如何控制无效成本？

成本价值工程，不是让你一味砍成本，更重要在于告诉你哪些钱该花哪些钱不该花，该花的钱如何使劲儿花，从而达到成本降低了效果也能实现，或是成本不变效果更好，从而实现从根源上避免成本打水漂儿，本文广泛摘取了包括中海在内的多个案例，供参考。

成本价值分析理论在上世纪40年代最先由美国通用电器工程师麦尔斯提出，它是指通过对产品或服务进行功能分析，使实现产品或服务的必要功能的总成本最低，从而提高产品或服务的价值。该理论在生产和日常生活决策中得到了广泛应用。

前两年采访苏宁环球时任副总裁张峰时他曾提到，从理论上讲，建造成本一定是有底线的，超过了市场承受的底线时，项目的质量、品质与效果就会受到严重损害。这么说来，成本远非一味减少花钱，而应是找寻到这个“底线”，通过不均衡使用成本来达到成本价值最大化。

一、换个角度看房地产项目成本

提出这个话题，你肯定会说，这谁不知道啊，土地成本、前期工程成本、建安成本、市政公共设施费……OK，stop，这里并不是让你照本宣科地熟读成本各科目，而是跳开这些条条框框，从成本的本质和根源上去划分不同成本的特点。从业主感知角度，可将房地产开发成本分为结构性成本、敏感性成本和功能性成本三类：

结构性成本属于建筑物的必备要素，指承受各种荷载，起骨架作用的空间体系，如桩基、基础、柱、梁、板、墙等，但需要进行如钢筋含量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、外立面率等的指标控制。这类成本业主的直接感知并不明显。

敏感性成本指小幅度变化能导致经济效果指标较大变化的那类成本，引申为相对投入较少、成本回报较高、最受业主关注的部分，如园林景观工程、门窗工程、外立面装修、大堂精装修、电梯前室装修、智能化工程等。

功能性成本可分为基本功能和附加功能。基本功能是实现项目用途必不可少的功能;附加功能是基本功能之外的其他功能。若附加功能成本还属于敏感性成本，则可形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果。

而要实现成本价值最大化，在于严控结构性成本，合理使用功能性成本，重点投入敏感性成本。

在房地产开发过程中我们常会面临诸多选择，常常涉及成本，以及影响成本决策的多种因素。比如：

拿了一块地，如何充分发掘土地价值，在容积率一定的情况下综合考量市场供需及投资因素，判断是建高层、小高层、多层还是联排别墅?还是把前述产品做组合?同样是建高层，那么是做毛坯房、精装房还是豪宅?

豪宅外立面装饰效果，是选择石材幕墙，还是真石漆?是选择复合铝合金板还是外滚涂石材饰面?石材能彰显建筑物的华贵凝重，但其带来的荷载增加、色差、热工性能差、弧形板加工难度大、价格高等问题，而相对不那么华贵的真石漆或复合铝合金板的不足却能弥补这一点。那么怎么选择呢?

在设备采购、电梯招标评标过程中，常遇技术规格一致但服务、品牌、品质、价格、备品、备件等的不同，或技术规格稍有不同价格却差许多(如电梯)，那是否有一种更好的方法来综合评判?

因为有这些疑问，所以我们需要有一个方法，将技术和经济紧密结合，以提高产品价值，而成本价值工程已经发展为一门较完善的管理技术，其用于房地产的实施程序如下：

一是选定研究对象(建高层还是多层等)，二是分析并评判研究对象优劣取舍的决策因素;三是确定各决策因素的权重，四是计算各方案之功能分值;五是对各选择方案的成本进行估算，计算出成本分值，六是计算各方案的价值V=F/C(V：产品或服务价值，F：功能分值;C：成本分值)。最后得出分析结论，即V>1则可行，且价值量最大值为性价比最优方案。

二、重点投入敏感性成本

敏感性成本是客户感知最直接的投入部分，重点投入也要有策略。

以《成本决胜论》一书中提到的某豪宅项目外立面装饰物料为例，建筑师将原铝合金板+玻璃幕墙的外立面体系调整为石材+少量铝合金板+玻璃幕墙，而达到此种豪宅品质有4个用料方案供选：

