上海虹桥现圈地后遗症：建设或延期两年

近日，莱坊国际发布报告称，根据公共开发计划，虹桥商务区核心区一期大多数项目将于2014年年中至2015年年底完工，但从实际工程进度来看，预计很多项目的最终竣工时间将延误10~24个月。

 素有上海市“财政奶牛”之称的虹桥商务区，卖尽土地后却走入了“死局”。

近日，莱坊国际发布报告称，根据公共开发计划，虹桥商务区核心区一期大多数项目将于2014年年中至2015年年底完工，但从实际工程进度来看，预计很多项目的最终竣工时间将延误10~24个月。

业内人士分析认为，如虹桥商务区项目延期，意味着政府数十亿美元的前期投入无法如期收回，开发商的后期收益也无从着落，区域发展将因此受到严峻考验。

作为上海商业地产大开发的一个缩影，虹桥商务区在上海自贸区挂牌前，一直是上海市政府工作的重中之重。如今，这个叱咤一时的明星正面临“失宠”的危险。去年11月初，虹桥核心区3.7平方公里的土地出让全部结束，然而随着后期建设全面展开，政策扶持不到位、基础设施的竣工延误和开发商经验有限等因素，使得虹桥商务区的交付时间和营销策略倍受考验。

“我们开发的项目最初计划于2015年底入市，但目前预计的开业时间已调整至2016年底或2017年初。”一家在虹桥核心区拿地的房企负责人告诉记者，大虹桥核心区的商务氛围仍是空白状态，而政府把集中交付期定在2015年，开发商的建设和销售压力相当大。

莱坊国际中国区董事杨松指出，2016年之前，虹桥商务区将有约99万平方米的甲级写字楼推向租赁市场，需求却相对疲弱，市场或产生供过于求的恐慌情绪。此外，政府急于推进项目竣工时间，与开发商追求利润率的商业行为之间也将产生矛盾，导致区域商业起步期延长。

项目延期成定局

走出虹桥枢纽往西看去，一大片平地上人迹寥寥，整个虹桥商务区俨然是一座空城。中国房地产报记者在现场看到，除瑞安的虹桥天地、众合地产的虹桥绿谷、龙湖的虹桥天街等项目在建外，其余项目均未见明显动工迹象。区域内的基础建设不够完备，多条东西向道路尚未贯通，导致主干道之间的交通甚为不便。

作为上海最重要的战略发展区域之一，虹桥商务区占地86.6平方公里，跨闵行、长宁、青浦和嘉定4个区，分为2个部分：27.3平方公里的主功能区(由核心区和虹桥交通枢纽组成)和59.3平方公里的扩展区。根据公共规划，核心区一期将于2014~2015年竣工，届时地上总建筑面积将达170万平方米，其中58%为写字楼，23%为商铺，19%为酒店和会展面积。核心区一期以高质量写字楼、高端零售和高档酒店为主。所有建筑地块均由地下通道和空中廊道相连，直接通往虹桥交通枢纽。

莱坊报告指出，除瑞安的虹桥天地最先落实将于2014年年底前完工，预计核心区一期剩下8个地块的许多项目最终竣工时间将延误10~24个月。此外，地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等基础设施也可能无法和开发商的计划进程保持一致。

记者了解到，虹桥商务区核心区一期9个地块共10家开发商，除04号地块由两家开发商(万通、新地)合作开发之外，其余8个地块均由单个开发商运作。参与核心区一期建设的10个开发商中，除了冠捷投资有限公司开发的07号地块作为自用，有6个开发商都主营住宅开发，缺乏商业运营经验，如丽宝建设、金臣地产、万科、龙湖、上海三湘等。

据调查，核心区第一个商业项目为瑞安房地产开发的虹桥天地，该项目原计划在去年三季度投入运营，但目前已推迟到2014年底正式落成并试营业，2015年全面开业。此外，龙湖虹桥天街项目负责人也表示，目前虹桥项目有7幢办公楼，计划全部出售，散卖和整幢出售都会考虑。计划分两批交付，一批在2015年年底，另一批在2016年年底，目前刚开始做销售推广。

对于核心区一期项目将延期入市的情况，虹桥商务区管委会综合协调部副部长朱阶烈表示，虹桥商务区核心区一期大部分项目仍会按照原先的截止时间交付，目前正在要求开发商抓紧开发，政府对建设进度有时间规定，如果要推迟会有相关公告。按虹桥商务区管委会此前公开表态，虹桥商务区核心区总开发面积超过555万平方米，核准和备案的社会项目总投资达669亿元，已动工项目超过50%。

