专访朱宗亮【一】：城市更新可持续发展要引入社会资本，实现资产自平衡

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朱宗亮，中铁第五勘察设计院集团有限公司的副总工程师，从事建筑设计三十多年。他在多年前就开始关注绿色建筑在国内的发展，所主持设计的多个项目得到了业内认可。

在朱总看来，城市更新应引入社会资本，充分挖掘项目土地价值，对于没有保留价值、有安全隐患的小区，建议拆除、重新规划设计。同时，适当增加容积率，以实现资金自平衡，做到可持续发展。

朱宗亮

中铁第五勘察设计院集团有限公司副总工程师

WGDO世界绿色设计组织绿色建筑专业委员会主任

西南交通大学建筑与设计学院客座教授

全国城市更新、老旧小区改造如火如荼，您认为如何做好城市更新和老旧小区改造？

朱宗亮：城市更新、老旧小区改造是中国城市发展到今天的必然阶段。近四十年来，中国新建建筑量等同于西方国家过去一两百年的新建建筑总量，每年中国建筑的竣工面积也达到了全世界的一半以上。城市规模越来越大，楼房越来越高。城市的快速发展催生出包括交通、环境、服务配套等问题在内的城市病。随着地产黄金时代的终结，现阶段我国的城市建设也将从建筑增量为主的大规模的城市新区建设转向存量改造为主的城市更新。对于城市更新和老旧小区改造，从中央到地方，均十分重视。但最根本的问题是：“怎么改，钱从哪儿来？”还需要我们不断探索。展开讲的话，需要厘清城市更新和老旧小区存在哪些问题？如何进行改造？如何实现可持续发展？

多数老旧小区建于上世纪80年代及更早时期。受经济条件限制，房子相对简陋，只有四五十平米，格局不佳，狭小的厨卫空间不适合现代人的生活要求。老旧小区存在的问题很多，包括配套物业不足、小区绿化不理想、户型小、格局不合理、建筑不节能、各种管线老化、存在结构安全隐患、城市形象差等。最突出的问题是，由于经济条件的限制，六层以下的房子均未安装电梯。年轻人使用步梯问题不大，但现在城市老龄化严重，老年人上下楼梯十分不方便。另外，以前没有私家车，小区当然不用考虑停车。现在大家都有车，停车难的问题亟待改善。除了百姓的实际需求，许多老旧小区位于市中心，从政府角度，也希望提升城市形象。经测算，老旧小区改造可拉动十万亿规模投资体量，应该说，城市更新和老旧小区改造改造是实实在在的民生工程和发展工程。

以北京为例，近几年，政府为部分老旧小区实施了外墙、门窗、管线改造。政府是单一的资金提供方，老百姓不出钱。这种模式没有解决资金来源问题，受政府财政的限制，基本不可持续。关于加装电梯，居民意见不统一。一层住户不但享受不到加装电梯带来的便捷，反而担心采光、噪音影响，所以即便不让出钱，也坚决反对加装电梯。以至于有城市出台了相关政策，规定只要单元三分之二的住户同意，就可以加电梯。其实这是不公平的，因为加装电梯导致各楼层房产价值重新洗牌了。没电梯时，六层价格通常最低；有电梯后，一层价格最低，一层住户当然不愿意，其部分物权、产权被剥夺了。至于停车，基本无解，因为根本就没有那么多地方可以停车。总结下来，目前的老旧小区改造完全由政府出钱，是不可持续的。对于无房的纳税人，政府付费给部分人改造住房，也不公平。

北京属于特殊城市，不能将其简单归为一线城市。理解北京的很多事情也不能按照通常的思维。由于实施了人口控制措施，从去年开始，北京人口开始负增长。北京的城市建设在做减量，操作起来是非常困难的。这种情况下，没有可操作的市场回报机制，社会资本很难进来。指望老百姓各家各户自己掏钱，进行楼宇改造，是不现实的。何况即使政府买单，住户还可能对改造后增加的面积不满意。

只有解决了资金从哪里来的问题，老旧小区改造才能做到可持续。解决改造资金，只能靠充分挖掘土地价值，开发地上、地下空间。拆除比改造、修补更经济，可以从根本上解决停车、电梯、格局、安全等一系列问题。对于没有保留价值、有安全隐患的小区，建议拆除、重新规划设计，根据当地房价，适当增加地上容积率，地下充分开挖，建设停车场和配套设施。我们测算过，城市房产单价高于一万元时，老旧小区改造可通过拆除重建来解决。在经济发达地区的二三线城市，可推广拆除重建的改造模式。但部分北方地区，受经济状况和人口流出影响，房价缺少支撑，维持在5000-8000的水平。这些地区新建房屋的成本无法覆盖。对于这类低房价地区，包括部分政府很难通过容积率补偿高房价地区，如北京，可以通过组建类似于住房合作社，通过资金自筹的方式，彻底改善自有住房。在房价相对较高的地区，还可以使自身的物业升值。这种模式在国外已通行多年，有很多成功的案例。当然采用这种模式，国内居民还需要一个接受的过程。

与之对照，浙江省正在大力推动未来社区的建设，并出台了相关政策。值得一提的是，浙江省老旧小区改造的建筑标准要高于一般商品房的建筑标准，且要求实现基本物业零收费。未来社区建设模式，首先引入社会资本，对于老旧小区的改造，首先确认以拆除重建为主，在实现资金自平衡的前提下，通过容积率倒算的方法，确定改造后的容积率，政府审核，规自局确认新的容积率。整个改造过程，政府不需要提供资金，只需要配合出台相应政策，并给开发商基本的利润空间。2019年，浙江开始24个项目试点，并随之大面积推广。浙江推行的未来社区建设模式，不需要政府的资金投入，完全靠社会资本，实现了资金自平衡，探索了一条城市更新的可持续发展之路。

图片：扬州湾头玉器特色小镇