Wade Shepard：无惧房产危机？中国谋房屋租赁市场发展

作者是中国问题专家，著有《中国的鬼城》（"Ghost Cities of China: The Story of Cities Without People in the World's Most Populated Country"）

福布斯网撰稿人Wade Shepard发文，从经济学和社会学角度，分析了为何租房成为年轻人的必然选择，租房市场将迎来“爆炸式”发展期。

 

中国高层住宅 © Getty

文章开篇，作者举出自己的生活经验：中国的房租曾经低的不可思议。

 

在他来到中国的2005年，在浙江大学（杭州市）附近的两室一厅，租金仅为100美元（当时汇率合人民币约820元）。低价并不是因为14年前物价低，也不是没有考虑到通胀因素，而是对比其他商品和服务，当时的房租就是实打实便宜。

 

究其原因，作者认为，一是因为缺少租房需求，而是租房市场尚在萌芽。国内城市新房市场供应充足，房价也相对合理。作者还“中国通”地指出，巨大的社会压力促使人们倾向于买房，租房显得近乎于“可怜”。

 

结束倒叙，回到现阶段。中国住房市场发展见顶，进入稳定期，建筑业飞速增长得到控制。作为买房的主力军，年轻一代开始产生怀疑，房价高企，30年按揭还完之时，房子也面临被拆，这种重要的人生决定是否明智？或许租房是更为合理的选择，租房市场或将迎来繁荣期。

 

在抛出观点后，作者回顾了过去十多年来中国房产发展的历程和现状。

 

上海别墅区 ©Getty

房地产繁荣期（2005-2016）

 

作者提醒读者，房产自有在中国是一个较新的社会现象。1998年，中国私有住宅市场开始快速发展。随着人们有权利自由买卖房屋，中国的房屋自有率也攀升到全球最高国家之一。

 

这期间的变化一言难以蔽之。作者援引一个医学院学生的话语，“对我父母这代人，租房根本不是一个选项。而且，当时买下公房产权价格也很低。”

 

社会因素在房产繁荣中扮演重要作用。据称，超过30%的新房购置原因是由于婚期迫近。另外，中国人首套房九成要依靠父母资助。有房成为许多中国人结婚的首要条件，婚姻也变得有点像“交易”。

 

疯狂的房价

 

上海消费研究公司China Skinny负责人Mark Tanner认为，中国的房价收入比高的惊人。2018年初，对于中国一线城市，该指数高达34.5，意味着中等收入人士要大约工作35年，才能支付普通住宅的费用。年轻人买房无疑要掏光父母和自己的积蓄。而一线城市的房价也让租房成为不二的选择，许多人转而在家乡置业。

 

密集的住宅窗户 ©Getty

仲量联行JLL数据显示，2018年6月，中国一线城市平均按揭是每月1.6万元，而房租是不到7000元。作者认为相对房价，房租是相对可以负担的。

 

在房价高、房租相对低的现实下，许多年轻人选择“裸婚”变得容易理解。许多城市的严格限购进一步增加了购房的困难性。限购的初衷是克制一二线城市的大幅人员涌入，并且让当地政府避免房产泡沫和危机。抛却财力是否能够支持买房，限购的施行也让中国人必须经历几年的等待期，在当地工作和缴税，而不能和美国/欧洲人一样，可以在搬迁到其他城市后，当即异地买房。

 

年轻一代

 

中国拥有4亿千禧一代（1982-2000年间出生）。他们和父辈有着迥然不同的生活体验和期望。

 

中国住宅楼 ©Getty

没有经历过吃不饱、穿不暖的困难时代，甚至许多有着留学经验，他们在“地理移动性”上更为灵活，可以自主选择生活的城市。政府统计显示，千禧一代占据了城市移民总人数的43%。他们乐意去最发达的城市发展，并且在那里安于租房生活。

 

另一个社会因素在于，千禧一代的结婚生子年龄后推。统计局数据表明，1991年平均结婚/生子年龄是23.7和24.2岁。2018年，这一数据分别是27.8和将近30岁。仲量联行JLL的调查也证实了年轻人推迟成家和延迟买房的关联性。

 

房租的上升

 

中国目前有2亿人租房生活。作者预测，租房市场将迎来“爆炸式”发展。据仲量联行JLL估测，中国租房市场约为1400亿美元，而与此对照，现在的市场份额占总住房市场的区区2%。

 

典型的中国住宅楼 ©Getty

中国政府非常了解租房市场潜力和社会必须性，推出了一系列激励政策，例如对房东和租房者实施减税。2017年，北京政府宣布新建房屋的三成将仅供出租。在江苏无锡，当地政府允许租房者落户，拥有和当地人一样的教育、就医和社会服务权利（此前，必须购置超过60平方米的住房才能落户。）

 

建立赋有活力的租房市场成为了大势所趋。阿里巴巴、腾讯、京东等科技公司，碧桂园、万科、万达等房产开发商也大举投资，进入该领域。租房软件如雨后春笋般出现：2018年1月，自如融资6.2亿美元，目前估值30亿美元。2030年，中国租房市场预计将增长四倍，达到4.2万亿元（5.9亿美元）。

 

图文来源：

https://www.forbes.com/sites/wadeshepard/2019/10/29/china-now-has-an-answer-to-its-housing-crisisits-called-rent/#48c369831a60