写字楼层高的背后是成本

中国写字楼的能耗比美国高出一倍，比德国高出五倍，这已经不再是天方夜谭，随着资源越来越紧缺，办公人数的越来越多，如何做到更少的使用能源和几乎不使用能源，成为如今写字楼真正的发展方向。

人物

史洪文

红星国际总经理

重庆建筑工程学院城市规划专业工程硕士、北京市规划设计院注册规划师。曾作为首席规委规划专家参加世博会、奥运会申办工作，作品多次荣获行业大奖。主要获奖作品有：北京市25片历史文化保护区保护规划曾获建设部优一等奖、北京绿化隔离地区实施规划获建设部优一等奖。

“层高每增加一米，仅增加的空间部分，每年的采暖费将多支出5万元”

翻开成都的报媒或杂志，只要是办公物业类广告，我们满眼都会是“甲级写字楼”、“顶级写字楼”之类的称谓，市场似乎已经进入了一个误区，认为甲级写字楼就一定很牛，就一定能够卖个好价钱，选择在里面办公就是既有面子又很舒适，或者就能租个好价格最后赚得盆满钵满。然而让人担心的是，产品配置方面的攀比，比建筑高度，比幕墙面积，比中央空调，比电梯配置，比石材使用面积，比建筑层高，比单层面积等等，造成的结果是整个成都的写字楼普遍开始长高，你层高3.2米，我就3.5米，他再来个3.9米，殊不知盲目攀比的背后是巨大的运营和持有成本。

举个简单的例子，层高每增加一米，仅增加的空间部分，每年的采暖费将多支出5万元，空调费每年多支出10万元，照明费多支出2万元，即使是每层增加仅10厘米，分摊下来相当于每月每平方米要多交20元的电费；如果再加上成都现在非常流行的玻璃幕墙，玻璃幕墙建筑每5平方米的采光面积就需要用一匹的空调来抵消，而普通建筑20平方米的面积才需要用一匹的空调来降温，这个成本是非常惊人的。还有个数据更吓人，研究机构数据显示，目前国内写字楼公建消耗大概是欧洲国家的7至8倍，是日本的10倍，这是个什么概念？当我们在相互攀比时，是否还应该关注公建消耗、建筑能耗以及办公运营成本？

写字楼攀比之风导致的前期投入及后期运营成本增加，在出租率难以保障的前提下，最受损的将是投资客的利益

产品配置标准的提高，必然导致项目综合成本的增加，与之而来的高售价不仅会对购买者产生影响，也将影响项目自身的运营安全，也就是说，看似简简单单增加了几十厘米的层高，但之后带来的风险却会被无限放大。最终面临的问题是，到底谁该为增加的10cm埋单？

增加了10cm，购房者前期购置成本增大，导致部分客户流失；增加了10cm，增加了销售价格，高售价虽然可以获取更大的利润，但也将延长项目的销售周期，延缓资金回笼的速度，从而影响项目的现金流，增大项目自身运营风险；不合理的高配置，还将增大进驻客户后期的办公成本，以中央空调设置为例，如果项目的目标客群主要定位为24小时办公需求的企业，但出于攀比心理在产品配置上选择中央空调，那么，8小时工作之余产生的天价空调加时费将成为进驻客户的重大障碍，最终增大项目的空置率。

今天，二套房政策再次收紧，住房投资的首付投入及信贷成本增大之后，写字楼成了不少投资者的选择，相对更高的租金水平以及可观的投资回报率无疑是投资者关注的焦点，然而由于写字楼市场出现的攀比之风导致的前期投入及后期运营成本增加，在出租率难以保障的前提下，最受损的将是投资客的利益，这将直接影响整个市场的健康发展。

盲从也是写字楼追“涨”的原动力

据统计，即使不考虑未来土地放量，在未来5年成都写字楼市场也将有近1000万平米的供应量，在写字楼市场产品同质化程度越来越高的背景下，如何提高项目的市场竞争力是个问题，是选择差异化的市场定位还是一味攀比、标高项目产品配置，毫无疑问，大多数选择了后者。当前写字楼市场面临“粥多僧少”的状况，随着推盘量的加大形势将更加严峻，市场竞争归根结底是客户的争夺战，通过标新立异吸引眼球可谓无所不用其极，然而包装出来的形象是否能够为客户带来实在的利益却值得商榷。

逐利是资本的天性。很多开发商都会认为，只有赋予项目更多的附加值，才能为项目的高售价寻求更多的市场支撑，也正是基于此，市场攀比之风盛行便不难理解。显然，追涨并不是开发商一厢情愿，市场的盲从也为写字楼开发追涨提供了原动力。

针对不同行业对写字楼的特殊需求，选择差异化竞争策略将是赢得未来市场的关键

随着现代社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，针对不同行业对写字楼的特殊需求，提供更具个性化的办公产品、选择差异化竞争策略将是赢得未来市场的关键。近一两年来，成都的写字楼开始逐步趋向多元化、生态化和节能化，这确实也为写字楼开发提供了新的思路。

成都目前已成型的主要商务版图包括中央CBD、人民南路沿线、东大街沿线以及未来城市新中心的高新南区，除此之外还包括城西部分新型写字楼项目，整个写字楼物业区域分布更趋多元化。市场放量加大必然导致各区域对资源优势、产业优势进行差异化定位，避免重复建设造成的叠加竞争。

病态建筑综合症（SICK BUILDING SYNDROME）是目前全球办公物业都面临的问题，其症状主要表现为胸闷头痛、疲劳、精神无法集中、工作效率低、能动性差。如何为员工提供舒适、卫生、高效的工作环境就成为写字楼产品设计的新课题，无疑生态化办公将是潮流，而成都也开始有一些顶级写字楼将打造生态商务空间纳入了规划。在全球范围内,建筑生态智能化、环保节能性办公物业有两大发展趋势：一是调动一切技术构造手段，达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上，创造健康舒适而高效的商务空间。在这些方面，有远见的成都写字楼开发商已经开始广泛尝试。