李小宁：中国房价极不合理 分化还会加剧

 豪尔斯地产董事长、著名楼市分析专家、户型设计专家李小宁

去年下半年起，深圳房价以惊人的涨幅领跑全国，到2016年2月份春节前后，北京和上海的房价也开始火箭式上扬。这是房地产市场泡沫崩盘前最后的疯狂？还是其将继续红火的一个表征？在一线城市房价飞速蹿升、交易火爆的同时，全国库存房的数量也一直在增加，现有库存房可供2亿人居住。2015年年底，中央经济工作会议将“去库存”定为今年经济的五大任务之一。中国未来的房地产市场究竟走势如何？购房是否是一种合理稳妥的投资方式？作为普通消费者，如何选择一套适合自己的住房？带着这些疑问，记者走访了国内著名楼市分析专家、户型设计专家、建筑师，豪尔斯地产董事长李小宁先生。

建筑畅言网：作为著名的楼市分析专家，首先想请您谈谈对这半年来全国楼市变化的看法？

李小宁：我在2013年就做过预测，中国未来的楼市行情将会分化加剧，一线城市涨、三四线城市跌，二线城市涨幅或跌幅都会相对平稳，要看具体情况分析。北上广深为一线城市，二线城市是一些沿海的计划单列市以及一些发达城市和各省省会，三线城市大部分是地级市，四级城市是县级市和内地一些非常偏远的城市。

当时大部分人都认为，中国的房价会齐涨或者齐跌，我则认为楼市会分化加剧。主要原因有以下几个方面，一线城市的教育资源、医疗资源比较优越，相对生活成本又不是特别高，所以大部分国人都会集中在一线城市投资，这样就会造成一线城市的房价继续推高。而三四线城市因为自身的各种资源不是特别好，房子的供应量又比较大，再加上城市人口的消费量又很低，就会造成房价的持续下行。从土地的供给角度分析也是如此，一线城市的土地供应非常紧张，三四线城市的土地供应过剩。我曾经去过很多三四线城市，也在这样的城市做过项目，常看到房屋供应量远超过人口数量和消费能力的情况。

果然如我所判断的，去年上半年深圳开始出现房价疯涨，下半年北京地价疯涨，四环外的地都拍出了非常高的价格，春节前后上海和北京的房价也都开始疯涨。按照现在这种趋势，我认为下一步分化恐怕还会加剧，因为一些三四线城市原本准备购房的群体及已经投资的群体，可能会停止购房或者抛售房屋，转而进入二线甚至一线城市进行投资买房。房价有个特点是追涨杀跌，越跌买的人越少，越涨越有人追，所以这部分客流可能会集中在一线城市去消化一线城市的房源。

建筑畅言网：您认为造成这种现象的原因有哪些？现在买房是否是一种好的投资方式？

李小宁：中国的房价让我感觉特别不合理，一是工资收入和购买能力极不成比例，二是租售比极不成比例，就是租金和出售的价格不成比例，这两个不成比例似乎不应该支撑房价上涨，但为什么房价还在攀升呢？大家是在赌升值。

举例来说，北京地区目前的租售比是600：1，就是说假设在北京买一栋房子，出租600个月（五十年）才能把买房的资金收回来，而国际惯例的租售比应该是250：1，也就是房屋出租二十几年就可以收回买房子的投资。相比北京的房价而言，房子的租金很低，1000万的房子租金可能不到1万元/月，就算按照年租金15万的数据来算，也才是1.5%的回报率，但是如果把1000万存在银行做理财，可能会有3%、4%甚至5%的投资回报率，一年能赚三五十万，而租到市场上只能收回十几万元，所以严格来讲买房子的投资是不赚钱的。很多人现在说想买房子然后出租去赚钱，我说这样做是赔钱的，这样的投资还不如拿着钱到银行去做理财。

但是我们中国人有一个特点，喜欢把购买住房当成某种投资或储蓄，觉得购房具有增值保值功能，好像房子带有一种金融货币属性，而不是完全的不动产属性。我国的租售比和房价与收入都不平衡，那为什么人们还继续买房，不平衡的比例在现实生活中做到平衡了呢？原因就是租售比不平衡的时候就用房产升值来平衡，用升值的钱去补贴租售比的不平衡。所以现在大家在赌房价，买房之后坐等房子升值，可是房价升值有很多因素。即使现在很多城市房价都在疯涨，但也潜藏着暴跌的风险，而且不动产在下行的时候，抛售会加剧，会造成恶性循环，风险积聚在不断加深。如果升值不存在，租售比又不合理，通过租房子收不回来投资，就会造成持有者大量抛售。所以未来中国房产面临当年美国和日本房产大崩盘的可能性不是没有。

建筑畅言网：对于国家大力倡导的去库存化，怎样做才能实现这一目标？您如何看待让农民进城买房消化库存的意见？

李小宁：我认为让农民进城买房消化库存不是解决问题的根本。想要让农民买房，首先要给农民补贴，并且把房价降下来，让农民买得起。其次还要有适合农民的房子，农民不是一个人，背后是一个家庭，至少需要两居室，但是面积大的房子农民根本买不起，而我们现在很多的项目中，两居室动辄就80平米以上，适合农民的户型和价格都没有。要说农民想不想买房？我认为当然是想的，很多农民进城打工时间长，对城市熟悉了，享受到城市的各种资源之后不想离开，很想留下来安居乐业，但实际情况是，他们买不起房子，以北京和上海的房价，他们要打多久的工才能买得起一平米？

