建筑工程(住宅楼)一般成本价剖析

建筑工程(住宅楼)一般成本价剖析

房子价格是由多种因素交互作用所决定的,极其复杂,而建筑成本则相对稳定,但也不是一成不变的,造价是个动态的概念。

不同时期建造的房子,价格相差极大,建安成本与施工时期的建材价格关系极大,特别是人工价格、钢材和水泥等主材价格波动对造价的影响很大。

建安成本地区差别极大,如有的地方土质条件好,自然承载力高,而有的地区土质条件差,要增加基础造价。不同地区抗震设防烈度也不同,造价也就不同。有的地区设计标准高,而有的地方设计标准低,相同的建筑造价也就有高低。

不同的建筑类型,不同的结构体系,不同的基础设计方案,其造价也不同,如钢筋混凝土结构与砖混结构其造价不同,高层与多层造价也不同,如桩、钢筋和砼等指标,砖混结构最低、多层含量较低、高层含量较高。而砌筑工程、屋面工程等则相反,多层含量较高、高层含量较低。

房屋的不同交付标准,不同的装修标准,其造价也不同,如毛坏房与装修房价格不同,初装修与精装修价格不同。

房价的高低还与规划所规定的容积率有关,所谓容积率是指一个小区的可计入容积率总建筑面积与用地面积的比率,地下部分一般不计入容积率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例。高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2。容积率越高,开发商利润就越多。

房屋所处地区和地段不同,价格相差极大,地段对房价的权重最大。一二三四线房价悬殊惊人,可能相差十倍左右,同一城市市中心与郊区价格相差极大。房价是最因地制宜的。

居住类商品房成本包括以下几大块:前期费用、配套费用、土地成本、动迁成本、建安成本、管理费、利润、规费和税金。

其中,规费和税金是静态的固定成本,一般为135元/平方米左右,而其他费用则是动态的,波动的。二手房的交易成本更大,其税费占总房价的10%之多。

前期费用包括勘察设计及前期工程费,一般为房屋建筑安装工程费×8%,约150元/平方米左右。

在建造过程中,还包括聘请监理公司、工程造价咨询公司等费用,监理费一般是20元/平方米左右,咨询费10元/平方米左右。

配套费用包括小区设施建设费,其中基础设施费方面,包括房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电话等市政配套以及道路等基础设施费用。小区配套设施费方面,包括开发小区内发生,可计入房屋开发成本的而不能有偿转让的公共配套设施费用,如配电房、水塔、会所、车库等设施支出。

管理费包括项目开发建设及销售过程中所发生的各类管理费用、贷款利息等硬性成本出和各种隐性支出(如公关费和行贿等各种开支)。这些费用难以量化和测算,不确定性极大。 如广告、策划、销售代理费:一般在30~200元/平方米,高者可达500元/平方米。更大的一块是开发商资金成本,包括利率和为获得贷款所花费的公关成本,一般为400元/平方米左右。房地产是个吸金行业,对资金需求极大,在房地产景气时期,可通过资金杠杆效应获得巨大利益,但过高的负债率或缺少现金流,极易造成资金链断裂,所以,房地产是高回报行业,也是高风险行业,略高于社会平均利润也可接受。

开发商的利润,根据房地产上市公司的公告,房地产企业,净利润率在20%左右,略高于社会平均利润,却与民众的实际感受有很大差异,而根据胡润富豪排行榜,中国房地产商不仅排名居前而且数据也占绝对多数,房地产绝对是暴利行业。根据我的估算,房地产业的净利润率在30%左右,最高可达100%,甚至更多。特别是有些开发商运气好,前期低价拿地而房子销售正好遇上房市大牛市,这时他的利润是相当可观,300%也有可能的。相反的例子,有的地王拿地价格极高,又正好遇上调控,那么房价销售价格可能不及当时拿地时的楼板价。

