陈鹏:成本控制不是一味追求廉价 产品定位最重要

北京住总博地园林发展有限公司副总经理 陈鹏

“水令人远,石令人古,园林水石,最不可无”,这句透着对园林深深痴迷的话出自明代四大才子文征明的曾孙文震亨。在21世纪快节奏中生活的我们,虽然没有古人的那份闲情雅致,但对于风景园林的热爱却不曾消失。可毕竟不是每个人都可以拥有自己的私家园林,但至少,我们可以选择让自己的居住环境优美一些。园林景观因此逐渐成为广大消费者在购房时十分关注的问题,景观设计也越来越受到包括开发商在内的各方人士的重视,一度被认为只会种花弄草的景观设计师终于迎来了属于自己的春天。

如何既能满足消费者对于优美舒适的居住环境的高要求,做出独具匠心的好设计,又能在景观设计和施工过程中都严格遵守开发商的目标成本?作为园林景观设计师,在工作中需要注重哪些要点?为此畅言网专门采访了在商业地产、高端住宅、文旅及园区地产等领域有着丰富经验的北京住总博地园林发展有限公司副总经理陈鹏和工程总监李明建。

建筑畅言网:根据您的经验,园林景观设计过程中什么环节对成本的影响最大?

陈鹏:严格意义上讲,我认为“成本控制”和“成本低”是两个概念,例如一个住区景观,如果定位是一个豪宅社区,那么单位定价可能近千元,如果定位为一个刚需社区景观,也许单位定价三四百元,这样怎么互相比较成本呢?所以不能这样横向地去比较成本。业主当然都希望自家门前品质精良环境优美,对于开发商来说,如何营造成本可控的高品质景观环境,“好钢用在刀刃上”,这就要涉及到成本管控。就控制成本来说,从前期产品的定位到设计施工养护,贯穿始终。

李明建:我认为对成本影响最大的是产品定位,要想控制好成本,最关键的就是要对自己的产品定位准确。项目的单方造价是300/400/500元还是1000元?定位不同园林景观的设计肯定不同,要以此为基础,再明确打算营造什么样氛围的景观。景观设计要根据这些因素来定位,定位准确成本相对就节省出来了。否则,未来在施工的过程中会无休止地进行二次改造,会对成本造成巨大的浪费。

如果拿单方造价1000元的高档小区和300元的普通小区比较成本,那没有什么意义。讲成本控制,应该是在相同的产定位上,通过有效设计、施工及养护降低成本,达到良好的景观效果且不降低品质,这才是有效的成本控制。

建筑畅言网:明确好定位后,在具体的环节中,如何把控好成本?

李明建:具体环节中的方法很实际,主要是从设计、施工定位和施工组织上看。例如一个单方造价超过2000元甚至3000元的豪宅小区或者五星级酒店,与单方300元的小区相比,在园林景观的施工中的步骤会截然不同。高档楼盘景观中所有的大树必须保证种一棵活一棵,因为通常情况下这些楼盘所需要的树木非常大,数量也很多,小区绿化量很大,包括石材、小品等精致程度的要求都很高。300元单方造价的小区中所需要的树木,施工时什么时候用到什么时候再去苗圃里选购,但是前面提到的高档楼盘中所需要的植被就不同,必须提前定苗、提前断根,提前对苗进行各种培育,包括南北方温度的适应等各方面,种植的时候要保证一次成活,这样成本就会降低。如果没做好上述工作,大树种下去没几个月就死掉,一方面需要不停地更换,一方面开发商也不会同意这种做法。尤其是五星级酒店,客人都入住了,施工队怎么能经常过来换苗木?

所以要想控制好成本,施工的组织必须非常严密,包括所选择的施工队的水平,都会对成本造成很大影响。施工公司也分三六九等,五星级酒店和高档楼盘项目的施工队水平需要是非常高的。在做园林景观设计和施工时,开发商一定要找到一个适合你楼盘和景观的好的队伍,好的设计和好的队伍匹配了,做出来的效果才能理想,成本也会节约。这其中每个环节都是一环接一环的,如果环节之间有问题,衔接不上就自然会造成成本的浪费。高档楼盘就好比高级定制,需要量身定做,普通的刚需住宅就好像成衣,各方面的要求也会相对不那么严格一些。

建筑畅言网:您认为现在住区园林景观设计的大趋势是什么?

陈鹏:我认为近几年住区园林的一个明显变化就是在回归居住的本质,回归国人对人居环境最骨子里的诉求。我们看到中式园林的回归,我认为是一种表象,更多的是隐藏在国人内心深处民族文化和民族自信的回归,这种信仰的回归体现在园林景观设计中看到的就是中式情结与中式格调的居住空间诉求。

我们做了十年的格调产品,无论是欧陆风,还是北美风亦或是其他风,我们“疯”了十年,回首这过去的十年,我一直喜欢用“格调产品”来定位。都说现在中国房地产的黄金十年过去了,迎来了白银时代,其实对于住区的真正使用者来说,黄金白银都是完全从市场化的角度去看的。现在的消费者不再轻易地被这些市场化的溢美之词所蒙蔽,转而更加关注人居环境最本真的诉求,诸如阳光、健康、生态、绿地、花园以及因此而改变的生活方式的选择。从这个层面来讲,风格变得不是那么重要了,或者换句话说,如果还有趋势或还有风格,那么我认为就是“去风格化”和“多元化”。

