北京城中村：开发主体缺位

开发主体缺位

停滞工程，表面看是资金问题，背后深层原因则是“城市飞地”因商业化价值低，开发成本高导致开发主体缺位，没有统一规划

海淀区北太平庄街道工委宣传部部长卢弘炜表示，笑祖塔院村多是国企、军企和市属单位等的集体产权房，如铁路、木材厂的职工宿舍，产权较为复杂。面积也不大，统一开发比较困难。笑祖塔院村原先是为铁路建设预留的土地，但铁路一直没有开发，下一步工作主要是拆迁。

城市开发，难以回避土地问题。政府职能部门因财政捉襟见肘暂缓项目推进，而一向热衷于拿地的房地产开发商因项目无利可图避之不及。地处北五环城乡结合部的大有庄村民透露，因为在颐和园景区观景范围内，周围楼层不能超过5层，虽然面积较大，一直没有开发商愿意接盘，规划从市政预留绿地到联排别墅几易其稿没有定论；西四环外海淀区西冉村因在西郊机场空域辐射范围内，难以改造成商业用地，也导致开发商不愿介入。

如何平衡政府、开发商和村民村集体之间的利益，是横亘在北京乃至全国城中村改造过程中的一大难题。

开发商介入的实际操作中，除开发商业地产项目，往往要配套建设回迁房。企业天生有逐利性质，保障房概念刚推出时开发商不愿意做，一是因为审批过程复杂，另一个原因是随着原材料和人工成本涨价，保障房利润空间受挤压严重。

中投证券房地产行业首席分析师李少明认为，保障房没有太多利润空间。“保障房所建位置关系到购房者愿不愿意买，地段好，政府成本高，商业银行贷款压力大，意愿就低；但地段差人家又不愿意买，这是个矛盾。”

开发模式多样

面对重重困难，北京已摸索出一些成功经验。而在落实到具体改造过程中，根据各地实际情况，又衍生出不同模式

2009年，北京市圈定东西两个村大望京和北坞村作为50个重点村改造的试点。大望京模式，即改良版的征地建城模式，本质上是国家提高被征地农民的拆迁补偿待遇，使农民和村集体分享土地升值收益。具体操作是土地收归国有后用于银行抵押贷款，获得的资金投向土地整理和村民安置，整理好的土地拍卖获得收益偿还银行贷款。

北坞村则因土地面积较小，政府绕开“招拍挂”将村集体回迁房建设用地纳入国有，并配套划拨产业用地。村集体成立投资管理公司，开发回迁房和产业配套园建设。按照“双50”标准，即每人50平方米回迁安置房和每名劳动力50平方米建筑面积产业用地，村民宅基地置换回迁“上楼”，共享村集体产业收益的分红。

此后，试点成功的北坞模式和大望京模式向全市城乡结合部改造推广。夏家胡同是全市50个挂账重点治理村之一，其不隶属于任何行政村，是仅有197户、506人的规模较小的自然村。又因紧邻南三环外来人口聚集，是典型的脏乱差、治理难度大的“城中村”。独特的情况使改造既要参照各地成功经验，又要结合自身特点。

在从“自给自足”向“配套丽泽商务圈”蜕变的过程中，夏家胡同村党支部书记于进华感到压力很大。不过令他稍感欣慰的是，前期经过半年动员，按“逢征必转，逢转必保”的征地原则，依据“双50”补偿标准，另加重置成新价、搬家补偿价和配合奖励价等现金补偿，同时就地转移安置劳动力，失业人口按1260元/月的标准进行补偿。

综合周边草桥村和试点村成功经验，夏家胡同一体化项目采用先垫付后移交的模式，即前期费用、征地和补偿费用等前期投入由村集体股份公司先行垫资，其中一部分是自有资金，一部分来自银行贷款，在土地完成招标之后国土局定向划拨对应成本和收益。

探索产业配套

围绕城镇化，单纯卖地并不具有可持续性。这对于习惯了与农作物打交道的村民，着实是一种考验。“把更多的利益留在村集体经济手中”。

据夏家胡同村党支部书记于进华介绍，夏家胡同上世纪80年代起就形成了以厂代村、企业管村的管理模式。村集体企业拥有3个花木厂，自建库房出租给周边建材厂、家具厂作为仓储物流基地，上世纪90年代之前还拥有铝合金厂。企业年均收入1千多万，刨去成本300多万，在余进军看来“并不多”的实际收入，摊到每户村民身上年均分红1万多元。加上村民自行卖花、出租房屋，“生活富裕谈不上，自给自足没问题”。

然而，改制后的村集体股份公司花神庙投资管理中心面临更大的难题，是如何回收前期13亿元的开发成本，尽快形成实际收益。按照中心规划，夏家胡同有望依托丽泽金融商务圈，开发写字楼、公寓和商业综合体。背负全村500多人的希望，夏家胡同旧村改造项目负责人认为未来“还是要建支柱产业”。至于具体是投资中心自行建设项目直接租给开发商，还是在开发过程中引入开发商，按一定比例分成，则有待发展中进一步探索。

离北坞村不远的黑塔村，同属于海淀区四季青镇，正在完成最后的历史变迁。据当地村民介绍，黑塔村隶属于西山村委，居民已完成拆迁上楼。所在的西山公司在开发中引进三九药业旗下房地产公司，配套建成了汽配城、高尔夫球场和高端酒店等物业，使土地升值收益更大化。