土地成本为土地使用权出让金与土地开发费用之和。首先是区片基准地价,其次是日期修正系数,5年前取得的土地价格极便宜,土地价格的爆涨是近几年的事。如根据地价动态监测体系公布:2004年底的住宅用地地价指数为1.02%;2007年第一、二季度为2.83%、2.11%。翻了一番还多。土地费一般二线城市市区为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算楼面价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200 万元/亩,折算楼面价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方楼面造; 三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况。

建安成本包括土建、安装、装修、室外绿化景观等。我们以小高层为例,分析建筑成本构成。土建造价约为1380元/平方米左右(毛坯),安装造价130元/平方米左右,这相对固定,装修费用根据装修标准而定,从1000至10000元/平方米不等。万科的建安成本已经达到3500元/平方米了,因为万科的房子是装修交付的,而非一般的毛坏房。

具体到分部分项工程造价,其构成如下:

1、桩基工程(如有):约70~130元/平方米,中位数约100元/平方米左右;

2、钢筋:含量40~80公斤/平方米左右,约200~400元/平方米,中位数约300元/平方米;

3、混凝土:指标0.3~0.5立方/平方米,约110~180元/平方米,中位数约145元/平方米;

4、砌体工程:60~120元/平方米,中位数约90元/平方米;

5、抹灰工程:30~50元/平方米,中位数约40元/平方米;

6、外墙工程(包括保温):60~120元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米),中位数约90元/平方米;

7、屋面工程:20~40元/平方米,中位数约30元/平方米;

8、门窗工程:指标0.25~0.5平方米/平方米, 100~200元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米,中位数约150元/平方米;

9、公共部位装饰工程:20~100元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高),中位数约60元/平方米;

10、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米,中位数约70元/平方米;

11、室内水电安装工程(含消防):100~160元/平方米(按小区档次,多层略低一些),中位数约130元/平方;

12、电梯工程(如有):40~160元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为60~140元/平方米,中位数约100元/平方;

13、人工费:指标3~4工日/平方米,约120~180元/平方米,中位数约150元/平方;

合计,建安直接费约1480元/平方米。

室外配套工程:30~200元/平方米,中位数约115元/平方;

以上是业主和咨询公司所采用的造价分类分析方法。承包商对建安成本测算更简洁,它包括建材费用、班组费用、租赁费用和其他费用。承包商项目管理部负责工程的日常管理,其他均进行劳务分包。建材一般是主材承包商采购,辅材和小型机械由班组自带。班组分包包括钢筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程(有时两者分开)、油漆工程等,而土方、桩、门窗、外墙保温、屋面防水等往往是业主进行专业分包。建材费用包括钢材、混凝土、木材等主材,约550元/平方米。劳务费用约为150元/平方米,钢筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程(有时两者分开)、油漆工程分别为20、70、55、5元/平方米。租赁费用包括塔吊、人货电梯升降机等施工机械和脚手架、模板支撑等周转性材料,约为100元/平方米,其他费用包括管理人员工资、临时设施等费用和规费、税金,约为100元/平方米。合计约900元/平方米(不含承包商利润和专业分包费用)。安装一般是分包,土建承包商基本上不管这块的预算、成本管控、材料采购,劳动力安排和其他方面的管理,包括竣工结算,也是安装队自行解决,最后最需向他收取管理费即可,所以安装这块成本没有列入。

如果按国标清单计价规范,则分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金,分部分项约为约为1200元/平方米,措施项目约为200元/平方米,其他项目为40元/平方米,规费和税金约为100元/平方米,合计约为1540元/平方米

当下中国房价畸高,价格与价值严重背离,这并非是供需关系决定,因为,商品房开发投资和供应量是在不断增加,然而,房价却在不断上涨,这完全是过度投机所致,主要是由人们对未来房价的预期所决定的。房子的真实成本就是这么多,根据经济学原理,商品的价格是由其价值所决定,而决定价值的因素可能不仅仅是成本,更是由未来升值潜力所决定,而所谓升值潜力是完全不确定的,在一定程度上,可以说升值潜力就等同于人们的预期。如果,人们对房价的预期发生了根本性的改变,那么,房价将出现下跌,逐渐回归合理价位!

编辑:Zhenye
标签:建筑工程成本价

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