刘钰：旅游热潮中 如何做好民宿的设计与运营

旅游热究竟有多火，不看数据相信你也能感受到。资料显示，全国旅游直接投资继2015年突破万亿元大关后，2016年达到12997亿元，同比增长29.05%，高出全国固定资产投资增速20个百分点。今年旅游投资将力争完成超1.5万亿元，预计增长20%。

而旅游投资领域火力最猛的地区就是乡村。《2016中国旅游业投资报告》显示，2016年，全国乡村旅游接待游客22亿人次，约占国内旅游接待总量的一半。因为中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，而能够动辄就“海外游”的国人毕竟是少数，环境优美、空气清新的乡村，自然而然成了大部分国人旅游的首选项。随着旅游热的持续升温，大陆各地的民宿设施也得到了快速发展，今天建筑畅言网采访到北京城建集团古北口民宿项目的总设计师刘钰先生，请他和我们谈一谈在民宿项目的设计及运营过程中需要注意哪些问题。

古北口民宿项目总设计师 刘钰

建筑畅言网：您好，首先请您介绍一下团队的基本情况。

刘钰：我们是北京城建集团去年新成立的一个部门——艺术创新中心，目前一共二十多人，从设计、运营到媒体都包含，是一个综合性的团队。2016年年初，和很多企业一样，城建集团也在寻找新的方向和转型，我们注意到民宿是一个新的热点，因此决定成立一个精致化的团队，能够把一个项目从投资到运营一体化做下来，同时保证项目的高水平和高完成度。城建以前做得较多的是城市背景的规划，是大的“面”上的设计，而我们这个团队则是要做精致的“点”的设计。

我们认为现在的市场在不断变化，建筑师不能仅仅再去只顾埋头设计。2016年国家一号文件大力支持乡村建设的信息发出之后，大量的人开始关注乡村建设，我们也希望能抓住这样一个机会去拓展业务领域。

建筑畅言网：这次做古北口民宿项目的初衷是什么？

刘钰：这次我们在古北口的民宿项目，是和首创集团一起合作，通过一个试验点来探索乡村民宿的发展方向。现在城市生活压力大，建筑师又是一个需要经常加班的职业，很多人都希望在乡间有一方属于自己的土地，可以在工作之余去休憩。例如现在做得非常成功的莫干山的项目，最开始就是一群建筑师希望建造一个属于自己的休闲空间，慢慢发现运营效果也很好。古北口这个项目，是我们与首创集团各自利用自身优势整合的一个尝试，我们擅长设计、规划，首创擅长投融资、众筹，我们正好可以形成一个完整的产业链，于是一拍即合，决定一起做这件事。

关于民宿的选址，我们一开始看了很多地方，最后敲定密云区古北口。之所以选择那里，是因为其独特的地理优势和环境资源。首先它离著名景区古北水镇不远，依托于这样一个大景区，可以确保丰富的游客资源。其次那里背靠司马台长城，南临雾灵山，北临望京楼，之前就有一些驴友经常去，所以旅游的人流一直不缺乏。而且民宿的具体地点位于村庄盘山路的顶端，比较安静，周围有很多苹果树，环境非常优美，所以我们最终一致决定项目选址定在那里。

项目效果图

建筑畅言网：现在项目进行到什么阶段了？过程中遇到的最大困难是什么？

刘钰：目前项目已经封顶，预计七月初就可以开始试营业了。这个项目去年下半年开始规划设计，今年春节后开始施工建设，因为时间周期很紧张，所以效率比较高。在过程中的确遇到了一些困难，首先，农村土地租赁的程序比较复杂，要先和农户自己沟通，然后再和村大队协商，这些都需要一定的时间。还有建设过程中与周围邻居之间的关系等，都需要反复协调。其次，项目所在地的水电等基础设施建设比较简陋。村里天然气不通，村民用的水是井水，村庄电量也不太稳定，不过这些都是在乡村做民宿时会遇到的普遍问题，因为多数的乡村不像城市一样基础设施很完备、很成熟。我们通过一些方式包括电力增容、打井等妥善地解决了这些问题。此外现在政府倡导乡村煤改电工程，这方面也有一些补贴。第三，建筑材料的运输、施工工艺的水平等方面，也存在一些困难。

从这些方面看，做民宿的确比在城市中做设计要难很多，但设计师其实一般更愿意做这种小而精的项目，一则更有成就感，二则恰恰因为它的不可预见性，让设计师感觉更有挑战。做建筑设计经常遇到设计师现场变更设计的情况，因为不知道会在现场会遇到什么样的问题。怎么在出现问题时还能保持住设计的水准和质量，哪怕换一种材料，但仍不失之前的设计风貌，这对建筑师来说是一种考验。我们这个项目所在的村子整体是用砖建造的，所以我们的民宿也采用了青砖，做的是双层墙，与整个村庄的风貌是相似的，屋顶我们也是用小瓦挂瓦来做的，但是和原有建筑稍有区别，更现代时尚，但是放眼望去和周边其他建筑都是和谐的。

