胡居海：超高层超甲级写字楼设计要点

洛阳宝龙置业发展有限公司总经理 胡居海

随着中国许多城市人均GDP迈入1万美元时代，城市化进入加速发展，中国目前已有上百个城市中心区人口达到百万，城市中心区土地的稀缺性日益明显，大部分城市中心区超过万元。跨国企业在中国设立地区总部与研发中心，中国特大企业也普遍跨区域异地化经营，大型企业集团将销售服务体系向下级城市延伸，并推动城市的中介服务业的发展。需求的爆发性增长，推动了超高层超甲级写字楼在中国大地遍地开花式的开发，而政府对大型商业综合体与超高层建筑的喜好与切实的地价与容积率等优惠政策，更是起到推波助澜的作用。

超高层建筑与城市综合体在土地集约化利用方面有着无与伦比的优势，但是超高层的背后，是建筑成本的成倍式增长，是开发与施工周期大幅延长。在美国152米以上建筑叫摩天大楼，而建筑高度超过250米后，除成本与工期不利因素外，超过四个分区的垂直交通布置大大降低了写字楼的实用率，并且需要到建设部进行结构超限审查，建筑消防性能化分析以及风洞与振动台试验，使得设计与报批周期增加半年左右。在上海深圳广州等城市，许多400M+的超高层租金按地毯面积出租才与一些国际顶级写字楼价格相当，因此本文中的超高层仅指152-250M，经过对多个城市超高层超甲级写字楼调研，总结设计要点如下：

一、准确市场定位是设计前提

甲级写字楼是市场通俗叫法，并没有严格的技术规范进行区分，但市场通常根据写字楼的规模档次分为国际顶级、超甲级、甲级、乙级、SOHO五类，一般来说，只有北上广深才适合建设国际顶级，超甲级写字楼主要规模大于5万平方米，并有较高的建筑与机电配置。而对于综合体物业，要重点解决写字楼与商业及其它建筑之间关系，对于超甲级写字楼主要问题平衡首层大堂占用商业面积以及单独出入口与门前广场的问题。写字楼在设计之前，需要对城市竞争性项目与北上广深一些代表性写字楼项目进行考察学习，定位主要解决在城市或区域项目之间的竞争性以及行业未来发展的前瞻性，写字楼项目要考虑未来几十年内不落后。写字楼设计一定要选择有多个类似项目的设计单位与团队，如果甲方管理力量不强时，要选择合适的结构、机电与交通顾问公司。福州仓山万达广场是以商业为主，写字楼就不做超甲级，而上海国金中心IFC就是写字楼与商业平衡开发的模式，弄清楚下表就容易对综合体物业进行决策。

二、合理确定层高/标准层面积/容积率/覆盖率关系

在纯写字楼模式下，裙楼商业一般设计用来银行与特色餐饮配套，这种情况下，过分强调提高覆盖率，增加裙楼面积，容易降低高层写字楼的价值，还是多留一些广场与室外空间，通常情况下写字楼覆盖率30%～50%比较合适。写字楼的容积率一般要按政府规划建足，转换层如不计容要4.5～6M以上以便将来绿化等利用，而裙楼顶层及最高层如政府许可可以建9～12层高的宴会厅与会议中心，将来室内空间也可灵活处理。在写字楼没有总高限高的要求下，超甲级写字楼层高以4.2～4.5米为宜，也可以设置两种高度满足不同客户需求。

三、写字楼标准层面积与布局

写字楼标准层面积与布局设计要结合地块位置形状与景观方向以及道路交通等，以1500平方米、2000平方米、2500平方米三种最合适，在1500平方米情况下，可以按长方形平面布局，电梯间临北侧布置以增加南向或优良景观面的面积，也可方形布局，1500平方米时，只设一个消防电梯。2000平方米正方形布局，是写字楼理想的标准层，这时一个消防分区配两台消防电梯。而通过消防性能化分析，有些城市写字楼标准层面积可以突破2000平方米限制，甚至一个防火分区做到2500平方米，新的建筑规范也将容许。

写字楼的平面布局与建筑外立面息息相关，总体来讲办公建筑以方正稳重设计风格委托，符合大多数人的审美与风水理论，尽量少圆弧，更不宜夸张异型。

写字楼的总高度在容积率与标准层之间合理平衡，而通过调整裙楼面积也可精准确定地上层数，写字楼总高要利用好垂直分区的规则。按目前规范每个垂直分区最多为15层，分区高度63～67.5，一般一个分区不宜少于十层，152～250M超高层可设2\3\4三种写字楼分区，加上裙楼在不超过24米可单独设分区，理想高度二个分区+24米裙楼情况下152～168M，三个写字楼分区188～198M，三个分区加+24米裙楼约248米。

四、电梯数量与电梯井布局

写字楼的电梯数量与档次，是衡量写字楼品质的重要指标，但是写字楼数量过多以后，不单增加成本，还降低写字楼实用面积，合理配置写字楼电梯是写字楼设计最关键的事项。特别要提出的是两台消防电梯宜联合布置在一个前室内并联控，以提高消防电梯的使用效率，按规范消防电梯应此地下底层60秒内高达顶层，在设计时可适当选用3.5米/秒。对于北上广深，客户特别强调保卫安全工作，宜设计地下室至首层大堂的转换梯，而在二三线城市，则强调方便，还是地下室直达写字楼层比较合适。写字楼电梯数量与档次，一方面要根据计算，但更为关键的是要与类似或竞争项目进行比较确定，各垂直分区电梯可按下表选用：

