听刘晓钟总建筑师谈设计费

北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师 刘晓钟

提起设计费,恐怕每位建筑师都有很多话想说,个中的酸甜苦辣非外行人所能理解和体会。经过调研我们发现,设计费不仅是建筑师群体颇为关注的问题,对于成本人而言也是非常感兴趣的话题,于是我们本期采访就选定了这样一个主题——“听建筑师诠释设计费”,希望通过对行业内知名建筑师的采访,多角度、深刻地剖析设计费,为读者提供一个全方位的专业分析,同时能够对成本人的成本管控工作起到辅助和借鉴作用。

建筑畅言网:在房地产开发项目中,政府报批手续时,有关设计的工作内容有哪些?

刘晓钟:整个房地产项目有两种提法,一种是老的提法,就是基本建设程序,简单来讲就是方案设计、初步设计、施工图设计这三部分。现在新的提法有所调整,加入了前期概念方案,然后是方案设计,方案设计后要报审,再之后是初步设计、施工图设计,施工图还有强审,最后是后期服务。

还有一种新的提法加入了前期策划或者叫前期可研阶段,之后才是概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。在初步设计阶段就开始有各个部门的报审,报审之后是施工图设计,施工图里也有报审,报审完成后才是正式施工图,之后是后期服务和后期项目管理。这种提法比以前的提法更复杂,更细致。

很多开发商刚拿到一个项目或者刚拿到一块地时还不知道应该做什么,要开发什么产品、做什么项目、如何去运营,前期策划阶段就是来做这些策划的,还包括土地价值的评估等。

不同的设计院能够提供不同的服务,有的设计院就是方案、初步设计、施工图这样开始做,有的设计院把工作延伸了,可以做前期的概念、策划,到后期的工地服务等工作,两头都进行延伸。

建筑畅言网:设计费用的计算依据是什么?目前市场上的价格区间大概是多少?

刘晓钟:设计费的收费标准以前是依据2002年国家颁布的《工程勘察设计收费标准》,但是前年勘察设计协会又出台了一个新的标准,这是一个行业的收费标准。不同项目的收费标准不一样,目前发改委立项、政府投资的项目基本还是参照2002年版的国家标准。按照项目总价的不同设计费的比率也不同,造价越高费率越低,通常为总成本的2%~3%左右。工程复杂程度也会对计费系数有影响,越复杂的项目收费越高。实际收取设计费时,设计院一般还会把费用再乘以0.8,即打八折。

勘察设计协会新出台的行业标准也是参照国家的收费标准,其中设计费的算法更细致一些,但是总体差距不是太大,不过上面所说的只是收费标准的参考,实际情况很多时候还是要以市场行情而论。

建筑畅言网:在房地产开发项目中建筑设计工作通常分几个阶段?各自所占工作量比例?各阶段所占费用比例?

刘晓钟:上面提到过,建筑设计工作简单来讲可以分为方案、初设、施工图三部分。国家标准中规定方案设计费一般占总体设计费的20%左右,初步设计占30%,施工图占50%,收费比例是按照工作量和繁重程度而定的。但现在的实际情况有所变化,像前期的概念或策划和方案一般是结合起来的,目前市场上有几种算法,一种是按照方案给设计费,但实际工作包含了前期策划和概念,还有一种是先给前期费用和概念性方案的费用,方案单独付费。

一个项目有可能全部的设计工作都由一家设计院完成,也有可能由几家设计院合作完成,或者由一家设计院的不同部门完成(策划、概念和方案分别由三个部门来做),所以付费可以分开也可以合起来,要看具体的情况而定。

建筑畅言网:目前市场上下列产品的设计费用价格区间是多少?

1)您设计过很多住宅项目,在这方面有着非常丰富的经验,想请您首先谈一谈住宅产品的设计费区间。

刘晓钟:从住宅的设计费上来讲,一般在30~100元/m²之间。差距很大是因为具体情况很复杂,项目的设计深度不一样、产品类型不一样,要求标准不一样,设计费当然也会不一样。设计费的高低还要看市场,有时甚至还有几元钱和十几二十元的,因为一些地区的设计费就是比较低,或者这个地区的市场竞争比较激烈,几块钱十几块钱的设计费如果你不做也照样有别人来做,这就导致了市场上会出现这样比较离谱的设计费价格。但是30元/m²应该是大家公认比较合理的一个价格。

从产品类型来讲,有普通的多层住宅、高层住宅、别墅、洋房、空中叠院等;从装修标准来讲,有初装修(毛坯房)和精装修;从设计手段来讲,有要求用BIM系统或者要求绿建三星、节能环保等指标的,根据产品的系统、技术含量和要求不一样,所需的设计费用也是不同的,会有比较大的差距。例如节能环保要做到什么程度、是全空调系统还是一般系统等等,都需要设计师在设计中加入很多东西。

2)地下部分的设计费一般会比地上贵一点吗?

