陆静：非均衡状态下的城市综合体

两年前就认识了陆静，近期才真正进行了一次专访，我们曾多次邀请陆静参加建筑畅言网的设计师沙龙和活动，每次她专业沉稳的表现、知性优雅的气质都能给人留下深刻的印象。年轻靓丽的外表很难看出已经在建筑行业工作多年，虽然一直从事高层管理的工作，她没有给人那种距离感反而很亲切。她说喜欢旅行，喜欢在海边漫步，她给人的感觉就像一缕缕吹过的海风，清爽而温柔。

访谈中陆静针对城市综合体的话题侃侃而谈，她看待问题深入全面，分析透彻，我甚至有种错觉，觉得这种专业程度与她散发出的平和淡然心境有些不协调，仔细想来这根本不矛盾，正是因为全身的投入后经过思想的凝练，才能达到这种豁达的超然状态。

陆静 SKYLINE思凯来国际建筑事务所副总经理

畅言网：当前，国内成功的城市综合体范例纷纷涌现，甚至逐渐成为地产开发的主角。作为建筑师，您如何看待城市综合体在中国发展新趋势及现状？当前城市综合体的投资开发是否过度？

陆静：城市综合体发展态势比较火爆，甚至原来做体育场馆设计的公司基本上全班人马转变过来做商业综合体，这或多或少代表了市场上不理智的状况。商业地产相比其他地产形式建筑师发挥的余地不多，很多时候项目并不是以建筑师的意志主导，而是要遵循市场和经济的定位。趋势火爆源于内外因的共同作用，内因是市场的需求，人们生活水平的提高，渴望多元化的生活配套，追求体验式的购物模式导致功能复合型的商业综合体大量涌现。外因与国家政策和趋势相关，频繁的房地产调控导致住宅开发不稳定因素增加，住宅地产商利润空间降低，同时很多地产商面临企业转型，商业综合体项目可以提高开发商品牌知名度，并且综合体中持有型物业还可以为企业带来稳定的现金流。

我认为目前说城市综合体发展“过度”不够准确，更准确的讲，现在城市综合体的现状应是“不均衡”，从人口基数以及城镇化进程角度讲，我国现有商业综合体数量依然是不够的。而现在很多商业综合体过度集中在大型城市、景区的有限区域中，甚至不考虑周边同类竞争项目的数量。这种发展的不均衡不仅体现在数量和分布，还体现在业态的配比上，很多综合体没有做好前期策划和研究就仓促上马。

畅言网： 您如何看待城市综合体在中国的发展历程？

陆静：商业项目的设计是随着市场需求不断变化的，首先是传统商业发展而来商业综合体。以西单商场为例，早年是计划经济时代的百货商场，里面大而全，但是没有做客户的细化区分，近年根据市场变化进行调整，但是改动难度较大。之后建设起来的第二批商场包括中友百货、华威商场。中友百货定位都市女性，大量增加女装比例，华威商场则针对小商贩的需求增加小商品铺位面积，但是商场自身设计都存在一定局限性。再后来是不同分支和流派的发展时期，第一类代表是大悦城商业综合体，它吸取香港和日本商业建筑特点，在有限的土地上尽可能扩大商业空间利用率，提出“多首层”概念，花大力气将商业人流进行竖向引导。第二类是以万达商业综合体为代表的模式，它是国内的商业地产开发商的典型代表，靠自身项目开发累积经验，逐渐摸索出商业地产项目的组合与设计模式。多种商业资源产业的合理整合与设计的标准化流程化是万达广场现在能够在各地急速扩张的原因。它自身的综合体设计也经过了几轮的变化，从最初在大的商业底盘上面插入很多高层公寓、酒店、写字楼到后期将酒店、写字楼、公寓这些高层建筑排布在商业外街，避免不同人流与商业人流的混杂，且降低高层核心筒对持有型的商业综合体内部动线的影响。