1号方案：作为比选基础的现有方案：石材(部分为圆弧形)+玻璃幕墙;

2号方案：6米以下用优质石材饰面，6米以上部分为滚涂石材印花复合铝板(当时物料价格为510元/㎡)+玻璃幕墙;

3号方案：6米以下用优质石材，其余部分为仿石涂料+优质铝合金门窗;

4号方案：用材同2号方案，但用复合铝板代替滚涂石材印花铝板(当时物料价格为310元/㎡)。

除了以上提及的建筑外立面效果，还要兼顾结构荷载、隔热、隔音、节能性能、色差控制、建筑立面的耐久性和价格等因素。

而中海的外立面装饰，在限额设计上就做了规定：首先，墙积比控制在1.2左右，不宜超过 1.5;其次，除非超高档次项目，造型线条以外不宜大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次，一般涂料施工单价(不含抹灰)控制在35元/㎡左右;再次，中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模幕墙类饰面，如石材、玻璃、金属板类幕墙;最后，若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。

中海的外窗，窗积比控制在0.30以内，以0.25~0.28为宜;控制开窗面积，降低外墙保温投入，减少飘窗、转角窗面积;如无外立面保温隔热地方性规范要求，除超高档物业以外，不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃;若项目成本利润率低于15%，则应降低一个档次选择门窗用料。

从中海公共部位的装饰费用限额，也可看出其对敏感性成本的“二次不均衡分配”思路。

此外，不得不提2年前张峰老师曾分享过的一个关于A项目景观工程的案例，认为景观效果与成本管控可以达到双赢，也是在敏感性成本上下功夫。

在张峰老师看来，首先要对景观资源进行整合和储备。一是预先了解项目当地材料价格，由专人即时更新、制作清单。二是进入一个城市大规模开发之初，有意识地寻找战略合作伙伴。三是在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃，确保苗木供应的质量和数量。

其次要对景观定位、工艺节点、设计实施标准化。

一是定位标准化。项目定位及对应的景观造价成本标准化，依据成熟项目按别墅、洋房、高层明确为高中低几个档次，明确每个档次景观设计的内容标准。慎重把握车行主路、车行副路、人行主路、人行副路等的宽度和材料选用;主节点广场、次节点广场的材料选用;节点乔木、行道树、灌木等的品种和规格选用等。该花的钱决不省，不该花的钱决不多花。

二是工艺节点标准化。把成熟的工艺节点按材料、工艺进行标准化，选用合适产品进行推广，在多个项目中反复使用，避免重复设计、重复选样。寻找合适的合作厂家进行材料定点半成品加工，到现场后半成品直接拼装，既保证了现场施工质量又降低了施工成本。工艺节点标准化包括：道路侧石标准化;窨井盖装饰标准化;附属用房外装饰材料标准化;地面铺装纹样标准化;高杆灯、庭院灯等灯具标准化;座凳等户外家具标准化等等。

三是设计施工标准化。充分认识到苗木种植对景观效果的重要性，采购时若选择10年以上成树，则坚持“全冠成树移植”，不剪枝叶，专车专送;在设计时提倡5层垂直绿化技术，乔木、灌木、鲜花、芳草等复合搭配种植;在施工上，360度寻找苗木的最佳观赏方向。

再次，注意软硬景搭配与地被栽植技巧。一是合理确定软硬景比例权重。硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上，控制好硬景比例，可将硬质景观节省的成本更多地用到软景上，突显绿量，打造绿色视觉冲击力。二是了解软景成本影响因素。包括可使用的苗木种类数量、苗木采购成本、苗木运输距离、苗木土球大小(运输成本)、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。三是合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费。通常植物栽植两个月后其枝干、树叶才得以充足伸展、生长，绿量的性价比较优。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法。

最后，合理选择、搭配地被栽植。木本地被的色带成本高，要适量选用;大规格苗木成本高，因此要合理选择其规格;草坪是软景中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量;花卉后期更换、维护的成本较高，建议适量选择，可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。

