James Legge：创造“住得起”的自住型夜莺公寓

作为澳洲墨尔本Six Degrees工作室的设计总监，James Legge正在和其他建筑师合作，共同完成一种新型住宅样式。夜莺住宅是由一群建筑师团体推出的中等密度的住宅模式。这一可被移植复制的模式具有节省成本的特点，无需开发商和房产中介也可以完成。以下是Legge同媒体的访谈内容——

问：能否解释以下夜莺开发模式的特点？

JL：这是一种独特另类的住宅模式，由一群建筑师共同打造完成，帮助创造经过修改的中等密度住宅形态。因此，开发商这个角色被排出在外，意味着节省的成本可以降低公寓价格，提升其品质。

问：你将开发该模式的人群称作“良心投资人”。他们是什么人，为什么会投资这一项目？

JL：“夜莺”是由不同建筑师亲自参与和开发的。每个人都负责找到20到25名投资人，人均投资额达到，例如10万澳元。我们希望在大约2到3年的建造周期内为其提供45%的投资回报率。回报很可观，但房产项目都有风险。“良心投资人”的贡献在于，提供足够的经费，购置土地、支付咨询人员费用、获得规划建造许可、同承建商签订合同，我们会在此时去银行办施工建造贷款手续。我们有潜在买家的数据库，这些人必须都是房屋自住人，因此不需要房产中介和样板间，总支出就减少了25万澳元成本。我们使用夜莺1000数据库，询问谁有意住在这里。我们得到了270个回复，接着再问对方具体需要一室、二室、三室的公寓。

问：公寓最终会是什么样子的？

JL：这是一座五层建筑，共有20套公寓。业主人员相当多样化，从年轻单身人士，有孩子的夫妇，到中年人和老人。这是一座没有停车场的无车化建筑，节省了50万的地库建设费。交通方便，附近就有火车站。Uber和拼车服务让出行更便捷。无停车场帮助我们在一层建立活跃的零售和便民设施。公寓有良好的通风，没必要用空调。所有公寓都只有一个浴室，这种精简设计大大减少了总成本。一层底商上有四层公寓和屋顶露台以及公共洗衣房。那里有花坛用于绿化，一边设有晾衣架，另一边有休闲设施，包括烧烤、屋顶露台和凉亭。在其他地方节约的成本都用在了屋顶的休闲空间中。

问：房子面积和成本是多少？

JL：一室面积是50-55平米，两室是70-75平米，三室是90-100平米。我们把每平米成本控制在8000澳元左右。

问：这对建筑师的意义是什么？

JL：这是份工作，我们和其他建筑咨询人员一起收取常规咨询费。更为重要的是，这给我们掌握主动的机会。许多建筑师抱怨，开发商掌握着设计、规划主动权，并通过成本管理扼杀项目生命。我们努力的方向之一就是寻找一个不同的处理方式，鼓励建筑师掌握主动，亲力亲为。起初，前景有点让人害怕，不过关键之处在于，我们同开发经理合作，他会负责电子表格和财务可行性。我们希望公寓很体面，同时宜居。墨尔本大部分公寓都被投资者买下，因此80%的房屋都是为了投资方建造的。许多房子尺寸都是最小化，投资方不在乎浴室没有自然光，客厅太小，摆放家具几乎不可能。公寓其实不是为了给人住的。

问：对业主有什么警示？

JL：如果业主要卖房，需要退回到夜莺模式中，房子又回到了数据库，业主只能得到原卖房款、装修款以及社区房产增值金额。从根本上说，我认为买房人将有类似的社会责任感，并始终坚持这点。我们希望公寓停止出租。显然，人们处境会变化，不过我们希望房屋是自住的，如果他们要出国，可以对外最多出租一年，还是希望能营造一些社区氛围。

问：在墨尔本城市规划格局下，这些建筑的可行性有多大？会允许这么大的密度吗？

JL：我们认为一到六层住宅密度可以满足宜居性，依然同街道有联系，知道外界的变化。这是很欧洲化的模式，你会认识邻居，毕竟只有二三十户。如果规模再大些，就很难感知城市环境了。我们正在着眼于更小型的填充式开发模式，配有良好的公共交通和休闲设施。我们已经到了一个时间点，对于一些原本不考虑住公寓的年轻家庭，他们会关注周边社区，意识到买不起独立屋和地皮，不过买得起三室公寓。地皮很难找到，需要释放更多土地。政府目前正试图加以实现。

问：这仅适用于澳大利亚吗？

JL：不是，我们打算进行推广。新西兰可以签约，如果成行，是个好事。我们可以建立类似的数据库，新西兰建筑师也可以开启夜莺项目。