“营改增”对房地产企业的影响及对策分析

近年来国家出台了相关税收改变政策，营业税改为增值税（简称为“营改增”），这一税收政策对于房地产企业的会计管理以及财务管理工作有很大的影响。为了减轻企业税负，进一步提高企业经营效益，促进房地产行业的健康、可持续发展，本文主要分析了“营改增”政策对于房地产企业的影响，并且探讨了相应的应对对策。

在市场经济体制改革不断深入，以及全球经济一体化不断发展的背景形势下，营业税、增值税的区分并不能完全适应新社会形势发展，常常会在征收过程中出现重复征收等情况，不利于我国国民经济的发展，因此非常有必要进行两税改革。为了构建一套合理、完善的税收系统，积极推动整改经济构造，建立健全的税务制度，有效预防重复征税，我国在2012年1月1日积极开展了“营改增”试点工作，后来在2013年1月1日开始在全国范围内已经普及该项政策。房地产行业作为我国国民经济发展的重要支柱产业，也是营业税缴付的关键领域，“营改增”政策无疑会给房地产企业带来很多影响。

一、“营改增”政策对于房地产企业的影响分析

（一）“营改增”对于房地产企业未来开发成本的影响

一般情况下，建安成本主要就是房地产企业开发成本，建筑施工企业必须选择具备一定资历的建筑企业，因此建筑施工企业作为房地产开发成本的主要主体自然也就成为了“营改增”后被关注的重点对象。根据当前“营改增”试点情况分析，在实施“营改增”后，建筑施工企业的使用税率是11%，这样会大大提高建筑施工企业税负。但是结合税负转嫁理论分析，建筑施工企业税负增加，也会相应的增加房地产企业建安成本。具体原因包括以下几点：

1.施工原料

建筑施工企业购买的原料品种有多种，但是可以得到增值税专业发票的只有一些大头材料（如水泥、钢筋等），而其他零散原料虽然价值相对比较低，但是用途相当广泛。而原料的供应商一般都是小范畴纳税人、五金店铺、私营工商户等，很多供应商都是根据固定税款额进行纳税，一旦销售完营销原料后并不出具增值税的专业发票，这样就无法有效扣减建筑公司增值税进项税款额度，进而增加应纳税数额，增加企业税负。

2.税务策略

由于税务策略等相关因素增加了企业税负。一般情况下，建筑施工企业在施工过程中常常会应用到商品混凝土、泥土、砂石、自来水、石头等生产建筑原料。但是按照增值税策略，以上这些生产原料应该缴付的增值税应该根据6%税率进行核算，建筑施工企业即可获得增值税的专业发票（可以进行扣减），但是进项税额明显大于销项税额，这样会使建筑施工企业税负大大增加。

3.人力资源成本

建筑施工企业需要很多人力资源，因此在整个工程造价中，人工成本支出会占到30%左右，企业劳动费用支出的收缴额度相对较高，无法扣减人力资源成本增值税进项税，这样会明显增加建筑施工企业税负。

4.机械设施出租

实施“营改增”政策后，建筑施工企业的很多机械设施的税负明显增加，企业投入成本一直处于较高的水平，这样会在很大程度上增加房地产企业开发成本。

（二）“营改增”对于房地产企业税负的影响

在流通税中，营业税和增值税是两种非常重要的税务种类，但是由于税务规划上的区别，营业税和增值税分别被划分为价内税、价外税。营业税缴纳主要是按照企业所有业务收入根据某一个合适的税率进行纳税核算，同时随着产品的流通再缴付相应的税款。而增值税的计税主要是按照企业的增值额进行计税，主要采用的是税款扣减体制，也就是扣减以往板块的纳税额，这样就可以尽可能避免征收税款重复的现象发生。

“营改增”政策会导致房地产企业开发成本一直处于一个相对较高的水平，由于增值税的特点是可以进行扣减，如果在建筑施工企业或者其他类型企业中取得的发票都是专业的增值税发票的话，立足于纯税务知识的层面上分析，这样可以减少房地产企业税负。以下笔者针对某房地产企业整体税负情况在实施“营改增”前后的情况进行对比分析。