三、严控结构性成本

中海在结构性成本的控制上可谓不遗余力。

首先，中海规定在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定。

其次，招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内。

再次，地下室结构设计除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度;顶板覆土以1米左右为宜，消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。

此外，屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁;16层以下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。

四、合理使用功能性成本

对功能性成本要分解为无效成本、低效成本和溢价成本三部分来看。这相当于对“功能性成本”这一块进行了二次分配。

1.投入溢价成本

这一部分可借鉴本文第二部分所讲述的“敏感性成本”。

2.减少低效成本

投入成本在于希望产生溢价，如果能够有利于价格提高，亦可分担增加的平均成本，否则就是浪费。张峰老师曾以上海某项目的地下室设计为例，地下车库无法直接进入地下室，因而2层、3层赠送的地下室面积实际使用量很低，且没有做到真正意义上的独立入户和较好的私密性。

经验证明，如果地下室的面积超过建筑面积15%就不具经济性了。因此要严格控制地下室面积，控制土方开挖量，控制以赠送面积作为卖点;联排别墅慎用地下停车方式，减少大开挖的地下室。地下面积跟车位配比相关，有些车位配比比较大，会设计大的地下车库，大地库成本很高，如果是容积率高的项目如超高层等，要满足车位比，可能还得往地下发展，这其中钢筋配比、结构成本、桩基、土方等，要增加很多成本。因此要尽可能减少和科学利用地下面积。

又以控制窗地比为例，减少开窗面，可实现门窗节能并降低造价。首先，通过产品定位和成本标准化，来控制窗地比的比率，通过指标来控制，比如普通住宅的窗地比在0.21~0.23，别墅的窗地比可达0.3;其次，通过门窗和立面分割方式减少耗材。凹凸越少、窗洞越小节能保护越容易配置，采用普通玻璃、型材就能满足，但是如果开窗太大、立面设计曲线过多，则能耗越大，型材和节能要求就比较高。比如采用断桥铝合金等等来节能，会增加成本;再次，窗开启方式、型材品牌和五金配置标准会影响造价。比如，平开窗比推拉窗要贵，会在窗扇上使用更多五金材料，这都需要通过设计来控制标准。磁瓦涂层的处理上，可用阳极氧化、粉末喷涂来代替成本相对较高的氟碳烤漆。

3.避免无效成本

张峰老师曾提出了两个概念，让人印象十分深刻，即灰空面积与品质拐点。

他所称的灰空面积是指直接投入成本但却不能作为销售面积换取产出的部分。不同于无效成本，灰空面积对营销会起到卖点的作用，是有溢价空间的面积。如下沉式庭院、架空层、转换层、阁楼、阳台、电梯前室后室等，出售时都不计面积。

品质拐点是指品质追加的临界点，即到了这个界限，客户不会再买单。比如外立面的打造，是敏感性成本，如将单方造价200元的涂料改用单方造价高达400~500元的石材，这个转变在品质上是有冲击力的，即便销售单价增加500元，客户还是会认可，但是，当以品质为哄抬，致使最终销售单价从5500元涨到7500元，客户就不会买单了。因此要避免过了临界点的投入。

此外张峰老师还提到无效空间与无效体积。

比如在景观石材如铺砖材料的选择、花池压顶的做法等方面发生的浪费，像是围墙的石材压顶，10公分就足够了，但是有个项目却偏要采用整块石材进行整石雕刻，造成浪费。

无效空间往往体现在层高上，政府规定2.5米以下不算销售面积，如果进深和开间固定，那么层高越高意味着空间越大，体积越大，但是因为房子按面积卖，层高过高无法产生溢价，就是浪费。层高每增加10公分，土家建造成本将增加3%~5%。一般来说，首置产品层高宜为2.9米，不应超过3.0米。当然，通过市场检验溢价贡献，如果设置成3米或3.1米，更通风舒适，溢价更高，则可适当调高层高。此外，层高增加，还要注意空间比例，比如，开间4米，进深10米，一旦层高过高就会显得过于狭窄，不成比例。