刘晓钟:这个不一定,有的设计院反而会认为地下部分的设计费便宜,因为不用画立面图,或者认为地下部分的要求没有那么高。其实不然,因为地下部分常常有人防和很多设备机房、设备管线。其实综合能力都在地下部分,特别是居住建筑,公共建筑也一样,大的机房和配套设施都在放在地下,所以地下部分的设计很复杂,我们一般主张地上和地下的设计费是一样的。现在的住宅小区都必须配备人防,商业建筑则要看规模要求,不够一定的规模做地下部分就不合算,因此可能会没有地下部分,但大规模的商业建筑一定会有。

3)请您介绍一下商业办公楼和综合体的设计费价格区间。

刘晓钟:正常情况下,普通的商业办公楼的设计费一般在60~150元/m²之间,但复杂的综合体价格就要高很多,因为里面可能涉及演艺场馆、文化场馆,例如需要加入影院、剧院或者文化娱乐设施例如滑冰场,设计费有可能达到六七百,个别的甚至可能达到一千,要看项目的复杂程度和其中的内容,因为技术含量不一样、要求不一样、复杂程度不一样,设计费也会有较大出入。

2002版的国家收费标准不是按照平米收费的,是按照工程造价的百分比,但是大家都习惯换算成平米,是因为这样更简单更直观,一平米多少钱理解起来更容易。住宅每平米的建安费大概在两三千、三四千元,多一点的五六千,而剧院的建安成本可能是上万甚至几万元。有时可能项目的单位平米造价很高但面积不大,例如大剧院做下来可能就几千平米或者上万平米,但按照单方造价看设计费会比其他项目贵很多。

4)高档酒店和别墅的设计费价格区间如何?

刘晓钟:高档酒店的设计费比别墅贵,撇开规模、撇开市场去讨论,酒店的设计费常规来讲在90~150、200元/m²之间。别墅的设计费算法也不一样,有的是按栋计算,假设一栋别墅500平米,设计费可能是20万或者30万。如果按照单栋来算,设计费相当于好几百元一平米,但是这个设计方案可以重复使用,设计师出一张图,甲方可能会盖好几栋别墅,所以算法不一样,很难说平均每平米的设计费区间。

建筑畅言网:除建筑设计内容之外,专项设计或需二次深化设计的项目有哪些?通常这些项目由哪些设计单位完成较好?设计费用价格区间是多少?

刘晓钟:专项设计有很多,由谁来完成要看项目的具体情况和甲方的综合考量。有的设计院专业设置比较全,装修、景观、智能化等都可以做,一般大院可以全做,小的设计院专业设置少,就需要分包出去。幕墙有的是包含在设计费中,有的是单独收费的,装修都是单独收费的。专项设计的收费比建筑设计的收费要相对低一些,但也要看具体的项目,例如一个20万平米的综合体,其中的一个小剧院装修的单位平米的费用也许会比建筑设计费还要高,所以不能一概而论,要具体项目具体分析。

二次深化很多时候指的是室内设计这一块,如果室内设计与建筑设计是同步的,就是一次成活、一体化了。如果不同步,是建筑设计已经做完后再开始做专项设计,这就涉及到二次深化,就是把原来的图纸拿过来,室内设计做完之后建筑设计再做相应的调整。

至于收费方面,当然是分包选得越多,费用越高。而且如果用一家完成,相对来讲问题可能也会少一点,因为主体责任是一家,不存在互相扯皮的问题。

建筑畅言网:外资设计单位、合资设计单位与各阶段收费标准上有多大差异?站在设计及成本角度,哪种业态哪个阶段聘请外资企业或合资企业设计较好?

刘晓钟:选择什么样的设计单位,首先要看业主有什么诉求,是想做精做好还是只要完成项目即可?然后根据诉求来选择设计单位。如果国内团队能够达到这些诉求,就用不着请国外设计机构。如果国内的设计单位达不到甲方的要求,就需要找国外团队,但国外设计师也有鱼目混珠的,能否找到真正大牌的设计师,对方有没有档期接下这个项目,设计费的价格能不能接受,都是甲方要考虑的。

国内目前的一些项目成本过高,是由于开发商对市场的判断不准或者程序有问题,今天想要这样明天想要那样,来回改设计是要花钱的。国内目前的市场上设计师还能接受反复修改,但国外设计师不可能接受这种方式,和国外设计师签订的合同中一般都会明确规定收费标准和工作量标准,例如设计师为这个项目服务多少次是免费的(包含在设计费之中),额外超出的要求需要单独付费,一个小时多少钱,差旅费多少钱等等。是否能够接受这种合作方式,也是甲方要充分考虑的问题。

建筑畅言网:百米以上超高层建筑设计通常包括哪些阶段?建安成本的递增比例是怎样的?各阶段设计费用价格区间如何?