某地区房地产企业出售一栋办公楼，预期的总收入额是10000万元左右，这栋办公楼的实际支出主要包括以下几个部分，1500万元是直接计入当期损益的一切费用，1000万元主要是土地转让金以及其他的一些投入，4000万元主要是房地产开发成本，其中3500万元主要是增值税专门发票（可以获得11%可扣减税率），还有另外500万元主要是增值税专门发票（可以获得6%可扣减税率）。这家房地产公司所在区域政府做出的规定是：根据11%税率处置增值税销项税，而土地增值税核算的其他类房地产开发支出的扣减比是10%。因此，该房地产公司实施“营改增”前的总税负为：堤防费（9万）、城建税（35万）、教育费附加（25万）、营业税（500万）。土地增值税核算中，土地增值税是882万元，增值额是2940万元，公司所得税是512.25万元。最后计算所得的总税负是1963.25万元，而总税负比率为19.63%。

实施“营改增”政策后这个房地产企业的税负计算结果如下：堤防费（8.1万）、城建税（43.11万）、教育费附加（30.79万）、增值税销项税（990.99万）、增值税进项税（375.16万）、应缴纳增值税（615.83万）。土地增值税核算中，土地增值税是545.78万元，增值比率是25.3%，增值数额是1819.27万元，公司所得税是470.31万元。最后计算所得的总税负是1713.92万元，而总税负比率为0.61%。

通过以上计算结果分析可知，房地产公司在实施“营改增”政策后总税负显著减少，虽然税负减少比率相对较小，但是日后关于“营改增”策略会慢慢健全，也会逐渐完善整体的增值税扣减系统，这样会持续降低房地产税负，从而减少房地产企业的经营成本。

二、房地产企业应对“营改增”政策的对策 　　

进行“营改增”改革的一个主要目的就是为了重新连接营业税的抵扣链条，提高营业税税款抵扣制度的规范性，尽可能避免重复征税，为企业减少税负。但是实施“营改增”政策后，确实会对房地产企业造成很大影响，因此为了有效应对这些影响，房地产企业可以采取以下几点措施：

（一）加强房地产企业会计核算的专业水平

房地产企业管理者应该高度重视“营改增”政策改革，时刻关注关于“营改增”政策的实施进展情况，同时也应该加强对企业工作人员的相关培训，组织公司员工不断学习关于“营改增”政策的相关知识。作为企业财会工作人员应该熟练掌握关于“营改增”的有关策略，而且应该学会采用合理的策略进一步改进会计核算方法，不断提高会计核算的专业水平。它类机构也应该积极配合会计机构，制定相关的体制，并且严格履行，特别是在履行策略初期，应该做好过渡阶段的准备工作，确保可以合理扣减房地产公司的进项税，同时应该一心一意协助公司的财务主管制作完善、科学的税务策划方案。

（二）注意细节

房地产企业在实施“营改增”政策后会相应的增加企业开发成本，这要求房地产企业在选择原料供货商以及建筑施工企业的过程中，应该通过招投标的方式，综合权衡建筑施工企业的建设规模、质量、市场报价、资历、信誉等各方面，最优先考虑的要素是是否可以出具专门的增值税发票，这样可以在源头上控制风险。其次，对于房地产企业而言，应该尽量少用一些零散原料，确保由建筑施工企业承包购买零散原料，这样就可以避免出现不能得到增值税专门发票的情况。

（三）提高房地产企业的纳税意识

房地产企业千万不能由于供应商提出的一些优惠策略，在购买原料的过程中不要增值税发票，这样无法扣减企业进项税，可能会导致反复或者多纳税。因此，企业财务部门应该要求各项业务活动都必须出具正规的发票，不能出现它类的“空白支票”，在依法纳税的过程中应该学会合理节税。

综上所述，“营改增”政策改革对于房地产行业发展而言肯定会产生一定的影响，但是总体上来看好处是大于坏处的，因为该项政策兼并了反复缴纳税的版块，进一步巩固了第2、3产业增值税扣减链条，不仅可有效避免重复征税，也有利于提高企业的经济效率。其次，实施“营改增”政策可以大大减少企业涉税风险，有利于约束市场行为，促进我国市场经济的和谐发展。