刘晔：养老住区设计 从需求与期望出发

畅言网： 在您看来，国外养老住区产业有哪些比较好的经验？目前比较前沿的、成熟的设计模式有哪些？这些经验对于在中国的落地实践具有什么样的意义？

刘晔：目前比较成熟的设计模式有：

单纯依靠养老项目的租金或是卖服务，要挣到钱的可能性为零。日本的开发商也走过弯路。早在1975年的时候，日本就进入了老龄化社会，从那时起，就有一些开发商在郊区圈地，做养老项目，这与中国现在的情形很相似。但时至今日，很多项目已经难以为继了，能撑到今天的只有少数几家开发商。他们都是靠多元化经营来维持项目的运营，比如有的地产开发商的主营业务是普通住宅，他把养老项目作为住宅的一个增值服务，如果你购买了我的房子，将来老了可以享受到我的养老项目的服务，那么他的房子就会大卖。而当他的养老项目达到一定规模以后，就可以形成连锁，或者输出他的运营管理服务，成为新的盈利点。

九易庄宸设计作品

畅言网：您认为国内养老住区在开发和设计层面还存在哪些主要的问题？

刘晔：

(1)、老年公寓的建设供不应求。

发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

(2)、老年公寓的布局不合理。

目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

(3)、老年公寓的价位偏高。

有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达5000－8000元，很多老年人只好望洋兴叹。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

(4)、大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。

一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。

(5)、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。

目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。

畅言网：您对未来我国的养老产业发展方面有哪些良好的个人建议？可以从设计和发展模式角度等方面展开？

刘晔：我一直提倡的是全龄化社区。全龄化社区，即任何一个住宅小区都应该有一定比例的、适合老人的房屋设施，即所谓的适老化住宅或者老年公寓（指持有型的、面向健康老人的公寓）。同时，还应该配建养护中心或者其他老年服务机构。这种情况下，不管空巢、失能、失独老人，都可以就近选择老年机构居住。全龄化社区实际上还是以中青年为主，这样父母和子女的距离比较近，所谓“一碗汤的距离”。

建议政府做养老用地的专项界定，界定某些地块、某些建筑只能做养老用途。养老机构和其他行业比是没有竞争优势的，这样就会鼓励社会力量进入养老产业。建议全龄化社区适老化住宅配比为30%，其中的10% 15%开发商持有，剩下的部分选择销售，以商品房的方式卖掉。小区内配建的养老机构，从我们调研的情况来看，规模在一万平方米左右为宜，200-250个床位是最适度的规模，兼顾了日间照料、“喘息服务”（即给居家老人的子女在照顾长辈过程中一点“喘息”时间——暂时将老人送到养老机构，由专门人员服侍几天后，再由其子女接回家继续照顾），以及为居家养老的老人上门服务等功能。所以，集结普通住宅、适老化住宅、养老机构的全龄化社区，在中国可能更人性化。