王伍仁：超高层写字楼考虑什么？速度、品质、成本！

中信和业投资有限公司副董事长兼总经理王伍仁

很多年前人们以为100米以上的就是超高层，后来逐渐到了300米，那么超高层到底多少呢？全世界公认的是300米，我们国家为什么说100米、150米呢？因为有些技术规范只能做到这个标准。

关于超高层的发展，我认为是分了三个阶段，从1894年开始，世界出现了曼哈顿人寿保险公司，那时候已经超过100米了，这是个非常了不起的事；到了1975年，发达国家的超高层起来了，比较有代表性的是芝加哥、纽约；1980年之后，亚洲的超高层也起来了。现在全球已建成超过400米的建筑有十座。

我们统计了一下，全世界目前已经完工的89座超高层中超过三分之一的在中国，目前在建的100座中有34座在中国，到2020年在建要完工的50座中有30座在中国，2014年中国已经连续七年成为全球超高层新增最多的国家，这也是我们国家实力的象征。

有人问我超高层好吗？我说不节能而且造价高,但它是一个国家或者一个企业经济实力的表现。

在1929年，上海和平饭店中国最高楼达77米，到了70年代改革开放以后，广州白云宾馆出来了，80年代后期，中国超高层数量越来越多，大家知道深圳的发展中心，当时的速度也就是三天一层楼的速度。繁荣阶段在2000年以后，目前已经建好的超高层在上海有一座、北京有一座、广州也有一座。

关于中国尊，买了11478平米的土地，楼盖在这个土地之上，可以说是零场地施工的工程，业态大家知道了，原来考虑公寓，后来是饭店，再后来经过了解全世界超高层的特征，60%以上是写字楼，因为它有大量的人流，要保障人流的通行，用写字楼的利用率最高。对于中国的分区，我们分了8个区，主要还是以办公为主，当然未来非常有意义，将来观光将成为非常大的亮点，它的高度相当于象山，在500多米的高空，未来将是俯瞰北京的最佳地点。

关于它目前的现状，在长安街就能看见，目前已经超过了150米的高度，29层已经交完。

下面谈谈我的思考。

第一，超高层的开发、建设，什么是主要考虑的？我归结为三个点，1、速度；2、品质；3、建造成本和运营成本。这三个是主要考虑的点。

速度要快，但是超高层没有快的，国内的超高层少则需要8年、长则需要10多年，从买地到运营15年的时间。深圳平安8年过去了，上海中心10多年过去了，由于各种原因，开发速度将影响到成本，速度是控制和影响到整个开发成本的一个最敏感因素。我给出一个数据，要速度就要时间，中国2010年买的土地，现在已开工的只有七块，而排在第二名花了38个月，第三名花了54个月的时间，这就是要缩短工期的一个对比数字。

那么怎么缩短时间的？我们抓住了一个好机会，叫做同时一体化施工，所以提前开工了，包括工程安装，包括22米的土方。到2013年7月份拿到施工许可，更早的施工许可证拿到就开始地下工程，所以我们比别人缩短了31个月，但是后面给承包商的时间却没有变，所以通过这样的方法来压缩开发商自己该做的事，称为工程前期。当然这个做法靠自身努力是不够的，我们把施工许可证从一个变成了四个，我们得到了市领导的支持，由于我们项目开了个头，北京市把今后的超高层许可证也允许切开化了。

通常超高层要通过17道程序，从1到17，要花24个月才能把证办下来，但是我们在2013年7月就把许可证拿下来了，把地下结构、地上结构变成四个许可证，这样的话工期就得以提前。

第二个是采用双组包模式，一个工程通常非常复杂，因为超高层奠基的含量很大，北京政府非常支持我们，让我们搞双组包。

另外一个是现场的施工进度。

我们把全年工作分了七个板块，然后把一年的工作任务，在今年年初就发布，如果不完成，可能会影响到后面，比如我们把重点的135项在年初就发布，每个专业的负责人把任务领回去，而且我们把逻辑关系全部弄明白了，外部的、内部的都分得很明白。

我们开发的时间成本太高，我们是用奖励的方式来调动承包商的积极性，地下工程给了3000万的奖金，设定三个关键点，达到就给钱，地上我们给了8000万，达到就给钱，奠基给了4500万。

内部来说，我们要求穿透式管理。我们基本上比其他超高层少三分之一的工期，但是我们并没有压缩承包商的工期。

还有就是品质，写字楼的品质高低涉及到未来的售价和出租率，在开工前，我们走了亚洲十几个楼，发现香港的FC和国内的上海金融中心是两个最好的楼，我们未来的品质一定要超过它们。

