伦敦硬币街社区更新

1二战后英国城乡规划背景

20世纪60年代以前，英国的城乡规划侧重于物质空间。1960年代以来，社会冲突与贫穷问题成为阻碍城市发展的重要因素，规划师的关注点逐渐从物质空间维度拓展到了社会和经济维度。

进入21世纪，本地化运动愈演愈烈。英国政府在2011年通过了《本地化法案》（Localism Act），赋予地方政府更多的自由和灵活性，同时在规划体系中正式引入社区规划环节，为自下而上的社区更新提供了政策依据。该法案允许社区成立治理机构以及制定自己的邻里发展方案，并要求地方政府给予技术支持，社区规划审批通过后将由地方政府加以实施。

在住房方面，英国住房主要由私营部门、注册社会房东和地方政府提供。1980年，公屋套数达到全英住宅总量的1/3，巨额养护费用让政府不堪重负，于是撒切尔政府推出了购买权政策，允许在公共住房租住3年以上的租客以大幅折扣价购买其承租的房屋。同时，地方当局开始缩减公共住房开支并逐渐淡出住房建设，私营部门成为主要的住房开发者和供应者。政府亦开始扶持非营利性质的住房协会，近年新建的公屋多为住房协会建设。

2.1 泰晤士河南岸转型

硬币街社区是位于伦敦泰晤士河南岸滑铁卢桥和黑衣修士桥之间的区域，跨越兰贝斯（Lambeth）与南华克（Southwark）自治市镇的边界。这里在19世纪时是工业社区，因二战期间遭到轰炸，房屋毁坏严重，南岸在战后十分萧条。为了应对衰退，当时的大伦敦议会决定通过城市更新来重塑南岸形象，将该地区转变为文化和商办中心。今天的南岸成为居住和商办的理想地址，房价和租金日渐走高，高档住宅项目蓬勃发展。

2.2 硬币街运动

1977年，共13英亩的硬币街地块一半由大伦敦议会持有，另一半由开发商维斯蒂公司持有。维斯蒂公司提交了规划申请，希望在该地建设一座欧洲最高的酒店和逾13万m2的办公空间。硬币街居民担心这一开发项目会让他们流离失所，于是成立了“硬币街行动小组”，并准备了一套社区自己的更新方案来对抗维斯蒂公司的方案。

起初，保守党领导下的大伦敦议会站在开发商一侧，而当1981年工党赢得大伦敦议会选举后，大伦敦议会转而支持硬币街行动小组。经过7年的抗议活动以及两次公众质询，1984年开发商选择退出纷争，将其持有的土地卖给大伦敦议会。同年，为了合法地持有地块并实施社区的更新方案，硬币街行动小组演化为社会企业“硬币街社区建设者”（CoinStreet Community Builders，简称“CSCB”），以百万英镑从大伦敦议会手上接收整个地块。这标志着硬币街社区的自主更新正式拉开帷幕。

2.3 硬币街社区更新成就

在过去30多年里，硬币街社区建设者身兼土地所有者、规划者、开发者和管理维护者四重角色，建设了220套可负担住宅、2个商业场所和1个邻里中心，同时打造了高质量的公共空间。在日常运营中，CSCB负责监督社区安保、管理商业租赁、照看公共花园与邻里设施、组织社区活动及节庆活动等。

为了满足多样化的居住需求，硬币街社区建设者迄今一共开发了4个住宅片区：桑树片区、棕榈树片区、红杉片区和伊洛可片区，囊括了从单间公寓到五室独栋房的各种类型。所有住房都以完全共有的合作社模式管理，只租不售，租金是可负担得起的。住房被优先配给伦敦市中心的低收入社会工作者，比如护士和公交车司机。

为了资助住房项目，硬币街社区建设者分别于1988年和1996年完成了加百列码头（Gabriel’s Wharf）和OXO码头大楼（OXO Tower Wharf）这两个商业空间的再开发利用。通过出租店面收取租金，吸引了众多高消费游客，拉动了本地经济的增长。作为社会企业，硬币街社区建设者进行商业活动产生的所有利润都要用于反哺社区。加百列码头和OXO码头大楼的经营利润主要用于保证高标准的住宅设计和建设、维护设施和举办活动。

在公共空间方面，硬币街社区建设者整饬开放了泰晤士河滨水空间，使先前被工厂分隔的沿河步道得以贯通。此外，CSCB建成的伯尼西班牙花园成为硬币街居民最喜爱的休憩场所，花园中开辟了一块社区农场，每逢周末便能看到父母带着孩子们劳作的身影。