限购出现的时候,我狭隘地认为景观人的春天来了。十几前谈到景观设计时,很多人的概念里认为就是种花种草。黄金十年中房地产市场的走红升温,让很多人逐渐了解到园林景观不仅仅是种花种草那么简单,进而上升到其作为一种对空间的营造,梳理人的行为,形成雕花的景观风貌,无耐其沦为了销售的工具。在刚需之上的改善性住房需求,更注重的是生活品质和方式的选择。在这种情况下,如何营造优美舒适的社区环境对于房地产的发展就显得尤为重要。

我认为一个好的景观设计有两个境界,一个是情境,一个是意境。情境是为了解决最基本的功能需求,要解决业主、投资商等的各种需求。第二个是意境,你笔下的景观环境有没有情感,有没有情绪表达,有没有氛围?当大家进入到你的环境中能不能被其所打动,进而带来愉悦和放松。景观是会说话的,好的景观一定会激发人内心的一种情感碰撞。

建筑畅言网:从设计角度讲,如何有效地进行园林工程造价控制?

陈鹏:所谓成本控制不是一味地廉价,站在景观设计角度上讲,开发商要追求的是怎样更大化地溢价,而不是一味地压低成本。从绝对成本上来讲,豪宅的景观成本当然比普通住宅景观的产品成本要高,但从产品的溢价率上不见得,所以开发企业一定要算好这笔账,这是核心。

想要有效地进行造成本价控制,首先在项目前期,对项目基本的判断和定位很重要,其次,要制定真正有效的各环节的控制策略,第三,通过设计师进行后期的施工把控。一定要与专业的施工团队合作,因为景观不像土建,景观有其不确定性和生长性,一棵苗或者一置石不是图纸画得多清晰就一定能够实现,所以这时候就更需要有丰富经验的团队进行施工。基于此,我们整合了北京市住宅建筑设计研究院、正红园林、唯度视界、博地设计机构等专业的设计机构及园林施工,依托于专项甲级风景园林设计资质,打造风景园林投资、定位、设计、施工养护全产业链的输出模式。

李明建:一个好的景观设计师不但要读懂建筑师,读懂这片社区,还要了解它所在地段的特性,切不可生搬硬套,这种方式一多,将来施工队在施工的时候也会遇到各种困难,成本肯定下不来。后期不断地修改调整,这其实是对成本最大的浪费。景观与建筑融如果可以完美地融合,那么项目一定不会花费很多钱,因为每一棵树和每一个小品都是恰到好处的点睛,框架和楼体也做得特别好。简而言之,读懂小区、做好定位,这是我们节省成本的最大法宝。

建筑畅言网:园林景观设计中,如何因地制宜,为小区设计出景观的亮点?

李明建:举个例子,我们当时在沈阳帮首创集团做了一个项目,毗邻沈阳的母亲河浑河。这是一个别墅区的项目,浑河在此处有很多小的支流,我们非常好地利用好了当地的地势,借用外景,把小区和浑河连接在一起,营造出一种非常好的景观效果。业主在房间推开窗户,能够一直从小院看到浑河,觉得风景非常优美。

在这个项目的小区设计中,甲方给的限价并不高,在这种情况下怎样做好园林景观的设计?在这个项目中关键一点就是借景,弱化小区内部,小区里做得干净整洁、施工精湛,并不需要太多的大树和喷泉、雕刻、花钵等等,我们沿外景把整个小区变成了一幅画。其实我们做的这个别墅区项目,景观的单方造价相对较低,但设计和施工非常成功,最后做出的效果非常好。

建筑畅言网:园林景观设计方案的优化措施有哪些?对成本的影响有多大?

李明建:我认为尽量不要去优化,如果一开始就定位成功的话,是不需要后面做很多优化工作的,简单地说就是能一次性解决问题为什么要二次三次返工?所谓优化,其实是对第一次的不肯定,后期找补的肯定不如一次成型的好,所以选择一个良好的设计和施工团队是非常重要和必要的。

陈鹏:无论是城市公共开放空间还是居住区园林,景观园林工程完成之后,空间是改不过来的。如果是对整体的空间结构进行调整,那就不是优化,而是需要大量颠覆性的改造,工程反复对于成本的浪费是巨大的。

社区园林的优化跟其他一些改造项目是不一样的,例如像我们企业所在的768创意园区,最早是电子厂,现在改造成创意园,这种项目的改造属于功能属性的变化,和本身没做好设计再去调整优化是两个概念。而且大多数开发商能够拿出来做二次优化的成本也是非常有限的,所以为了尽可能地节约成本,我们哪怕在方案的阶段论证的时间长一点,在选择园林施工企业的时候谨慎一点,多去工地和苗圃看看转转,也比后面再做二次优化要节省很多成本。

建筑畅言网:要想做出好的景观设计,开发商要注意哪些方面?

李明建:我认为开发商的心态定位非常重要。如果开发商想做一个五十年的小区,那么他做出的小区效果一定不错,但如果开发商只想着卖完房子就行,那么他做出来的产品自然不会很好。开发商的心胸和层次决定了其产品最后的品质。

陈鹏:我和李总的意见一致,一个好的设计包含方方面面,但我觉得的最核心的还是对居住空间的研究。我们都需要把心态搞好,要注重如何对使用者负责,给他们一个适宜居住的长期的环境,十年、二十年、三十年,走脚踏实地踏踏实实的路子,会更能赢得消费者。

编辑:Julie
标签:成本控制陈鹏产品定位北京住总博地园林发展有限公司李明建

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