林峰： 旅游地产思维模式的转变

北京绿维创景规划设计院院长林峰博士

近年来，随着房地产调控的持续，越来越多的开发商转向旅游地产，也助推了旅游地产成为继商业地产之后又一个渐成红海的地产开发领域。

“在诸多旅游地产项目中，真正成功的项目仍在少数，大部分项目仍然难逃种种开发和运营问题的困扰，“绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的同时也见证了旅游与地产的发展演变，而针对2014年旅游地产的发展思路，北京绿维创景规划设计院院长林峰博士认为，2014年，房地产市场将进入一个“分化”期，在此背景下，旅游地产开发尤其要注重与城市相结合、与产业服务相结合、与创新商业模式相结合。 

产城一体化的综合开发模式

畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产又将带来怎样的影响？

林峰：关于房地产市场，我有四个观点。

第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。我国的房地产市场近年增长非常快，构成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

第二，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。

第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合模式的差异化，以及与新型城镇化结合的差异化。拥有客观土地升值价值、客观的房产升值价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域是未来地产发展最重要的支撑。另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。

第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合、产城一体化的区域综合开发模式。这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

具体到旅游地产来说，由于有旅游、休闲、养老、文化等产业的支撑，以及内需型消费结构的支持，发展比较快。目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

畅言网：在这个分化期应如何调整发展思路？未来旅游地产的发展方向是什么？

林峰：旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目，各大地产企业纷纷将投资目标转向旅游地产，但在诸多旅游地产项目中，真正成功的项目仍在少数，大部分项目仍然难逃种种开发和运营问题的困扰，事实上，我们也看到，很多地产投资并没有对当地经济发展带来真正的推动，很多房子卖出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。

就今年的具体情况来看，楼市的分化态势也将体现在地产商身上。一些有实力，有正确发展思路的企业会得到更多的发展机会，而如果仍然坚持销售地产的套路，很容易导致旅游地产泡沫的产生。 

综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。什么是“产城一体化”，就是用产业去带动土地开发和城市开发，用产业去带动一个城市的房地产开发；同时，销售型地产和经营型地产相结合，和多种业态整合相结合，这样就不仅仅是开发住宅房产，而是在进行区域综合开发甚至是进行城市开发。

对于旅游地产来说，我认为未来发展应遵循以下思路：首先，是“开发综合化”，旅游地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、休闲小镇、文化创意产业区等等。

第二，注重综合服务，比如万达就是一个很成功的城市综合服务商，它有中国排名第一的万达电影院线，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，形成了一个具有多种功能的城市中心，而如果没有这样的现实体验化，没有休闲和娱乐多种服务功能，地产商就会面临很大的危险。

最后，还要利用好“共享产权”和“分时度假”这样的创新理念和新型模式。