城市更新的个性与共性

成都宽窄巷子（图片来源：互联网）

历史文化名城与新兴城市、重工业为主的城市与服务业发达的城市在城市面貌和功能布局上存在明显的差异。区域不同、历史不同、特点不同的城市，面对的城市更新问题是有区别的，下文以深圳、北京和成都为例做个对比。

“个性”的城市更新问题

深圳

深圳这座很年轻的城市，其城市更新问题是在快速城市化的过程中产生的。目前，特区内15个工业区不同程度地进入到改造和调整时期，成为深圳城市更新的主要内容。这类旧区重建中“旧”的含义与传统概念有很大差别，指的是工业区本身的功能和性质“陈旧”。

以八卦岭工业区为例。1994年以前，区内有近500家企业（其中有20家拥有自己的物业），就业人数最高达9万人，是特区成长时期经济增长的重要支撑点。近年来，城市高速成长，使该地段区位由城市边缘地带成为城市核心部位，也使区内企业面临着生产成本急升和工业效益下降等问题。

在效益普遍不理想的状况下，工业外迁和将空置厂房改作商业、办公等用途，成为企业摆脱困境的一条有效途径。然而，一直以来，由于产权分散，开发商进行物业收购非常困难，深圳旧区重建始终处于“零敲碎打”式的机制和模式下，结果是社区和业主都为改造付出了较高的成本。如果八卦岭工业区因循以原业主拆迁改造为主的“自主开发”方式，效果可能是适得其反。

由此得出一条结论：加深相关的经济和政策问题的研究，对于城市更新工作健康发展有着重要的现实意义。

北京

北京是一座文化深厚的历史名城。古都北京由两大部分组成，其一是紫禁城和一批昔日的皇家园林，其二是北京的居民区，由四合院和胡同组成棋盘式结构。

北京上世纪80年代的城市更新集中于城市中心区，主要为危旧房改造。90年代后更新运动向外围扩散，并从过去分散的点、片改造，发展为连点成片、连街成片的大规模改造。

北京的旧城改造给北京城市建设带来诸多好处，例如环境改善、住宅状况改善、交通设施改善等等。然而，由于旧城拆迁量大、地价高昂、建筑成本高等原因，土地及房屋开发商千方百计追求容积率，拼命增加楼高。高层楼房毁坏、取代了众多王府和古园林，胡同和四合院被成片地、大规模地蚕食，有的高层建筑已深入到旧城中心部位或城市重要景观线上，严重破坏了城市景观。总的来说，北京城市更新中存在较为严重的文化缺失问题。

成都

从2002年开始，成都以“经营城市”为指导思想，全面启动了城区危旧房改造工程。这个时间晚于北京的大规模城市更新，因此决策者对城市更新问题的认识发展得相对成熟了。

成都的城市更新体现出三大特点：

1、运用“经营城市”的市场化运作进行城市更新。其一，通过拆迁资金来源市场化，突破旧城改造的资金瓶颈，使危旧房拆迁与安置工作进入良性运作。其二，通过拆迁资产评估、定价的市场化，确保拆迁工作的公平性，从而极大地提高了拆迁改造工作的效率。

2、通过“政策拼盘”，实现安置房源多元化，为激活房地产市场提供政策基础。

3、树立可持续发展观，用长远的战略眼光安排旧城改造工程，提高城市综合能力。这一点，对于成都这个拥有良好生态资源的西部历史文化名城，具有重要意义。成都在旧城改造过程中，坚持以“大交通”为先导，以道路建设为载体，以“三治一植”为推动，把旧城改造、畅通工程、新区开发和历史文化名城的保护结合起来，在综合开发上下了很大功夫，取得了良好的经济效益和社会效益。

“共性”的经验总结

以上列举的3个城市的例子，说明了不同的城市面临不同的更新问题。但事实上，由于我国城市建设中的指导思路大同小异，并没有什么问题是绝对个性化的，因此，仍然有一些规律或规则可以总结，加强城市更新与城市规划管理的关系。

1、坚持富于弹性的城市规划指导思想，以调控城市开发强度为基础，变刚性指标体系为弹性的规划导则，注重社会效益。城市规划和城市更新应有效调控城市开发强度，改变刚性指标体系，因为这种指标体系是以机械社会观、理性主义思想及数理模型为基础，以机械性代替了社会的综合性，一旦指标不合理，就会形成很大浪费。

2、提高规划设计理论水平，提高公众参与性。我曾指出，我们的规划设计滞后，理论研究工作更滞后，需要尽快提高。同时，城市更新改造涉及到千千万万普通市民，关系到其切身利益，因此必须大力推进公众参与。

3、要从整体性和全局性出发。目前在城市更新改造工作中，多数仍只注重从有形的物质环境着手，甚至只从老化的各种设施、狭窄的街道等外在形体要素方面考虑，陶醉于城市面貌的“日新月异”，而很少从要素的功能和城市整体功能角度考虑更新改造。功能决定形式。物质环境更新改造的内容、目标、规模、形式、步骤，应由其功能、作用来决定，否则就达不到应有的效果，甚至得不偿失。

城市更新应结合社会经济发展特点，具有阶段性和地区差异性

城市的更新改造必须与城市社会经济结构的调整相结合。目前我国一些城市面临着产业结构调整的问题，如上海、沈阳、太原等在计划经济时代重点发展重工业的城市，在进入市场经济后进行了产业结构调整，相应地，城市在近些年进行了适应经济结构调整的更新改造，如兴建高科技园区、新兴工业开发区、中心商业区和大型批发市场等。政府应该积极制定扶持政策与措施，保障城市更新的正常运作。

在城市更新中贯彻可持续发展战略

联合国在伊斯坦布尔召开的“人居二”会议上，确立了21世纪人类奋斗的两个主题，即“人人有适当的住房”和“城市化世界中的可持续发展的人类居住区发展”，这成为城市更新的发展方向。今后，我国在城市更新中应更多地注重住房建设和社区的可持续发展。

西部城市更新应注意生态基础设施的建设

我国西部地区自然环境比较恶劣，新疆、宁夏、甘肃等北部地区的城市缺水、多风沙，广西、四川、云南、重庆、贵州等南部地区的城市降雨较多，多泥石流、洪水等自然灾害。在城市更新中，一方面要建立相应的防洪、防沙等城市防灾基础设施工程，另一方面要建立自然灾害监测、预报和应急系统等基础设施。

良好的投资环境和优美的生活环境是提高城市品牌、塑造良好城市形象的重要条件，因此，西部城市的更新改造必须重视基础设施的生态化。西部城市的更新虽然刚刚起步，但是不能重复发达地区的路子，采取低水平的、不注重基础设施的生态化建设、修修补补“拉链式”的建设模式，而要高起点，具有前瞻性和战略性，应以人为本，追求社会活动与自然环境之间的完美和谐。