第三类以蓝色港湾为代表，借鉴欧美商业小镇和风情街的设计手法。欧美的商业步行街内往往没有过多高大的建筑物、建筑高度体量怡人，一般建在城乡结合部，土地比较开阔，强调舒适的购物环境和体验型消费模式。把商业、休闲、旅游、娱乐结合在一起，有旅游度假的特点。目前国内很多成功商业项目更多的是借鉴外来经验，这很正常，因为我们还处于学习阶段。

SKYLINE思凯来国际设计作品：长春高新区低碳产业园四季城兰花谷

畅言网：城市综合体的设计阶段非常重要，对今后的运营以及维护产生很大影响，设计师如何通过设计提升整个项目的价值？建筑师们需要考虑哪些方面？

陆静：建筑师在城市综合体设计中有其独特价值，商业项目对建筑师的需求不是设计上面的精深程度，而是知识的广泛程度。综合体各种业态类型，客群不同，作为建筑师要对商业设计的核心价值非常清晰，必须要遵循商业的原则和规则。人们生活水平提高要求商业环境提升，建筑师更要了解室内、景观设计知识，给相关的设计专业留好余地，不能过度自我，给其他专业设计工作带来困难。大型项目在安全、防火、抗震等方面要求都要高于其他建筑，建筑师在这种情况下要完全解读国家的法规条文，要在空间艺术和规范之间有所取舍。从图纸到实施环节，综合体关注点非常繁杂，声、光、热、水、暖、电等。建筑师都要了解设计的先决条件和需求，因为这些和人们体验的舒适度关系密切。和建筑相关的东西都要了解，才有可能打造一个成功的城市综合体。建筑师在整个环节中发挥着重要作用，是一个承上启下的枢纽角色，要求的能力范围比较广。

畅言网：虽然有集约功能的强大优势，但保持功能组合均衡是城市综合体提供一站式服务的根本前提。在以往的设计中，您是如何通过设计实现功能组合的均衡？

陆静：确定城市综合体设置什么功能，各部分配比面积，功能间如何搭配，需要建筑师和前期策划共同研究分析，设计师也要了解市场。各种资料从理论到实践过程中，建筑师是实施环节的中间人。商业的成功与否，前期策划阶段10%的工作决定了后期90%的成功。

只要是商业建筑都会遵循一定的商业运行原则，但社会与科技的发展，会对有些商业原则有所改变。比如我们曾经说“酒香不怕巷子深”，但是随着新媒体的发展，很偏僻的商业通过网络传媒的作用也可以火爆起来，说明现代化的手段会一定程度上改变游戏规则。

畅言网：目前国内很多城市综合体设计上存在弊病，整个“城”跟周边割裂，我们如何透过设计，让城市综合体的功能最终跟城市其他功能空间接轨？

陆静：目前很多城市综合体是和当地城市存在割裂关系的，那种“放之四海而皆准”的综合体设计和运营模式并不代表以后的发展趋势。当大家从“量”的需求变成“质”的需求时，城市综合体设计将来比拼的是设计的架构和思路。如果缺乏区域的互动和文脉根基，在前期推广定位就会存在障碍。当时这个问题可能并不明显，但随着时间发展人们有权利选择的时候，就会对现有商业进行一次洗牌，而有区域特色的商业会在竞争中凸显自身的优势。

畅言网：城市综合体的项目在拿地的时候是不是要比其他地产形式更容易？

陆静：这并不容易反而更加复杂。用地有不同属性，由规划部门做总体的控制和设定，过程中有可能会有调整，但不可能是很大的调整。目前政府可能会对商业项目会更关注一些。商业用地和公建用地选择的位置在上位规划中就已经设定好。综合体项目在我国处于起步阶段，很多政策也在不断变化，需要建筑师、开发商和政府之间形成很好的互动，如果需要对上位规划做变更，建筑师需要通过专业知识讲明为什么修改用地的属性，政府根据实际需求做调整，开发商基于经济利益根据情况操作项目，相对来讲城市综合体项目的复杂程度更高。

