何巍：商业地产的价值体系

 “未来如何应对商业地产激烈的市场竞争，我认为，应该走差异化和特色化路线，以不同的定位来圈定价值人群，占领核心细分市场。”当前，中国商业地产以特有的速度飞速向前发展演进，如何应对商业地产激烈的市场竞争？对此，何巍给出了自己的答案。

“现在是处在第二次浪潮（工业社会•超市•购物中心）和第三次浪潮（信息社会•新购物中心）之间，在这样一个过程中，中国的商业地产开发商(营运商)还没有完全享受到集约化商业地产的好处，就开始要面临信息社会的冲击，”正如何巍所说，商业地产目前的关键词也定格在无法被网络替代的“体验”上，以成都的来福士为经典样本，他为我们剖析了一个成功的商业地产必须具备的内在要素。

何巍，中机中联工程有限公司成都公司建筑二所院长

商业地产的发展趋势

畅言网：如何看待国内的商业地产市场发展现状和趋势？

何巍：可以说，中国商业地产的演进速度太快了。我们用最短的时间走过了第一次浪潮（农业社会•集市•杂货铺）和第二次浪潮（工业社会•超市•购物中心），现在是处在第二次浪潮和第三次浪潮（信息社会•新购物中心）之间。在这样一个过程中，中国的商业地产开发商(营运商)还没有完全享受到集约化商业地产的好处，就开始要面临信息社会的冲击。

目前的商业地产在这样一个市场背景的条件下发展：支付宝，2012年11月11日交易额是191亿，2013年11月11交易额就达到了350.19亿。淘宝、天猫给商业地产带来了强烈的冲击。

这时，大家的目光都投向了商业地产作为实体商业无法被网络代替的那一面，商业地产的体验也就被提到了更加重要的位置上来。

畅言网：有报告指出，2013年全国50个城市中，11个城市综合体规模的面积大于1000万平方米，预计到2015年全国50个城市中，将有26个城市综合体规模的面积超过1000万平方米，未来如何应对商业地产激烈的市场竞争？以及如何看待万达近几年在开发和打造产品体系上的变化？

何巍：未来如何应对商业地产激烈的市场竞争，我认为，应该走差异化和特色化路线，以不同的定位来圈定价值人群，占领核心细分市场。

同时，市场竞争的加剧，也让大家开始有意识地进行自我调整。比如成都的苏宁广场，它地处于成都火车站南站，区位不错，但由于在商业地产上的积累不足，室内照度不足，室内设计水平不够，一度生意冷清门可罗雀。而两个月后再去看，定位已更新为城市奥特莱斯，整体有了大幅度的调整。

再看万达，万达的第一代产品基本是5万平方米规模(超市+家电+影院+酒店+办公)，相当于一条小游艇；万达的第二代产品则是在10-15万平米规模(超市+建材+家电+影院+酒店+办公)，相当于邮轮的规模了。直到万达第三代产品40-80万平米(百货+超市+美食+家电+影院+酒店+办公)，相当于航母了；万达的第四代产品，规模几百万平米的万达城，则相当于一个舰队。

在商业地产上，万达也采用了工业化作法，针对选店地址确定ABC级标准店，并针对这种不同的层级标准店进行不同的业态配置和规模定位。

同时，在商业推广方面，万达也有自己完整的特色性的套路：伴随着万达商业地产项目的启动、设计、建设和开业,适时都会组织不同类型的活动，组织经济学家或明星等公众人物，针对某些预先设定的热点话题，抛出一些声音，从而吸引公众的眼球，增加项目社会关注度。

商业地产价值体系梳理方向

畅言网：在你看来，一个成功的商业地产在设计上要从哪些方面来考虑？

何巍：一个成功的商业地产，主要取决于如下几个方面：

一是购物中心及商业街的设计要素。在购物中心外观形象方面，比较多的是追求外形的时尚与现代。而在建筑的外形方面，我们发现，创意性的形态更加能够引起消费者关注。同时，商业室内的分区布局规划，也是重要核心要素，将影响客户的体验感。室内设计中的软装设计和艺术设计也十分重要；但是，与五星酒店不同：五星酒店强化的是档次和艺术的品位，商业地产则更加注重的是商气、商业氛围的营造，同时还要求室内空间和消费场所的档次方面的匹配。

二是人流动线系统和指示系统设计。如何挖掘商业地产的价值，如何更好地组织人流、交通流也是十分重要的。

此外，还要考虑到景观，以及新科技的应用。

畅言网：作为凯德置地“来福士”商业项目在成都的复制和延续，成都“来福士广场”可以说把成都商业地产引领到一个新的层次，在您看来这个项目有哪些成功的亮点？

何巍：来福士是在成都比较经典商业地产作品，也是与我们在发达国家的大城市看到的最新商业地产在设计水平和营运水平上相当的作品。

首先，在人流动线系统上它做得很好，除了主动线，还有副动线，避免了一眼望穿，而是有趣、有新鲜感，让商业空间和人流之间有了更大的接触面，更好挖掘了项目的价值。

另外，在室内的分区布局规划上，来福士也很重视客户体验，它在适度分区的同时，服装、饰品的销售和休闲、休憩空间自然浑搭在一起：男装女装混搭布置，间插咖啡厅等休憩空间，让人们的购物体验变得很舒适和人性化；从而避免了“太太兴奋逛街，先生无聊呆坐”的场面。

