崔曦：养老地产的三种模式

养老是一项产业，其中包括养老金融、养老文化娱乐事业、养老保健、老年人的生活照料等方面。我们今天说到的养老地产是地产和福利事业的结合，只是其中很小的一个部分。统一起来考虑，养老地产规划要照顾到整个大环境，硬件产品要照顾到小环境，服务要照顾到软环境。 

有异于传统的商业地产或普通住宅项目，养老地产在室内外的空间规划、设计方面要精细、复杂得多；根据运营模式的区别，项目也采用高端候鸟养生、中低端社区型养老等不同方式。媒体采访了中国国际城市化发展战略研究委员会委员、北京建筑设计研究院方寸营造工作室顾问总建筑师崔曦，为我们介绍了目前中国养老地产的三种代表模式。 

北京建筑设计研究院方寸营造工作室顾问总建筑师崔曦

高端险资养老地产 

在养老地产市场，“保险系”正加紧步伐跑马圈地。以泰康人寿为代表的高端养老地产项目泰康之家是地产与保险产品的结合，采取只经营、不出售的模式。“保险公司最大的优势是不缺钱，项目收益要求不高，只要达到5%的收益率即可，而我国养老地产项目的通常收益率是6-10 %左右。”崔曦说。 

目前，泰康人寿在全国有五个项目，分别是北京昌平、上海松江、广州萝岗、海南三亚、苏州阳澄湖，五个地方进行项目联动。不同项目有统一标准，却又根据区位差异，在餐饮、设备设施方面则体现出地区特色，比如其北京项目增加了新风系统、二级除尘和加湿设施等。

泰康人寿的客户定位为高知高干、社会名流、 企业名流。产品定位为医养结合、四位一体：活力养老，高端医疗，保险理财，临终关怀。服务对象是全年龄段老人，包括可独立生活、可协助生活、需要专业护理和有记忆阻碍的老人。泰康人寿的优势是医疗，其高端医疗做得很好，昌平项目还设置了二级小型康复医院。

“除了国内项目的候鸟式养老之外，泰康人寿还实现了国内外对接，客户可以到国外养老和就诊，它的平台实力能支持这样的运作。”崔曦介绍。 

“候鸟式”养生金手杖 

以金手杖为代表的，国际养生公寓是宏福集团的项目，它联通南北三地，夏住五大连池、冬住海南博鳌、春秋住北京的“候鸟式”旅居养老养生方式较受市场认可。 

金手杖温都水城国际养生公寓将国家三级甲等医院引入社区，建立联动式医疗服务、医疗监控和医疗救助，通过绿色就诊通道、紧急呼叫体系，提供快速安全的就医通道，创建了5分钟、乃至2分钟的安全时间带，营造24小时的安全防护系统。公寓实行酒店式管理，内部护理员都经过严格的酒店管理培训、医护知识系统培训，以及家庭式保姆培训，为老人的医疗及日常生活服务提供了便利与保障。 

养老地产逐渐升温

具体来说，金手杖项目的特点包括：1、人性化生活圈设计，空中连廊绿色通道可风雨无阻地通达社区生活各个区域；2、引进安贞心康医院，项目与医院不足千米，5分钟无障碍直达；3、酒店医护式护理和安全防护管理（包括防客登记、室内紧急报警、SOS呼叫系统和红外线监控系统等）；4、预留家人探视的接待空间和设施，方便家人探望、逗留；5、医疗信息化管理，为每位老人建立健康档案，对其生活自理能力进行评估等管理方式；6、丰富的老年生活空间设置，包括空中花园，支持老年人认养绿植，依托于温都水城的水疗、水娱乐活动。 

金手杖采取会员制服务，缴纳会费可成为会员，拥有包括老年公寓的继承、转让、委托经营在内的市场流转资格，长期会员在期满退会后，会费将全额返还会员。 

注重品牌的低成本社区养老 

寸草春晖属于社区型养老，这种养老方式在日本、台湾非常普及。项目利用社区里的招待所改造。“寸草春晖提出养老要有自己的品牌特点，非常注重品牌的运营和管理，人员培训也做得很到位。”崔曦很认可寸草春晖的价值观：尊重、关爱、分享。不光对老人，对员工也以同等方式对待。 

中国的市场很大，根据不同的区域特征、资金条件和用地条件，可以产生和分化出各种不同类型的养老产品，目前市场上的养老产品种类很少，还有很大的发展空间。寸草春晖与公益活动相结合，每年有一万八千多志愿者参与服务，每天至少几十人，是低成本运营的成功模式。 

寸草春晖非常注重服务人员的培训和学习，认为护理员每一个动作、行为的管理，都有利于其口碑传播。他们请专门的国外机构来做培训，对志愿者也有一套详细的规范和操作流程。 

寸草春晖收纳的老人很多是八十岁以上的失能和半失能老人，因为针对非高端收入家庭，收费相对低廉，床位每月2000元到2500元；餐费每月900元；每月总费用大约4000至6000元，“一床难求”现象凸显，开业仅8个月房间就爆满，目前有五百人登记排队等待入住。 

适老化设计 

“适老化设计是养老地产的重要基础。”崔曦认为，适老化住宅的功能空间设计、设施设备配置、家具的选用、细部处理是否到位，对于老年人养老生活的品质有着直接影响，充分考虑并照顾到老年人的特殊需求，做好适老化设计很重要。 

适老化设计的设计要求是便于老年人居住，住区内配置足够的无障碍设施，合理的窗户高度和开口度，适当高度的插座及家用电器，无障碍浴室和卫生间。单元住房的合理尺寸和质量，还包括固定装置和设备的标准，安全的室外区域等。设计初期，需考虑单元住房是否能够灵活调整，并确保每个单元住房能够满足个体住户的要求。 

老年人需要户外活动，适老化设计要考虑给老人提供可供休闲健身、沟通交流的公共活动空间。社区规划上的组团围合设计和连廊系统会给老人生活带来很多便利，连廊系统能遮风挡雨，创造交流的机会。 

另外对于记忆力逐渐衰退的老年人来说，住宅标识系统也很重要，比如在建筑入口处及房间门口进行差异化设计，增强标识感和导识感，可帮忙记忆系统衰退的老年人有效辨识方位和空间。