而且农民中的大量青壮年劳动力都外出打工，也造成了农村空心化等诸多问题，我认为中国城镇化的前提是要在原基础上加强城镇化建设，而不是把农村的人都弄到城市里去实现城镇化。因为中国是农业国家，离不开农业，如果大家都不去种地，就会出现很大的问题。所以我提倡农民在原住区发展，大移民式的人口都向一线城市集中，绝对是弊大于利的事，未来城市病会越来越多地涌现。

建筑畅言网：那么您认为采取什么措施才能真正有效地去库存化呢？

李小宁：什么是库存化？我觉得首先要定义一下库存化的标准，积压一年的还是积压三年的房子算库存房？我认为建成一年的房屋还不应该算库存房，因为竣工没有太长时间，还处于销售期，竣工已经三年以上仍未售出的现房，可以算作库存房。要想去库存化，我认为应该从以下几个方面去努力：第一，减少土地供应，尽量不再做新的楼盘，倡导大家先去消费旧房子。第二，政府出台一些具体的鼓励措施。消费者买旧房有补贴，买新房则没有，旧房子的补贴从政府的土地出让金和税费里进行减免。例如一个房子积压了三年还未售出，政府可以把现在3%、1.5%的契税减成1%、0.5%等等。

去库存化的前提是要准备上市的楼盘暂缓，先去消化旧的房子。倘若积压的库存房很贵、户型又老，消费者为什么要买库存房？新房子还在卖，土地还在继续出售，一天一个地王，这样库存化怎么降下来？所以要想消化库存，一定要从政策上给予大力的支持。

对于现在一些三四线城市存在空城、鬼城的现象，这一状况不是政府说去库存化就能马上解决的，好比一个城市有一万人口，但是有三万套房子在那里，谈消化何尝容易。鄂尔多斯有很多空房，你让鄂尔多斯人再去买房，他们会买吗？老百姓心有余悸，越多的空房越不敢买，因为今天一万买进，明天说不定就八千了。由于以前的土地和房屋供应量太大了才造成库存，进一步造成这种空城、鬼城的现象，所以对于这种情况，应该先把供应掐断，然后去刺激库存的消费才能消化库存。但现在很多地方还是一天一个新楼盘开放，这样怎么去库存？

李小宁著作《帮你选户型——中等户型卷》

建筑畅言网：除了楼市分析，您在户型设计领域也有非常深入的研究。作为专家能否给普通消费者一些建议，在各种铺天盖地的广告宣传下，如何独具“慧眼”挑选一套布局设计合理的房子？

李小宁：我十几年前就开始了对于户型的研究，并出版了几十本相关书籍。对于普通消费者，我觉得在选购房屋的时候，一定要注意对户型的考察，因为户型是住宅设计的核心。

看房时要注意使用率和实用率的关系，使用率是房屋的公摊和房屋真正面积的比值关系，使用率国家有相关标准，一般是75%~85%。还有一个实用率，就是看房子能放进什么家具，有没有好的交通通道等。有的房子设计不合理，交通通道占用的面积很多，放不进家具，空间浪费很大，人走起来也不方便。有人买了100平米的房子，但其中有20平米是无法利用的，等于花了很多冤枉钱。家具是否能够合理摆放，与户型设计是否合理有关，房型结构如开间进深、交通动线、门开合的方向等都会影响到家具的摆放问题。

消费者一定要学会分析，最简单的办法是，买房子之前先考虑哪些家具能放进去，放好家具之后再看看空间比值关系。假设你对两个房子的两种户型犹豫不定，就思考一下把所想购买的家具同等地放在这两个房子里，看看哪个户型更好用，说明哪个更接近你的日常使用，然后再看采光、日照、景观等因素。因为对于户型而言，第一因素是空间因素，采光再好、日照再佳、景观再丰富，但如果空间设计不合理，房子住起来就会感觉很不好用。所有决定房屋好坏的因素中，记住空间是第一位的。

李小宁著作《小户型的选择与改造》

李小宁著作：

《模块户型的设计与组合》、《展览新空间》、《帮你挑户型（普通户型卷）》、《帮你挑户型（特殊户型卷）》、《帮你挑户型（杂说户型卷）》、《帮你选户型（小巧户型卷）》、《帮你选户型（精致户型卷）》、《帮你选户型（中等户型卷）》、《帮你选户型（超大户型卷）》、《帮你选户型（别墅户型卷）》、《帮你选户型（特殊户型卷）》、《巧改户型300招（精致户型卷）》、《巧改户型300招（宽松户型卷）》、《巧改户型300招（别墅户型卷）》、《巧改户型300招（商住户型卷）》、《巧改户型300招（保障房户型卷）》、《小户型的选择与改造》、《中户型的选择与改造》、《大户型的选择与改造》、《别墅户型的选择与改造》、《政策房的设计与改造》、《公租房的设计与改造》、《模块户型的设计与组合》、《度假、养生户型的选择与改造》、《客厅、餐厅、门厅改造100例》、《主卧、次卧、书房改造100例》、《主卫、次卫、书房改造100例》、《阳台、楼梯、佣人房改造100例》等