房地产成本测算分析

房地产成本是不同于会计中的成本概念的，它在形式上是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的，其实质是以房地产的重新开发成本为导向求取估价对象的价值，但现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成形式可能不同。房地产成本的测算涉及因素较多，还有很多重要问题仍不清楚。目前，房地产成本的核算已是一项重要的研究课题。许多学者都对此有独到见解。这些专家学者都对房地产成本做了深入细致的研究思考，本文将综合这些文章中的观点，给出自己的房地产成本的测算。得出房地产成本大致范围将其与房地产价格进行对比，以检验是否合理。

一、房地产成本的构成

本文以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格的构成。在这种情况下，房地产价格通常有以下三大项构成：即主要包括地价，建筑安装工程费用和各种税费，开发商利润等人员劳动。

土地及大配套费用C1

主要包括：土地款即取得房地产开发用地进行房屋建设所必需的税金、费用等、城市建设配套费以及拆迁安置、补偿等费用等;

前期费用C2

主要包括：三通一平费用、规划设计费、施工图设计费、环境方案设计费、综合管网设计费、人防管理费、招投标费、墙改费、地名费、施工图审查费、勘查放线费、新建登记费、面积测量费、产权交易手续费、地籍地形图、核地、合同审查、水泥专项基金、环境评估费、白蚁防治费、防雷检测费、综合服务费等;

建筑安装工程费用C3

主要包括：住宅土建、安装成本、土建监理费、质量监督费用、变更及签证;

市政基础设施费C4

主要包括：供电、供水、燃气、通讯、电视、智能化、环境工程、排水等;

公用配套设施C5

主要包括：人防工程、学校、物业用房等公共性建筑等;

不可预见费C6

对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映，一般需要通过经验判断;

资金成本C7

贷款利息等相关项目，具体与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关;

相关费和税C8

主要包括：销售费用+管理费用+营业税+土地增值税等;

其他C9;

综上：房地产价格公式为：C=C1+C2+C3+……+C9+P=i

其中：C1为土地价格;C2+C3+……+C9为建筑安装工程费用和各种税费构成之和。

P为开发商利润等人员成本;

二、房地产成本标准及核算

2.1土地价格

土地价格作为房地产开发中的一项重要成本，它的基本公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益+土地出让金

另：土地估价时，可将城市土地分级估价，一般可将城市分为十个级别，城市边缘熟地列为最差级，可根据需要进行土地级别修正各级土地之间的一般价格差异表如下图。

2.2建筑安装工程费用和各种税费构成

此项数据即为C2+C3+……+C9为建筑安装工程费用和各种税费构成之和。因该项成本包含项目较多，计算起来比较繁琐，故将该项成本具体计算细则罗列在附录A中。

2.3以江苏省常州市某普通地块为例，按上述方法计算成本

现假设一块建在位于市区边缘的普通家庭住商品房，计算过程如下：

一、地价：土地取得费

(1)土地补偿费(含税费)

据常州市物价局等相关规定，土地补偿标准，农业用地为36000元/亩，即54元/m2.

(2)劳动力安置补偿费

据常州市物价局等相关规定，被征土地劳动力由乡镇企业接受按40000元/人计。通过调查，该地区耕地面积与劳动力数量比为1:16，养老与吸劳比为3:7，该地区男女人口比例为1:9.02，则：劳动力安置费=40000*1.6*0.7=44800元/亩，即67.20元/m2

养老标准按照相关标准为：男性87459元/人，女性116215元/人。

养老费=(87459*1+116215*0.92)*1.5*0.3/(1+0.92)=45557.06元/亩，即68.34元/m2

安置补助费=劳动力安置费+养老费=67.20+68.34=135.54元/m2

(3)农户拆迁费:按规定该地区农户拆迁费按照每户平均15万元，每亩约0.8户支付。

则：农户拆迁费=15万元/户*0.6户/亩=120000元/亩，即180元/m2

(4)耕地占用税:根据相关标准，该地区为10元/m2

(5)耕地占补平衡费:根据相关标准，该地区为15000元/亩，即45元/m2

(6)征地管理费：[(1)+(3)+(4)+(5)]*2%=[54+180+10+45]*2%=5.78元/m2

(7)不可预见费：[(1)+(3)+(4)]*2%=4.78元/m2

综上：土地取得费=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=462.39元/m2

二、土地开发费：根据相关规定，三通一平费用合计为95元/m2

三、投资利息：假设土地取得费在取得土地是一次投入，土地开发开发期为半年，开发期费用均匀投入，取银行一年期贷款利息5.13%，则

利息=462.39*[(1+5.13%)0.5-1]+95*[(1+5.13%)0.25-1]=13.35元/m2

四、投资利润：取行业平均土地开发年投资利润率为12%，则

投资利润=(462.39+95)*0.5*12%=33.44元/m2

五、土地增值收益：

根据估价对象的土地用途、所处位置及市场状况，土地增值收益率取20%，则

土地增值收益=(土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润)*土地增值收益率

=(462.39+95+33.44+13.35)*20%=120.84元/m2

六、土地出让金=(土地取得费用+土地开发费)*30%=(462.39+95)*30%=167.22

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益+土地出让金=692.24元/m2。

综上：参考各方面数据，我们所收集的第二项成本(后期建筑用成本及相关税费)计算得数据约为C2+C3+……+C9=2661元/m2。我们选取的江苏省常州市某普通地块，按上述方法计算的建房成本之和约为3353.24。

由于房地产估计的特点，相关的决定因素较多。一般估价时，根据房地产市场行情资料，结合估价对象周围的房地产市场情况，分别选取与股价对象相邻的若干住宅价格作为比较案例，进行区域、日期、交易情况、各别因素的修正，根据估价对象的具体情况求得相关参数，进而求得房地产投入成本。其余土地可以根据我们图6中所提供的各级土地之间的价格差异表中的数据并结合该城市的所取地块的特殊情况选定相应的修订参数进行计算，从而得到相应的房地产成本价格。应当注意的是，同一级别的城市，同类型房地产的建设用成本差别不大，而相邻等级间的城市，房地产建设用成本有一定的差距，且跟GDP等宏观经济数据有一定的关系，但也不会出现极大的差别。

至此，我们在进行房地产成本测算后发现，房地厂商的定价要远高于房地产的建设用成本。关于房地产行业到底暴利与否，业内外一直争论不休。本文主要采用的是《房地产估价规范》(GB/T50291)中规定的估价规范程序，数据来源是常州市房地产统计年鉴中的数据，所选公式及数据有较强的可信度。

从我们的计算中基本可知，若按照房地产成本由地价、建筑安装工程费用和各种税费、开发商利润等人员劳动这三个基本项目构成理论考虑的话，即房地产商的利润为价格除去地价和各种税费之间的差价。我们则会发现在某些地方房价已远远高于其成本。而究竟应该将房价定在什么的水平，即使房价与居民收入水平相称。进一步讲，上一章所提到的房价收入比究竟应该取多少才是一个正常的水平便是我们接下来要关注的问题。