建筑畅言网：单纯做建筑师与整体运营一个项目是否有很大不同？体现在哪些方面？

刘钰：做建筑师与负责一个项目的整体运营差别很大，可以说是完全不一样的，因为做运营要考虑的问题要复杂得多。做设计师你要考虑建筑如何设计得更加美观和合理，但是当你作为一个运营者的时候，你考虑的首先不一定是设计感如何，你考虑的是怎么样把这个项目运营好，多长时间能回收成本，所以施工工艺、材料、造价成本等问题就格外重要，因为这些都是要通过运营回收的。这样在设计的过程中就有一个倒推的过程，从后往前、从前往后地想，这样项目才能落地、才能站得住。民宿是情怀，但也不仅仅是情怀，再伟大再浪漫的情怀也需要物质支撑。我们以前只擅长设计，现在要通过设计向项目的整体运营方向转化，建立自己的运营品牌和团队。

从设计到运营一条龙做，其实更有利于项目本身，也更有利于设计师自身的成长，因为这样会让设计师的路更宽一些。当然这些工作对设计师的要求也更高，因为需要考虑更多的事情，为投资人、设计方和运营方综合考虑。如果仅仅从设计出发，面对现在这样一个日新月异的市场环境，以后很可能被淘汰。

建筑畅言网： 那么在做这个项目时，您考虑最多、最重视的问题是什么？

刘钰：我认为，“平衡”对于一个项目来说非常重要。我从最开始做这个项目的时候，就一直在做权衡和平衡。任何事都不可能是完美的，所以我们总是在做选择，要考虑对于整个项目而言，怎样更合适、更合理。所有环节都如此，无论资金的问题、工期的问题、材料的问题还是最后呈现的效果问题，都需要找到一个平衡点，这个过程很锻炼人。

建筑畅言网：项目的运营方式是怎样的？

刘钰：在项目建成后的运营阶段，我们会派人在项目所在地负责管理，工作人员一方面是我们自己人，另一方面是当地的村民，因为他们对地区环境更熟悉，同时也可以通过民宿服务增加一份收入。我们这个项目采取的是土地租赁形式，所以房东有两方面收入，一是土地的租金，二是作为民宿服务人员的工资。我们也希望更多的村民能够参与进来。

做运营就要算一笔精细的账，因为每多一分钱可能就会影响项目投资人的收益。所有的钱都要通过后期运营赚回来，这是与以前设计很不一样的地方，以前只要埋头做好设计就可以，但现在你要考虑后面的回款问题，所以会增加不小的运营压力。因此在设计之初我们就特别重视各种控制，在合理的边框里面去做事。不过因为项目依托于一个大的景区，本身也一直有客流，所以我们对它后期的运营很有信心。我们计划以这个项目为试验点，之后将陆续开发附近的几个民宿项目。

项目效果图

建筑畅言网：这个项目与其他民宿项目相比，特色或优势在哪里？

刘钰：这个项目的优势还是很明显的，首先就像我刚才谈到过的，它的地理位置非常优越，项目北邻司马台长城，南邻雾灵山，既有山色风光又有文化遗址。距离古北水镇较近，车程约在20分钟左右，而又完全没有古北水镇游客鼎盛时的嘈杂，环境优美空气清新，因此我们把项目命名为“避霾古北”。

这个项目的定位是精品民宿，因为我们之前调研过全国各个地区，发现现在越来越多消费者更希望住在有特色、有设计感的地方。酒店虽然服务比较完善，但基本都大同小异，而精品民宿相比而言就要有特色得多。以北京周边为例，一些小而精的民宿在旅游旺季时就供不应求，需要提前预定。

传统民宿是主人的情怀，入住民宿某种程度上就是体验主人的生活方式。而精品民宿是在传统民宿的基础上进行升级，例如我们这个项目，既与村庄原有的建筑及整体气质相融合，又有自身的特色。在设计过程中，我们很注重景色的引入，在南边和东北部各设有一个观景平台，可以眺望长城和山景。民宿一共9间客房，一大一小两个餐厅，一个管家房，一个活动室，功能丰富。设计师平时工作节奏非常紧张，不是在加班就是在去加班的路上，所以欢迎大家来这里休憩，也欢迎不是这个行业的朋友们来这里接触一下设计师的世界，这是我们做这个项目的初衷。

建筑畅言网：现在全国各地都掀起了民宿修建的热潮，您如何看待这一扎堆儿现象？是否会因民宿过热而导致市场饱和？

刘钰：我认为“过热”是一个必然的现象，任何事情都会经历一个平淡、鼎盛、过热和下滑期。但是下滑后留住的都是重要的东西，是真正做得好的东西。现在旅游市场一直是向上升的趋势，特别是一线城市北上广深，大家对旅游的需求特别旺盛，这部分的需求会一直存在。我们也设想过，三五年之后做民宿的也许会人越来越多，这样会不会导致最终因为竞争太激烈而做不下去？所以我们决定从最初就走品牌化路线。市场大洗牌之后，最终淘汰的会是一些个人化的民宿，品牌化的东西还是会被留下的，真正好的产品是能够经历市场考验的。