2.4 硬币街的住房合作社模式

硬币街的住房合作社是一种特殊的住房租赁形式，房子只租不售，租客经过挑选，都作为合作社的成员共同拥有产权，并共同管理其住宅片区。

硬币街不要求住房申请人拥有合作社经验，但每位成年新租客在搬入硬币街前都被强制要求参加11节培训课程，每节课3小时，内容包括合作社运营的基本知识以及沟通和团队合作技能训练。作为合作社成员，每位成年居民都有义务参加其所在住宅片区合作社的季度会议，并以投票的方式参与重要决议的产生。

3实证研究结果

作者在2014年7月以半结构化访谈方式随机采访了20位硬币街居民。访谈基于作者设计的以多选题和开放式问答题为主的问卷，围绕居民感知到的社会可持续性展开，由基本信息、对当地的满意度、可负担性、不同收入混合居住和社区归属感等几部分组成。

3.1 样本特征

作者将样本信息与兰贝斯自治市镇和大伦敦的人口数据进行了对比，发现硬币街样本具有这些特点：与孩子同住的家庭住户更多、年龄结构偏大、人种更为混合、经济上较不活跃。

3.2 对当地设施的满意度

作者针对硬币街社区的住房、公共空间和配套设施进行调查。从结果统计来看，90%的受访者十分满意他们的住房，表示作为社会住房而言其品质极高，生活在硬币街很幸福；滨河步道和伯尼西班牙花园大受欢迎；多数受访者对当地的公共交通、社区设施、医疗和教育设施等都感到满意。商店是不满意得票率最高的一项，多数受访者提到加百列码头和OXO码头大楼的商店超出了他们的消费能力。

3.3 可负担性

对大多数受访者来说，硬币街的房租开销在其家庭收入的30%以内，是可负担的。但是房租逐年增长，一些贫穷家庭仍在苦苦挣扎，有3位受访者认为其房租超过了他们的负担能力。

3.4 不同收入混合居住

在20位受访者中，有8位全职工作者回答了他们的年收入区间。这反映出硬币街在伦敦仍然是一个相对贫穷的社区。通过城市更新，当原先的工厂被新兴的文化艺术产业所替代时，一些居民的技能与新出现的岗位尚不能匹配。虽然样本规模不大，受访者年收入的离散分布从侧面印证了该社区客观存在不同收入人群混合居住的现象。

3.5 社区归属感

访谈结果表明，硬币街社区给予了居民真正意义上的归属感。人们在日常生活、社区活动、参与合作社工作的过程中，或多或少地满足了个体需求，并且形成共同的情感联系，相互扶持。然而，当被问及如何看待住房合作社的时候，人们的观点呈两极分化态势，或是极度拥护，或是极度厌烦。

4小结与讨论

同开发商主导的城市更新模式相比，作者认为硬币街社区的自主更新更加可持续。基于访谈结果，硬币街社区设施满意度高、归属感强、除商店外可负担性高，并且在不断演进；阻碍其可持续发展的主要外因是南岸地区的绅士化进程，主要内因是社区政治。

4.1 社区主导更新的特点

社区主导项目的特点包括在更新过程中唤醒居民的集体意识，创造工作岗位以促进社区经济的发展，能够清晰了解本地居民的需求并及时响应。

然而，这种模式可能出现的问题是一方面社区组织也许不能代表社区内的所有利益群体，没有开发商作为外敌时，内部冲突难免会显现。另一方面，地方规划当局对社区主导的城市更新项目的扶持程度各不相同，对规划方案也可能抱持不同意见。此外，为了持续运营下去，社区组织必须要盈利，其行为也可能向盈利组织看齐；而如果接受外部资金，使用资金的方法可能会受到限制。

4.2 住房合作社模式的特点

住房合作社减少了收入不平等现象，确保了低收入群体获得住房和配套设施的权利。由于日常运营工作基本都由合作社成员自愿承担，节省了经费，使租金可以控制在较低的水平，同时也让居民掌握他们的居住环境。除了获得可负担的住所之外，个体的社会收益也很高，承担责任让合作社成员发展了自信和能力。在这层意义上，住房合作社促进了社区的可持续发展。

4.3 对我国城市更新和住房发展的启示

相较于英国谨慎的、渐进的城市更新活动，我国的城市更新在物质环境改善上节奏快、效果明显，以被动式的公众参与为主，在更新完成后对相关社会问题的跟踪研究不多。在社区更新方面，以规划师引导下的社区场所营造试验为主，鲜见社区治理下的自主更新。需要注意的是，并非所有地区都有社区主导更新的土壤，政府支持、资金来源、社区意识都是需要考量的因素。

在住房方面，公共部门在英国住房建设和维护中曾长期扮演着重要角色，当公共部门淡出住房供应之后，多元的供应主体和供应形式长期存在。我国在迈入市场经济后，形成了商品房独大的局面。在一线城市供需不平衡的情况下，解决支付能力不足的中低收入群体的住房问题，可以借鉴英国，充分发挥政府的主导作用，鼓励非营利机构供应部分住房。发展住房合作社也是途径之一。