养老地产的设计与运营

序：

2014年5月22日，建筑畅言网在北京市建筑设计研究院刘晓钟工作室成功举办了新一期设计师沙龙，本期沙龙探讨的话题是“养老地产设计与运营”，吸引了京城众多知名开发商和设计机构的参与，他们在养老地产领域都有着丰富的研究和实践经验。

时间：2014年5月22日14:00-17:30

地点：北京市建筑设计研究院

人物：

刘晓钟，北京市建筑设计研究院总建筑师；李莹，金地地产设计部经理；赵强，中国建筑设计研究院陈一峰工作室设计师；尚佳，中国建筑设计研究院陈一峰工作室设计师；徐勤生，北京若金投资顾问有限公司董事；许晔，中国建筑标准设计研究院主任；刘蓬，北京市建筑设计研究院主任建筑师；崔曦，北京市建筑设计研究院方寸营造总建筑师；何军晖，北京东方华脉工程设计有限公司总经理；唐军，北京东方华脉工程设计有限公司总建筑师；王鲁，深圳市极尚建筑装设计工程有限公司上海分公司市场总监；邓智勇，北京交通大学建筑学院教授；苏黎明，华特建筑设计公司医疗设计所设计师；蒋维，华特建筑设计公司医疗设计所设计师；邸威，维拓时代医疗养老事业部技术总监

幕起

畅言网编辑：

欢迎大家参加畅言网本期设计师沙龙活动，也非常感谢北京院刘晓钟总建筑师能够为大家提供这样一个非常好的交流场地。我们本次沙龙的主题是养老地产，希望在座的各位专家踊跃发表自己的观点，共同为养老地产的发展献计献策。下面我们有请北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟发言。

刘晓钟：

刘晓钟，北京市建筑设计研究院总建筑师

非常高兴大家能来北京院我们工作室针对养老地产这个题目来进行交流。从整个社会以及建筑的大环境来讲，大家对于养老地产是非常重视的，我觉得首先来讲这是一件好事。因为养老地产是重要的社会问题，大家现在开始关心它，从整个城市化建筑过程来讲养老这也是一个很重要的课题。我们国家目前人口老龄化的过程从政府的角度来讲应该说有所认识，但是动作还是比较慢。应该说从行业上、从地方政府或者是民间机构来看的话对这件事情的重视是超过政府的，从市场的角度大家认识到未来的市场商机可能比政府的认识更充分。所以大家开展关注这个课题，我们院从事老年地产也经过了好多年，这些年我们当然也是跟着市场的方向发展的。

从国家层面来讲，有些相关政策还没有跟上发展的步伐，所以从开发商、建筑师的角度来讲都在谈养老地产，但真正做养老地产的企业很少，而且在操作的过程中很容易走样，从养老转型变成地产。我们前两年和一个开发商在养老方面有着切身的实践，他们要全部做养老地产，而且自己成立了养老地产部，我们前期也在帮他们做了几个项目，但还是存在问题。因为没有项目，所以无法考核，无法衡量业绩，。目前从国家的层面来讲口号喊得很高，也算重视，但是真正切合实际的政策措施没有出台，政策引导层面还很欠缺。养老地产的真正发展从我们调研国外的情况和整个大的环境来看，还是要依靠国家政策层面的支持，仅仅靠民间的投入和关心的话，很多东西是做不到的。

从专业技术角度来讲，我们还缺少前期的准备，所以我们现在开始在做一些这方面的研究。需要准备的包括几方面：规定、措施、法规等。这些方面我们正在和另一家设计院联合做北京市的标准，从政策层面做研究。在技术层面，目前现有技术会对接下来工作的开展有所帮助，如果没有相关的技术标准支持，这会是很大的障碍。另外，从整个养老产业的市场来看，我们在前期和民政部等了解到，国家在养老方面的能力非常有限。我们像养老院等这些机构实质上更多是一种形象工程，真正满足需求的机构非常少。我们国家大的政策就是90%是要居家养老，前段时间说60年代、70年代、80年代步入老年后依靠什么？最后发现谁都不能依靠，觉得很伤心。大家辩证的去看这件事情，政府有政府的责任要去做关于一些民生的事情，但对于设计企业而言，养老地产市场还是很大的，所以我们从技术层面事先要做好技术储备和技术要求，随着市场的需求逐步去推荐养老地产。

李莹：

李莹，金地地产设计部经理

养老地产需要政府出台相关政策是一方面，另一方面也是一种社会责任，开发商在这方面应该有所建树，对于我们来说这叫做一种建树，也是一种责任，在整个操作的过程中也会碰到一些问题。之前在西安有一个项目，我们就尝试过养老地产的操作模式。如果做一个非常完全的养老地产对我们来说非常困难，因为我们要养活一个医院，会面临的比较大的问题，比如这个医院用一个小区去维持后期运营可能会非常吃力。其实这个模式在河北有一个4、5年的项目做得还算成功，建设的医院是和政府合作的一个三甲医院，可以接受医疗保险，这样的话医院还能够养活自己，如果仅靠养老的人去养活医院的话运营，就会非常困难，这也可能是一方面的原因。

我们也在探讨所谓复合式养老这种概念，刚刚讲的是90%希望是居家养老，那么居家养老怎么去实现？我们在西安的项目就做了一个尝试，当时商量把一栋楼的某一个门增加一些成本但不是很大，按养老的标准去设计，比如说房子平面的布局是最重要的，包括电梯的配置、偶尔加一些物理的东西。当时的想法就是说孩子买了这里的房子，同时为父母也买了这里的房子，这样就实现了居家养老。因为一家人都住在一起比较困难，两居室的房子我们做了一部分这种概念都给老人用，旁边可能还有孩子的房子，这样大家也能有一个照应。这个项目做完以后，效果不是那么明显，销售方面没有好的反馈，所以后期没有再去配这样的产品。我觉得这个可能跟各个地区的状态不太一样。

我们之前在烟台有一个很大体量的项目，大约220万平米，本来是要配建一个大概有8000、9000平米的社区医院这样的服务医疗设施，就想是不是可以做一些养老项目，但是销售给回来的调研结论也不是那么好，不好的原因是我们要把这个配套的医院还给社会，这个过程会比较麻烦可能要过很久才能为养老服务。但是对我们整个项目的推进、开发的速度都是有要求的，要不然我们资金的成本也不能满足，所以时间不能太长，到最后也没有谈下去。养老地产对于我们来说可能会是偏投入型的，要是有业绩考核会非常非常困难。现在可能会有一些收益的项目是北京“乐成国际”，但是费用很高，项目特别小还特别贵，据说整体的入住率还比较高。