自从关于调整住宅结构的“90/70”政策出台之后，中小户型住宅成为业内人士和消费者关注的焦点，不论开发商和学者有怎样的异议，政策的执行已经成为铁定的事实。然而，中小户型能否成为住宅开发建设的主流模式，还是许多人感觉迷惑的问题。

 “90/70”政策的初衷的确是为了控制不断上涨的房价和解决中低收入家庭的住房问题，这种出发点使得开发商多少有些不太情愿，但他们终究会认识到这是大势所趋，并会在这样的认识之下做好自己该做的事情。

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一、中小户型有着潜在和现实的需求

如果上世纪60年代和70年代出生的人还固守着传统的“大家族”、“大宅门”式的观念，把拥有一套大面积住宅、能几代同堂作为自己追求的生活目标的话，正在进入住宅需求行列的“80后”和即将进入的“90后”却有着完全不同的观念和生活方式，他们从小就接受着“节约”、“环保”、“可持续发展”等方面的教育，只要生活足够方便，他们会比父辈更容易、更情愿接受“节能省地”型的中小户型住宅。

同时，他们也更注重拥有自己独立的生活空间，而独生子女的身份和父辈的传统观念却需要他们来照顾自己的父母甚至祖父母，这样，他们更多需要的不是面积超大的住房，而是可以与父母在同一住区、同一幢楼甚至同一单元、同一楼层拥有各自的中小户型住房。与我们有着类似传统文化的新加坡政府在“组屋”的分配中曾经采用的父母和已婚子女“联合抽签计划”就取得了很好的效果，因为它既增加了人情味，又保留了家庭成员的私密性。如果我们能从这个角度使中小户型做到更人性化，一定会倍受青睐。

如果说以上的需求还属于“潜在”需求的话，现实的中小户型需求也是不容忽视的。且不说各城市中出现的中小户型的“抢手”程度，从理性的角度来分析，如今的城市流动人口已不仅仅是农村剩余劳动力，大量有知识的青年移民需要并且有能力租住条件适中的中小户型公寓；工薪阶层的收入水平也决定了他们所能够支付的房屋总价不可能是动辄上百万或几百万的大户型和“豪宅”，但他们却是住房消费的主流。因此，开发商应该以满足他们的需求为己任，而不是将本应是“奢侈品”的大户型看作开发的主流，使本应是“必需品”的中小户型成为“稀缺物品”。

随着党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，会有更多的人将投资房地产作为“拥有财产性收入”的途径。北京、上海等大中城市的调查显示，住宅的出租率随着户型面积的减小而增加，因此小户型的住宅更容易获得长期稳定收益，这也将成为中小户型需求增加的一个重要原因。

二、中小户型要在强调适用性的同时突出其特色

从以上的分析看出，中小户型住宅的建造绝不仅仅是为了迎合政府的要求，也不仅仅是为了中低收入者能够有“遮风挡雨”的住所，开发商在设计与建造过程中应充分考虑到中小户型的不同定位，不断完善其产品的结构和功能，在具有适用性的基础上突出其特色，从而保证其适当的盈利水平。

“公寓型”中小户型：租住小户型公寓的多为“白领”族，他们大部分时间在办公室度过，公寓于他们而言主要是休息的地方，不需要大的客厅与厨房，但应该处于交通方便、写字楼集中的地方，无论是小区环境还是室内装修，不需要太豪华，但要有人情味，使年轻人能有“回家”的感觉。

公共空间的设计是一个比较重要的环节，如万科在深圳的廉租房项目采用了外圆内方的“新客家围屋”式单廊住宅形式，籍此形成各种类型的公共空间，以求达到资源共享。如果在“公寓型”中小户型的设计中借鉴类似的理念，既可以方便住户，又可达到充分合理利用资源的目的。

“亲子式”中小户型：这里所说的“亲子式”是指为那些需要相互照顾、又需要有各自独立空间的两代人设计建造的中小户型，这类建筑应更多地考虑不同户型的搭配，比如户型的大小、每户的卧室、厨卫的面积分配等，都要根据老年人与年轻人的不同生活习惯进行分配，在现阶段这类房屋不一定需要进行精装修，但一定要注意幼儿园、医院、健身场地等配套设施的完善。

“度假式”中小户型：随着人民生活水平的提高，许多人希望拥有“度假式”的第二、第三套住宅，这类住宅的功能决定了其空间不需要太大，但周围的环境相当重要，一般要建在远郊或远离大中城市的著名风景区附近。“度假式”中小户型多为临时度假或养老之用，住户对当地的情况不是很熟悉，因此，不仅应注重娱乐设施的配备，也要注意社区医院、便利店等的配套，同时可以考虑开设一些专为外来人员提供方便的特殊服务项目。

“投资式”中小户型：“投资式”住宅的购买者大都是用来出租以获得长期稳定的收益，而租房者又都是将其作为暂住之地，因此其需要的必然是总租金不高的中小户型，租户一般要求生活比较方便，不会要求装修的豪华和特色，因此，这类住宅要关注基础设施的完善性和小区的安全性。

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三、中小户型也有较高的利润空间

虽然有些房地产开发商已经意识到并承担了其作为“企业公民”的责任，但项目是否盈利仍然是其最终要考虑的问题。

无论是官方的调查数据还是各地推出中小户型住宅时的热销场面，都足以证明中小户型的需求空间是很大的，如果开发建设中能避免中小户型的同质性，在精与细上做文章，必然会使高需求转化为高销售速度，进而形成资金的良性循环，用“多销”弥补“薄利”造成的损失，获得较高利润。

从另一个角度讲，各类中小户型，尤其是“公寓型”中小户型一般具有人口密度较大的特点，正像“北漂码头”总经理张仕森预期的那样，这样的社区在形成规模之后，可以带来社区网络、超市、旅游服务等附加值，这将是一笔稳定而客观的收益。

另外，中小户型住宅还可以避免多余的能耗，更容易实现标准化与工业化建设，而这些优点又反过来使中小户型住宅的成本降低。

综上所述，撇开政府政策的调控要求，中小户型住宅不仅符合“节能省地”的要求，也能满足现在和未来主流需求者的要求，必然成为开发建设模式的主流。开发商所要做的就是摈弃“中小户型=中低档次”、“中小户型=中低收益”的观念，将中小户型住宅做精做细，满足不同类型消费者的需求，进而获取自己应得的收益。