刘晓钟:超高层的设计和普通的项目设计阶段基本是一样的,但多了一项超规审查,超高层的每个项目都要邀请专家单独审查。在初步设计和施工图这这两个阶段都要做超规审查,如果初步设计或者方案阶段没有审查就直接做施工图了,万一方案被推翻,后面的所有工作就都白费了。

超高层建安成本的递增比例要看具体项目,要看项目高度和复杂程度以及标准。100米以上都叫超高层,120米和150米的超高层和100米的比起来费用增加是有限的,但如果做到500米高了,那增加的费用就会多很多。只要是超高层,消防疏散、智能化等很多设施都要跟上,这些都是很费钱的。而且超高层的建设周期一般比较长,资金成本很大,这些都会体现在建安成本中。

超高层的总体设计费也会比一般建筑要高,因为设计会比常规设计复杂,至于高多少这个不好说,还是要看具体项目,但一般至少要高出百分之几十。

建筑畅言网:超高层的专项设计或需二次深化设计的项目有哪些?设计费的价格区间是多少?

刘晓钟:超高层的专项设计会比其他项目多,因为体系不一样。例如刚刚提到的消防疏散和智能化等方面的需求会比普通项目高得多。以幕墙为例,超高层幕墙所要求的难易程度以及参数和一百米以下建筑的相关要求都不一样,做法就不一样,设计要考虑的问题也不一样,所以设计费也会相对高一点。

建筑畅言网:建筑室内精装修硬装设计及软装设计聘请一家还是两家设计单位完成比较好?若采用两家设计单位,如何配合方能体现原有设计风格及效果?

刘晓钟:选择一家还是两家设计单位比较好,这要看甲方的管理能力和管控能力,有没有专业工程师去管这些事,如果没有甲方一般会选择让设计院带着他们去做,如果甲方的专业设计的组成就比较全,他们就可能会单独去安排几家分别做。

此外还要看甲方对产品的要求,大院的专业设置比较全面,但不一定每样都精,可能建筑设计排名前几篇,室内装修部分则不见得。甲方的要求如果比较高,可能会选择这个设计院做建筑设计,而把室内装修部分交给在装修领域做得更好的单位去做。

就像之前提及的,方案、初设、施工图甲方可能选择一家来做,也可能选择不同的设计单位,如果选择不同的设计单位,中间需要彼此配合,做哪个阶段就要延续上一阶段的设计。方案阶段是第一阶段,如果做初设,就要参照审批通过的方案去做,初设通过后,做施工图的人要依据初设图纸去做施工图,这其中可能会产生矛盾,但大前提应该是在原来的框架中已经设计好的,按照前一个阶段的设计去展开后一阶段的工作,后面的工作对前面的工作可以修正但不能走调。

建筑畅言网:国外设计大师、港台设计大师、国内设计院或事务所硬装及软装设计费用的价格区间是多少?

刘晓钟:前些年大家公认的一些国际大师的设计费的确很高,但是现在市场越来越开放之后,不是国外来的就是“大师”,有的国外设计师为了打进国内市场收费甚至可能低于国内的设计师,所以要看具体的设计师及项目情况。硬装和软装的设计费也一样,要就项目而论,无法概括出一个大致区间。

建筑畅言网:谈起设计费的问题,很多设计师好像都有“一把辛酸泪”,您如何看待这一问题?或者对此有什么可以分享的经验或者好的建议?

刘晓钟:现在的市场供求关系和以前变化很大,甲方可以给建筑师黑名单,设计不好服务不好的设计师不会选用,同样建筑师也可以给甲方黑名单,如果总是拖欠或者压低设计费,也可以不给这个甲方工作,这是一种双向选择。

但目前的市场情况是设计师更被动一些,因为很多时候都是有业务至少比没有业务感觉要好。不过如果遇到总是欠费的甲方,设计单位也有可能被拖死。因为按照商业行为来讲,在未付款的前提下开展工作,相当于人员工资等所有成本都要设计方自己先出资垫付,企业如果有实力,一两个项目可以,很多项目都这样操作的话就容易陷入危机,那么这样的甲方就不能继续合作。

现在甲乙双方的地位并不太平等,在整个大的行业产业链中,很多人不愿意去选择当建筑师,是因为建筑师的地位在整个产业链中越来越低,不仅经常被拖欠设计费,项目的执行等方面也都要听从于甲方。但是如果大家都不愿意选择这个职业,设计师越来越少了,市场上的供求关系就会改变,设计费就会提高,这是市场规律。

编辑:Julie
标签:刘晓钟设计费

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