“有一些开发商是属于不得不延期，有一些则是主动做时间调整，放慢项目一期和二期之间的建设节奏，推迟商业部分开业时间，以更好地观察和试探市场。”前述虹桥房企负责人称。

政企矛盾难调和

杨松指出，大部分虹桥项目出现延迟是缘于一个天然矛盾：管委会要按照区域规划和相关文件要求，按照时间点督促完成建设任务，而开发商则要面对更多现实问题，如开发成本、项目营销策略、资金压力等。

记者从虹桥商务区管委会了解到，2014年是虹桥商务区开发建设的关键一年，虹桥商务区开发建设指挥部正急抓项目开工，紧扣节点推进各项工作，力争三季度核心区所有地块全部开工，加快实现“出形象、出功能、出效益”。

与政府的高规划、严要求相比，大虹桥的开发商却还处在“单打独斗”和“自力更生”阶段。

值得注意的是，在寸土寸金的大虹桥核心区，早年瑞安、龙湖、万通等开发商拿地的成本相当不菲。据统计，核心区一期9幅地块的开发商购买土地的价格约为2200~2680万元/亩，而同期周边外环路附近商办用地的地价尚不到其一半水平，仅约合人民币1070万元/亩。除此之外，项目开发规模也很大，大多数核心区一期项目总建筑面积都超过30万平方米，每个项目的总投资都在人民币40亿元~60亿元之间。

巨大的资金压力，迫使大多数核心区一期开发商与外部投资者和基金寻求合作，以求降低整体项目风险。如今政府收紧贷款，一些开发商正考虑在项目竣工后向投资者及客户整售或者散售项目份额。例如虹桥绿谷东区去年6月售出第一栋写字楼，在售写字楼单价为3.5万元~3.89万元/平方米，协信集团部分独栋写字楼目前报价3.5万元/平方米左右。

要将虹桥宏伟的远景与眼前的投资回报立刻挂上钩，开发商们还面临着一系列挑战。

莱坊的报告指出，由于核心区一期项目严格受制于政府的规划要求，所有开发商必须达到LEED认证或中国三星可持续评级，这会将工程的总体成本平均推高8%~13%。在高地价、有限的空间和写字楼可持续性营运要求的影响下，很多开发商不得不开出与上海中央商务区甲级写字楼相若的租金价格。

“我们认为虹桥商务区整体租金将会稳定在每天每平方米5.5元~6元。目前来看，除非虹桥商务区的业主愿意大幅削减租金，否则租户蜂涌入驻虹桥商务区的设想似乎不太现实。”杨松告诉记者。

全联房地产商会理事李骁指出，对开发商而言，虹桥商务区的规划从整合期到成熟期的酝酿过程是很折磨人的。市场是无形的手，无论是政府还是开发商，都要学会与市场握手，促进项目开发进程的动态平衡，而不是片面追求短期利益。

市场迎下行拐点

据统计，2014年虹桥商务区项目将陆续上市，至2015年，整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于上海浦西历史上全部的供应量。在供应量规模巨大、项目上市日期接近、同质化严重等因素的共同作用下，短期内虹桥区内商办项目可能出现激烈竞争。

虹桥商务区的现状正是上海写字楼市场的缩影。

莱坊研究报告指出，未来三年，虹桥商务区乃至整个上海都将迎来写字楼“井喷”。

根据当前建筑进度，2014年-2016年之间，虹桥商务区将有约99万平方米甲级写字楼可供租赁和预租，而届时上海中央商务区也将有164万平方米新增供应投放市场，且次级和新兴商务区还会新增24万平方米。这是继2008和2012年之后的上海第三次供应高峰。

莱坊预计，2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%，一些开发商为了避开2016年之前上海写字楼的供应高峰，已经开始放缓工程进度、推迟项目的入市时间。

第一太平戴维斯数据显示，随着需求放缓、供给增加，业主为减少空置率而降低租金要求的迹象已经显现，上海写字楼市场在2013年第四季度已迎来拐点，这一趋势在2014年还将继续加剧，并有可能持续到2015年。第一太平戴维斯预计，今年沪上写字楼租金会下跌5%左右。

2014年，上海写字楼租赁市场将迎来10个全新的甲级写字楼项目入市，总计新增约67万平方米的供应量。其中，浦西的项目占7个，不过由于平均规模较小，总面积只有32万平方米，占新增供应的48%;浦东的3个项目规模较大，平均建筑面积为11.5万平方米，总计达35万平方米。

“尽管如此，一些不确定因素仍有望调整上海写字楼的供需关系，进而改善空置率和租金，如政府改革步伐和经济刺激政策等。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示。

上海虹桥现圈地后遗症