对设计院、顾问、施工单位我们都提出对标要求。比如说高度、标准楼层，我们净高3米，行政楼层净高3.5米，国内目前还没有这么高的。

还有一个指标也是超高层很特殊的指标，关于使用率，国内称为出房率，台湾101大楼里面设备占的面积太大，所以它出房率很低，大概58%-62%的范围。

安全就不多说了，运输当然是个非常重要的指标，因为楼建好了，大家上班不方便，这也是个很大的问题，所以我们安装了101部电梯加41部直梯，我们对比了一下，它比国内其它已建的超高层电梯总长比大了10%左右。美国911后来发现一个重大问题，原来的超高层里面的柱子是不耐火了，911之后基本上都加了耐火的巨型柱。一个安全原因，一个是晃动原因，我们加的钢是一般写字楼的4-5倍。

舒适度，温度、湿度、新风量，我们在这个楼里有几个指标是超过国家规范要求的，比如除了控温还控湿，夏天湿度是不超过50%的，冬天不低于35%，我们筛选了很好的高压微物技术来解决。

接下来是新风量，国家标准是每人每小时30，我们的标准是50，里面的甲醛等释放期是很漫长的，所以我们要增加换风量，我们是国家标准1.6倍以上，头两三年都应该加大新风量，确保健康。还有一个重要的参数是PM2.5空气质量，肺癌是中国的第一大癌症，我相信空气质量是导致这个癌症的主要元凶，我们国家在明年1月1号开始要求办公楼里面的PM2.5是75微克每立方米，我认为这个数字是不够先进的，因为我们调查发现，发达国家是35微克每立方米，好的甚至只有25微克每立方米，我们现在考虑的是50微克每立方米，已经比别人的标准高。原因有两个，一是健康，二是国家标准会随着国民收入的增高和身体健康的关注而提高的，楼要用100年，就得考虑到它未来升级的空间。

最早是在进风口那里不用过滤，后边用个板式再加个过滤，我们发现很多大楼在改造，优化以后的设计是这样，加一个板式初效过滤，然后再加一个中效的代式过滤，从两级变四级，最后预留一个活性炭的设计，从过去的两级变四级，抵御北京的雾霾应该是有把握的。

大多数是双玻璃加一个中空，经过分析发现，超高层能耗大量的热能是因为我们的玻璃，因为玻璃的散热量是墙体的六倍，为了美观用了玻璃，能耗太大，所以项目上我们采用了双真空，变成四层玻璃，双真空之后我们发现对节省能耗作用非常大，而且对降噪效果也提高了很多，中国目前的超高层只有中国尊采用了这样的配置，算下来200块钱一平米足够了，总共就是两千多万。按照清华大学测算的，因为增加了玻璃之后，它前提是电费不涨价的情况下，20年收回投资，但是我不相信中国电费不涨价，所以十年收回投资是有把握的。

成本控制，成本分两部分，一个是建造成本，第二个是运营成本，作为一个成熟的负责任的开发商，除了建筑成本还要想使用成本，所以降低运营成本应该是重要的考虑因素。

国内现在有个新规定，只要是国有资金投资招标，招标人必须编制招标控制价，根据这个原理设计院要求提供设计预算，请了有经验的公司做预算，然后我们的人调研同类工程，调研之后形成分析，最后确定招标控制价。到今天为止，我们已经采购完成130多亿，200多个合同签完了，应该说都还可控。我们分了四个阶段加结算，五道关口来把关成本，这是我们的管理原理，也就是说前面留得多一点，中间肯定会发生增项，但到最后增项完了也不能超出原来最早的测算，这是一个控制原理。

我们在节能上非常有效的措施是采用冰蓄能，但是冰蓄能的褒贬不一。整个项目会多花2000多万，但是我们估算四年就能收回这个成本。电价最便宜三毛六，最贵的时候一块五毛钱，相差四倍，也就是说最便宜的时候我们储能，最后使得运营成本降低。至于成本的控制难点，一个是周期太长，还有一个是由于大量的分包筛选花的时间比较多，现在国内有个大问题，理论上施工图是设计院画好交给施工单位，但事实上绝对做不到。第二，国内设计院还没这个水平，所以设计院对材料了解并不多。

关于设计，我只说一句话，方案的初步设计是外国人做，国内设计院再设计，然后交给施工，中间是有两条沟的，我们采用联合体的方式把沟给消掉了，我们有专门给设计师服务的顾问，总包联合体来管。

另外值得一说的是，中国尊高效的另外一个重要原因是用最新的技术，从设计、招标、施工、运营全施工周期做规划，由业主编制导则，这个我们把它控制住了，当然效果也是很明显的。

还有信息化，我们用了一个数据软件，版本不断提升，大的动了五次，小的不知道多少次了，保证信息同步出去，设计院每隔四小时和我们同步更新，不能拿的淘汰图纸或者被替换的图纸，到10月份我们已经上去了2.4万文件，达到2.4TB。

消防也是一个非常大的矛盾。中央台为什么出现这么大的问题？就是因为切换期，永久消防和临时消防中间有空白，这个时候如果发生火灾，没人可以救你。上海着火的时候好多消防车在楼下停着，连水管都没接，因为着火点在220米以上，接也白接，我们靠的都是自己的消防系统。

政府希望能为北京做贡献，尤其节假日，所以现在我们的新方案是平时黑白，节假日可以彩色甚至波动化。