夏涛：商业综合体项目设计思考

泛海控股设计总监 夏涛

北京来福士广场

“商业综合体”，概念上讲是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

随着城市的发展，为什么会有综合体的出现，想必很多人都思考过。以前的规划理论主要是城市分区理论，即把城市划分为几个功能区，居住、工作、休闲、体育等。但这样的划分实际上并没有为人们创造舒适的生活空间。因为城市活动和人类活动是一个生态系统，既然是生态系统就不能简单化，一个生态系统应该是很多元的，杂交和共生的，彼此之间相互激发相互反应的。 

与之相契合的另一个理论就是杂交与共生的综合体生存发展理论，即在一个相对压缩的空间里混合各种功能，形成很多城市节点，每个节点都是一个小的综合体。如果只做一个单一的功能，各个存在因素之间不能相互带动，整个系统就很难运转下去。想把商业项目做好，首先要建立一个稳定的系统。就像在一个大鱼缸里，如果只有干净的水草、水和一种鱼，这种鱼的生存时间也可以想见。如果鱼缸内有多种鱼类共生，自身的生态系统做好，它其实可以内部自行运转循环，不用每天给鱼缸换水和每天对鱼进行投喂。这说明只有彼此之间相互作用相互激发，整个生态系统和物种才能保持活力。同理在北京做写字楼最赚钱，但不能大家一股脑都做写字楼、只做写字楼，这样谁也无法很好地发展下去。

深入理解一个商业综合体，你首先要了解这个综合体是哪个公司做的，业主做这个综合体的想法是什么？要打造一个什么样的东西？在这里我想和大家分享两个我曾经参与的案例：“北京来福士广场”和“天津国际贸易中心”。

做来福士项目时我在凯德工作，凯德跟目前国内其他的房地产公司所不同的是，它的最大优势在于全房地产产业链的打造，凯德的理念是：集中、平衡、规模。集中就是完全集中在房地产领域，平衡是指平衡不同业态、不同阶段。凯德在产业链方面比较完整，以住宅、商务地产、商用地产、服务公寓、综合性商城为核心业务，涵盖房地产开发、物业管理、服务公寓经营等业务环节。

北京来福士广场

来福士广场是凯德做综合体的一个品牌（北京、上海、成都、重庆、杭州、新加坡等地）。凯德做综合体一般尽量选择集中在一线城市的最核心地段，临近重要的交通枢纽。北京来福士位于东直门，是一个很小但很完整、很规范的商业综合体，综合程度很高，写字楼、雅诗阁酒店、商业购物中心这个几个业态之间的关系都很紧密。

现在做商业综合体，做实质的景观是一方面，但另一方面商业逻辑更重要，否则难以实现当初的规划。凯德自身拥有运营商业中心、酒店和写字楼的综合能力，北京来福士地上面积只有不到10万平米，去年一年的租金就达到3.7个亿，可以说是一个很成功的商业综合体案例。

关于设计细节，当初在做这个项目的时候，我们做了很多研究，例如夜景灯光的效果（包括LED灯如何放置）等等，为了保证整个建筑立面到室内、室外的完整性，来福士的园林也是由建筑师设计的。凯德在做综合体设计时，商场里一般不设柱子，以便保持消费者视线的通透性。地下三四五层是停车场，地上5层高的商场中庭核心是一个水晶状的悬臂结构——水晶莲。消防方面，来福士里采用了当初亚洲最长的消防卷帘。卫生间的设计也遵循基本的商业设计原则，无触碰、无障碍，让人更方便如厕。商场里还专门设有租户设计管理部，因为凯德鼓励每个租户进行小规模的不一样的设计，以便保证商业综合体里的变化统一。

我认为做商业综合体最核心的有两点：业态组合、交通流线和空间，这两点把握好就不会犯大的错误。除了商业业态的深入研究，综合体的交通流线也很重要，车怎么进、人怎么进，这些环节都是很复杂的。流线最重要的原则是简洁，要让人知道身处何地，这样不论是对消费者还是住户还是整体的商业运营都是非常有利的。

来福士的写字楼是甲级写字楼，设计规范非常标准，写字楼的净高、层高、电梯的等候时间、温度、湿度、噪声、照度等，都要达到国际甲级写字楼的标准。与之毗邻的雅诗阁酒店的主要客户是长期租住的外企高管，因此要求酒店的附属设施必须很完备，包括健身房、餐厅、游泳馆等。我们这个项目做成以后政府很满意，东二环一直往南的沿路地带，都采用了相似的建筑造型设计。

在做一个综合体时，设计往往并不是最重要的，机电单位的施工能力、设计能力、物业单位的管理能力这些元素都同等重要。做商场的一个特点就是要不停地改，因此机电方面一定要预留足够的量，例如空调的电量，实际投入使用后你会发现永远都不够用。

天津国际贸易中心

第二个案例是我最近两三年参与的项目——“天津国际贸易中心”。“天津国际贸易中心”曾经是天津市最著名的烂尾楼，最早的业主曾经想把它盖成中国北方最高的楼，后来由于一些原因被整体收购，并几经易手。因此它的设计在整个业态和布局方面需要做完全修改。

我们面临的问题是，如何做方案？一个商业综合体无非包含写字楼、公寓、酒店这几种常规的商业业态，但在天津，写字楼的租金非常低，公寓的租赁价格也不高。这一点对于一个商业综合项目具有很大难度。但这个项目所在的地理位置很好，位于市中心历史文化区的旁边。我们因此做了很多方案，在公寓和购物中心建筑的整体造型上保持了简洁现代的风格，在内部做了上下不太对称的中庭，让人在很小的空间内能够拥有一个特别的空间视觉感受。写字楼方面，鉴于天津办公楼租赁整体不太景气的情况下，我们决定做乙级写字楼，从净高、层高等方面标准比甲级写字楼降低一些。

在现代商业模式的高速变幻和发展之下，如果不借助其他交通工具，人们的生活方式和生活空间其实不是向外扩大，反而是缩小的，因为生活节奏太快了。所以要做一个成功的商业综合体，必须在狭小的空间内有能满足各种需求的系统。只有打造了一个稳定的生态体系，之后的商业运作才会更加顺利、如鱼得水。