电梯设计技术参数：1、时隔：30S；2、5分钟输送能力12%；

电梯计算参数的人员密度，可以按净使用面积12平方米/人，这约合建筑面积18平方米/人；

客梯梯速一般要求25～40S直达顶层；

需要指出的是，电梯交通流量分析，可以委托日立三菱等品牌电梯厂家计算，但是这些计算并没有严格的国家标准，即使是最高电梯配置标准的写字楼，在高峰上班时间也会出现排队等候电梯的情况，并且电梯的吨位速度开关门时间都对流量分析结果影响很大，而一般来讲，在二三线城市的办公区人员密度，也可适当放宽标准。参考类似项目，在两个分区时，写字楼建筑面积在5～7万平方米；低区与中区各配四～五台高速电梯，在三个分区时，写字楼建筑面积在9～11。

电梯井的布局，是影响写字楼实用率与使用功能的重要设计，但是目前超甲级写字楼，采用VAV空调系统，基本已成为标配，而VAV空调需要在标准层30平方米左右的机房面积，提供以下经典写字楼平面供参考：

五、交通组织

写字楼的交通组织，主要分析自驾车、公交车、地铁、出租车以及有专业司机的企业高管五种不同出行方式的人流，如何快速达到项目，这点嘉里建设/香格里拉酒店的写字楼与酒店全国各项目基本都是经典布局，特别是主入口布置大雨棚，雨棚下是半环形车道，对出租车与企业高管出行最为有利，客户的尊贵一达到就体现了。最不利的交通组织是与城市道路不协调，使得主要方向的车辆达到项目要调头或者绕建筑物一圈进入，地下室车库的出入口更多考虑这个因素。有条件要改造城市道路布置港湾式的公交车站与的士停靠站，另外写字楼的室外应以广场为主，并适当布置十个左右临时停车位，并布置少量喷泉水景，园林绿化要起到分隔功能区引导交通的作用。

大堂是写字楼的门面与重要交通枢纽，面积面积不包括核心筒应在800平方米以上，有条件可以全层12米以上通高设计。

写字楼地下车库最少要满足100平方米地上建筑一个车位，每个车位综合面积约32～40平方米，地下室要争取用足用地红线，把单层面积做大，并根据地质情况，合理确定地下室层高与地下层数，地下室层高不宜小于3.9米，局部有特殊要求的设备机房层高会达到5米，但地下一层考虑外围地下室的0.8-1.2米覆土与室内外0.3-0.6米高差，写字楼首层建筑物下的地下室层高就达到5～6米，完全满足设备要求。

六、空调设备选型与供电负荷

我国甲级写字楼，最早主要是港资企业投资建设，他们也将香港的习惯与标准带过来，而香港的写字楼习惯将空调温度在20度多，国内人都冷的不习惯，许多写字楼投入运行多年后，三分之一的空调与变压器应设计富余被闲置，特别是设计院盲目计算方法，也不了解许多写字楼有加层的潜规则，设计标准过高，而在招标阶段有些企业又为控制成本或者误信设备商，大幅降低设计容量标准，或者采用低档次产品，我的建议是“合理控制设备负荷容量，选用国际领先品牌与技术产品”，目前空调主要有VAV、VRV、GHP、溴化锂空调以及普通的主机加风机盘管式空调。VAV因为极大改善了人的舒适度与节能，全成本约400元/平方米，仅比普通空调增加约50元成本，目前技术已完全过关，主要是设备厂家在运行时需调整服务。VRV空调使用有一定的灵活性，但但初次投资约500元/平方米，而且在舒适性方面与VAV有很大的差距，这在乙级写字楼方面适应中心企业加班有优势，但超甲级写字楼的客户基本适应VAV，而且加班时开空调实际增加电费有限，但有些物业公司借机收取高额的加班空调费用不能作为选型比较。

空调的负荷计算在人员密度与温度设定都有很大弹性，但主机负荷折合空调区建筑面积，一般每冷吨35～50平方米比较合适，而末端按套内面积120～180W比较合适。空调主机的负荷的提高，主要是快速将整栋大厦冷却。在有日夜峰谷电价差异的地区，可以选用冰蓄冷系统。如果与燃气公司方面谈判的较好，可以减免燃气增容费，用燃气机组也是不错选择。普通写字楼供电局从高压电缆、变压器到低压配电柜，工程费一般在50～120元/平方米，有些地方因供电垄断工程费特别高的地区，空调也可以选用10KVA高压机组，随着科技不断发达，节能产品加速发展，中国供电设计已从过去解决容量不足，现在变压器普遍闲置，根据经验，写字楼地上约80～100W变压器负荷合适（包括30～40W的空调），而地下室约30W，商业约120～150W。

写字楼建筑风格要体现时代特色，最好采用玻璃幕墙，用框架式有利于质量，幕墙成本一般控制在1000～1500元进行限额设计。

另外写字楼有5A说法，实际上这在今天基本是个广告术语，因为在信息化的今天，几乎全部写字楼都达到5A标准。

写字楼作为城市公共建筑，在绿色建筑、LEED论证、节能方面，应该做出行业示范作用，但同时也要根据国家政策申请补贴资金。