致名称不同，但他们的要求在本质上都是一样的，而且那时候我们也是按照这种思想去做，实施的非常好。

由于解放初期财力不行，虽然有好的技术思想，但在改善老百姓生活上起到的作用还是比较小的，大部分老百姓还是享受不到居住小区带来的便利。从1984年到2000年，建设部指导的小区试点工程开始推行，效果显著，这段时期全国各地的试点工程向人们充分展示了居住小区的优越性。最近几十年国外关于居住区的理论、研究、实践也在发展。总的来讲，这些新的理论发展都是在充实原有邻里单位和居住小区的理论。以前的理论多关注的是一些最基本的要求，后来大家开始关注能源、生态问题、舒适性问题等。比如美国提出的"新城市主义"概念，就是针对能源、土地消耗的，北美居住区比较突出的特点是郊区化，密度低、交通距离远，这样造成土地大量浪费、能耗也很高，针对这个问题提出"新城市主义"，就是塑造具有城镇生活氛围、紧凑、混合的生活空间，要求住宅及配套设施、就业场所、商业和服务等多种功能设施混合在一起，这样很多人就不必开车去上班、购物，可以更多去靠步行和公共交通来满足人的各种需求，对解决土地浪费、能耗高、提高幸福感都有好处。

其实，中国现在无论是社会还是人都比较浮躁，对规划理论只是肤浅的了解，实践当中也缺乏新进理论的运用，不少新区开发出来就存在非常明显的问题，很多规划都是粗放式的，就拿控制性详细规划来说，就是用路将这块地分开之后，给几个最基本的指标，就出让建设，没有更多、更完善的规划思想和控制方法，这需要实践的部门、设计单位、开发企业一起加强理念上建设。

未来，集约型是一个必然发展方向。像北美的低密度蔓延发展带来的问题是很明显的，所以他们才会有很多新的要求。比如加拿大很多官员带头去住高层公寓，这是全世界的一个方向，土地要节约、能耗要减少、排放要减少，建筑材料更要能反复利用等等。现在我们国家的住宅平均寿命在30-35年，在英国是超过一百年的，日本已经提出要达到200年建筑寿命的新目标，如果我们还是墨守陈规，我们人均建筑垃圾和能源消耗可能是英国的3倍还多。要注意的另一个方面是节约集约发展与人性化应该同步发展，不能为了节约降低人的舒适性，也不能以高消耗作代价去获得高舒适性。所以我认为未来居住区的发展方向是两个主题，一是环境友好，二是以人为本。

居住区的价值来源于城市

中房网：您在北京也做过了很多项目，您觉得那个居住区规划的最好，或者一个完善的规划社区应该是什么样子的？

赵文凯：如果要规划一个小区，稍显要满足基本要求，例如应该根据居住的人数，来配套相应数量的设施，而且配套设施的服务半径应该覆盖所有的居民。实际上这个规划思想早在解放前我们就有了，在上世纪50年代我们就要求这么做了，为什么到现在还经常做不到？如北京的回龙观、天通苑这些大型社区，生活的人很多，但是配套不足。其中一个关键因素是市场发挥作用了，而政府的规划没发挥作用。新区发展的初期几乎只有居住这个需求，人们很少在那消费，那开发出来的设施、商业、文化等等，可能没人用、没人经营、没人投资，在这个时候，政府应该发挥作用，即便在初期不建这些设施，也应该把土地预留出来。别等将来想建这些设施，都没地方去建，最后只好建的远离居住区，达不到人们的生活要求，人们的方便性、幸福感根本无法体现。

居住区的规划，不是一个独立的工作，它是城市规划的一部分，现在行业里也存在很多错误的观念。比如很多人认为居住区规划只要考虑地块内的问题就够了，只要考虑眼前的事情就够了，或者只满足开发上的要求就够了，而且在居住区规划中规划时师参与太少，这样做往往不能算是规划，而是一个建筑总图，以考虑工程技术问题为主，最后把住宅楼排在那里，然后在空的地方再找景观公司去填充。所以我们要理解居住区规划的话，要放到大的城市环境中来看，还要有发展地区看，居住区的好坏脱离不了城市，其价值主要来源于城市，而不只是其建筑和园林。

强化市场机制 完善税收体系

中房网：现在国家加大保障房建设的力度，保障房在一个城市中的规划和保障房居住区的规划是很重要的，应该要注意哪些问题？

赵文凯：目前保障房可以说还是不成体系的。一个成体系的保障房，不只是有几种类型的保障房就行了，还要有横向的体系，如相关法律、管理机构、经费来源等。目前这些政策都是应急补救的措施，过去十几年保障房一直未受到重视，虽然今年要建1000万套，量很大，但不能说真正建立了中国住房保障体系，我们有很多准备工作没做好，制度还没建立起来，今后保障房工作可能要遇到很多困难。最大的风险可能是虽然建了很多保障性住房，但是又会带来新的问题。

中房网：您作为中国房地产业协会和中国房地产研究会的专家，如果需要您向政府建言的话，您最想说点什么呢？

赵文凯：首先是调控政策有待完善。我觉得这几年的调控是以丧失市场调节机制做代价，过多的行政干预使得房价每次调控之后不但没有下降，反而都会出现报复性的反弹，原因是供求关系并未改变。

人的能力远远达不到市场机制的能力，比如最近一段时间的蔬菜价格问题，一方面价格高涨，一方面菜农自杀，说明不是市场犯错误、而是市场发育不充分。如果简单地、行政式地去控制价格，不是农民自杀，就是搞运输的人自杀，也可以是经销商自杀，这样才会暴露出汽油价格、路桥费等问题，其实菜价也涉及到所有方面的价格，电价、税费等，人工成本也关系到各类消费价格，要调控菜价恐怕先要调控所有商品的价格，这是一个全社会的循环。可以看出问题的根源在于整体经济运行和行业垄断，所以我们不应该以丧失市场调节机制做代价去调控市场，而是应该培育市场的健康发展。

住宅限购改变了需求规模，调整了供求关系，对控制房价进一步上涨有明显作用，虽然也有误伤，也会产生新的腐败，但是目前的主要背景是土地资源紧张、流动性过剩，不限制购买也是不行的。但是我认为这应该是个过渡性的政策。房价的根本性问题是贫富分化。土地供应量是按照大约人均30平方米土地给指标，一个城市平均的住宅容积率大概在1-1.5，例如北京居住用地总体容积率1.4，上海是1.3左右，换算成建筑面积基本上是人均30-50平方米，也就是平均每户一套或者两套小的住宅，贫富差距大的结果就是富人把穷人的那套房子也买过去了。住宅限购应该说在当前的现实条件下，暂时解决了这个问题。

但是这种非市场的做法也不能解决所有问题。比如：在每个城市都卖一套房，仍然可以投机；城市给外来人员买一套房子的机会，而在其原住地还有购买两套房子的机会，农村进城人员也仍然保有宅基地；除了个人买房外，还有父母的房产可以继承，再有腐败问题等，都影响了限购令的效果，难以真正引导住房合理消费。所以建议尽快开征物业税和遗产税，用新的税收代替单纯的住房限购。同时，我也真切地期望能够尽快完善住房保障的法律保障体系和财政体系，各地能够根据当地实际，做实保障房，这才是真正的解决之道。