SKYLINE思凯来国际设计作品：三亚亚特兰蒂斯酒店

畅言网：城市综合体的项目投资回报期是不是很漫长？从事综合体开发的投资商们水平如何？

陆静：很多成功的商业项目不是销售型而是持有型，但是也有些销售型的开发商比如SOHO中国。商业项目成功取决于很多因素，要看具体的市场状况，不能单纯的讲持有型的就一定是对的，销售型的就是错的，要结合当时的市场状况。但是从长期发展来讲，持有型的先天优势会更强一些，因此很多商业综合体的投资回报周期会稍长。三里屯VILLAGE是非常成功的商业项目，南区经营非常好，但是北区就差很多，因为设计和位置等先天因素导致商业运营状况不如南区。

国内的开发商很多都处在摸索、升级换代的过程中。我们市场环境正在不断变化，欧美和香港、日本等区域商业项目之所以成功，因为他们已经经历过市场扩张并趋于稳定，而我们还处在不断变化的阶段，要在更短时间里经历别人上百年走过的路，势必对国内商业地产开发商们是一个挑战。同时，欧美市场人们的消费水平和习惯甚至社会财产分配情况比较稳定，基本上社会各阶层的消费定位已经形成，不会像处于上升发展期的我们那样有这么多的变量因素，充满不确定性，这也就意味着在一段时间内，从开发商到建筑师都要不断的更新自己的观念，有很多机会，但是也会面对更多的挑战，挑战与机遇并存。

畅言网：每座城市都有自己的灵魂和特质。只有契合了城市灵魂和特质的综合体，才能经得起时间的考验。现在很多二三线城市开始发展综合体，因此在设计城市综合体时，在地域性方面应该注意什么？

陆静：我们做的项目特色要和城市的特质契合，体现城市独特的区域风貌，我个人反对所有的城市千篇一律。在我们过去几十年的城市发展中，这点做得不够，使得纽约、中国、上海、伦敦这些城市某些地方看上去简直毫无差别，这就意味着放弃了自己的特色。这种状况最初可能因为盲目抄袭和借鉴导致，但是从长久的发展来看建筑师要重视文化的回归，彰显自己城市的特色，这是未来建筑师需要思考的地方。从最初的盲目的崇洋媚外，到现在很多人注重文化回归，整合传统文脉，意味着当我们的国家有更强的实力和能力时，我们迟早要经历文化的回归。SKYLINE思凯来国际就非常重视设计与文化结合，在设计项目前期会做大量的研究和调研工作，研究城市的文脉、历史背景、地域风貌等，逐层挖掘城市与项目内在文化价值，希望通过设计反映城市的特质，让项目成为独具特色的城市名片。

畅言网：您业余时间有哪些爱好？您比较崇尚什么建筑风格？

陆静：我非常喜欢旅游，我的旅游和常规旅游概念不一样，现在很多人的旅游功利性和目的性特别明确，都是讲去了哪里，看了什么东西，买了什么等等。旅游对我来讲是一种生活方式，并不一定是为了看什么、买什么，而是感受不同的而生活方式，我可以晃晃悠悠在海边，在一个咖啡馆度过很长时间。同时，旅行的同伴也很重要，吸引我的有时候并不一定是风光，而有可能是旅行中人和事，很多时候，这些东西会让你在多年之后依然记忆犹新。

对于建筑，喜欢保持自身特色的设计，不要多么高大宏伟。舒服、朴实、自然是我比较喜爱的。中国人劳动强度较高，留给生命放松调节时间太短，往往忽略自己的生活质量和感受，太过执着身外之事，身外之物。工作多年，我慢慢认识到什么才是最重要的，适时的学会放下。我们需要出去走走，扩大自己的视野，丰富人生阅历，同时旅行能让心灵得到释放，只有这样才能在这个纷繁的行业中依然保持平和的心态。