同时，来福士的成功还在于商业的分区组织：大的基座(首层、负一层)承接了大量的外部的、地铁带来的人流；往上之后，逐步缩小，逐步让位给电玩、电影等空间，更好地克服了层数高了之后的租金有可能降低的问题。

在定位上，成都的来福士，并没有追求过分的高大上，设计的定位和招商的定位有相当的吻合度。相信它能够在商业地产的路上走的更远。

畅言网：当前，为了顺应市场，设计公司普遍都在做横向和竖向综合发展，这是否会导致设计机构发展的专业性难以保证？

何巍：从经营模式上看，大型设计院将逐步走向专业所精细化经营管理的模式，各种细分方向都配有相应的专门设计团队，这样也有利于做得更精更专，从生产效率上看也更合理。同时，大设计院目前也在向项目管理和设计施工总承包公司方向转化，这样也更利于整合集成整体公司的公司实力，更好地为业主提供高集成的建设顾问和建设服务。

目前，开发商往往会将一个大规模的项目整体来交给设计公司，那么建筑师的角色就需要向“规划、建筑设计、景观”综合型全覆盖的“广义建筑师”方向发展，这就要求建筑师能够适时实现视野上的开阔和角色上的提升。

但同时也要看到，一些大型设计公司做大之后，也会不可避免地产生某些“大公司病”，这时，就要看主导公司发展的具有核心竞争力的小组团队是否仍能高效良性运转。

在本土与西方之间

畅言网：之前以建筑师伊东丰雄和槙文彦为代表的日本建筑师团体发起了请愿活动，抵制扎哈•哈迪德设计的2020东京奥运体育场，如何看待这一事件？

何巍：这从某种程度上反映了日本建筑师高度的社会责任感。

扎哈•哈迪德那种不乏哗众取宠味道的建筑，虽然说也有自己的市场，某些时侯也形成了一种可以左右市场的影响。但不可否认，有些建筑对于当地国家的文化来说是一种打击，也是与那个地域的城市精神不相融的。

而我们目前之所以对这种“不相融”没有反对的声音，或许是因为在大剧院和CCTV出现之后，公众在整体态度上已经有些麻木了。而中国接纳这些所谓的国际大师来做夸张的设计，表面上是想显示自身文化的包容性，实际上更是对自己文化的一种伤害。

畅言网：同样是东方国家，当前，日本建筑师已在世界上确立了自己独特的地位，而中国建筑师却还在望向世界建筑潮流与回溯中华传统文化之间寻找自己的方向。在你看来，日本建筑现代化历程将为中国建筑学发展带来怎样的启发？

何巍：这让我想到安滕忠雄和矶崎新。在对于本土与西方的认识上，他们两人表现出全然不同的两种方向，前者更多地以现代的方式去展示传统的文化，后者通过设计的冲突去体现对传统的反思。

具体地说，安滕忠雄深入地研究了传统文化，借鉴了东方思想，又结合了西方古典的东西，从而形成了自己独特的建筑哲学；而日本后现代主义建筑设计师矶崎新，他没有采用民俗化的手法去追求“日本味”，既反对西方柱式，又超越了日本的传统，他的作品中展示出一种介于日本和西方建筑之间的建筑哲学，在他的建筑理念中，可以看到既有对流行的唾弃，也有对传统的反思。

再反观中国，当前受到公众关注的更多是一些明星建筑师。他们有包装自己的方式，这种包装让他们在竞争项目时取得一些特别的优势，从而拥有了相当的行业话语权。但是，他们并不能代表这个时代的建筑师的主流。真正能够代表这个时代的，真正能够实际解决问题的建筑师或许还并没有足够的影响力，还在探索的路上。

畅言网：近期你和你的团队有什么作品？

何巍：国内的开发建设有他的局限性，很多作品过度市场化，建筑师经常沦为画图的工具和领导的枪手。国外的建设环境相对较好，有较大的发挥空间。最近，我和我的团队开始走出国门，完成了位于缅甸的“仰光国际•第一城”和“仰光•曼哈顿中心”两个项目。项目团队深入地考察了仰光的市场，更加深入的了解了当地居民的生活方式，在此基础之上，设计了理想的建筑形象和建筑空间，展示了新一代建筑师在建筑形态、生活方式、国际形象和商业空间等方面的新的探索。

何巍：

1999年毕业于重庆大学建筑城规学院，多年来遍历城市规划、建筑设计、室内设计等专业，致力于为建设项目提供最专业的建筑设计整合服务。现为中机中联工程有限公司成都公司建筑二所院长，全经联会员，中国企业资本联盟副理事长。