李欣：地产模式下的适老化建筑策划与设计

最近，一场老年建筑规划设计沙龙在清华大学建筑学院王泽生报告厅举行，主要对老年建筑规划设计经验分享和养老项目实践案例进行分析。九源国际副总经理李欣发表了专业演讲，对地产模式下的适老化建筑策划与设计理念进行详细的解析，与大家共同分享九源国际在养老地产设计方面理论知识和实践经验。以下内容为编辑整理的李总精彩发言与观点：

九源国际副总经理李欣

中国的人口基数庞大，老龄化是必然的发展趋势，我国真正的养老方式大部分以家庭养老为主，社区养老设施一般小而散，存在资金不足、服务设施不完善等问题。作为建筑师如何在国内开展老年地产的建筑实践，九源国际公司进行了大量研究和实践，从我们对单体建筑关注比较多，在设计实践中积极介入前期策划阶段，用设计策划的角度做项目。我们试图让真正的养老变成社区中必不可少的一部分，提出“适老化设计”的概念，在城镇化背景下以“适老化”概念去进行设计，以上那些问题便会迎刃而解。

作为设计方，我们的目标不仅仅是帮助开发商设计一个老年社区，更要打造出一个新型的复合型居住社区，让老人在社区中不仅生活的自在快乐，还能够更加有尊严、有成就感，可以挥洒活力，发挥余热。因此在具体设计中，我们不仅提出“适老化设计”概念，还尽可能地营造出更多地服务老年人的元素。除设计有适老户型和设施、细节外，全面的适老环境及配套服务更是我们追求的设计目标。

养老社区设计策略

基于国内行业现状，养老地产可以说是一件费力不讨好的事情，结合地产开发来说，有的项目给人感觉在 “挂羊头卖狗肉”。 如何不让养老地产停留在概念上，真正做到符合老年人需求的设计，前期策划至关重要。从政府角度主张关注民生问题，地产开发则从养老地产市场需求出发，作为建筑设计方要利用策划充分挖掘这种需求。策划之后是产品研发层面，我们可以从产品功能方面入手满足市场需求，这是市场上很多养老概念地产的设计思路。现代养老方式呈现个性化发展，人们开始追求高品质的养生养老方式，我们认为“养老”这个词可以用“养生”来替代，养生、禅修是不同个体的特色的需求，也是产生新的市场的一种可能。

作为建筑师，在地产开发中要进入项目策划环节中去，根据不同需求和人群寻找项目定位和开发模式。比如我们的文旅项目有很多养老方面的设计，从产品功能方面讲，不同的盈利模式对应不同的需求，必然形成不同的业态和不同的配套服务设施。我们如何去完善？在设计中营造舒适的生活体验，不同的设计方式不同。从政府层面讲，不论何种开发模式，养老是民生产业，开发商能够得到相关的优惠政策和补贴，拿地相对比较容易，另外保险业资本的引入，也说明养老地产是非常好的题材，能够为社会提供效益，改变社会组成结构，为老年人提供更多社会空间。

老年建筑设计思路导则

我将介绍一些九源国际在养老社区方面的设计方法和规范，通过诸多养老地产项目的实践，九源国际已形成了完善的项目顾问设计服务标准体系，比如老年建设设施体系，管理服务体系，设施建设标准等，我们曾经在内部制定了《老年建筑设计标准手册》，提出了“适老化”的概念，养老住区我们更愿意称之为“老化住区”，在满足普通居住者的居住需求的前提下，兼顾老龄化过程中产生的不同需要，满足老年人各种层面的需求。目前，国内90%老年人要利用居家养老，适老化设计除了按照设计导则执行外，应该符合国家和地方相关标准和规定。

我们在大邱庄项目整体规划中把适老化概念整个引入设计，申报阶段要求是绿色项目还要作为是老化社区的示范。建设目标是符合地方社会经济发展需求和解决老年人的社会问题，实现国家提倡的居家养老的为主，社会养老为辅，政府机构设施建设为支撑的养老保障体系，结合当地人口结构、经济文化条件打造养老生活设施。

在老化社区设计中，我们的设计导则在路网结构上提出人车分流，机动车和老年的路线尽量减少交叉，电瓶车作为辅助设施，步行的路线强调空间节点的可识别性设施。老化社区的道路之所以区别于普通小区要加入适老化的概念，轮椅通过时保证路面的便捷性，道路排水系统满足是老化的原则。公共服务设施要设置周全，在小区中我们增加了针对老年人的综合医院、护士站、康复中心、诊所，健身类包括老年人的会所、休闲中心、娱乐场所，水疗中心等。文化设施包括剧场、多功能厅等。教育类设施包括老年大学、电脑教室、活动教室等。餐饮类设计中要提供专门公共餐厅、酒吧等。商业服务类增加适合老年人的日常服务设施，社区商业的设备也要结合适老化设计。另外，无障碍设计要严格按照规范设计。

通过实践我们总结出一系列设计和策划方法，制定了一个养老项目的设计任务书，最后形成公司对于养老项目设计规划的一个指导性文件，严格按照分解任务书做规划设计。为什么要这么设计？这方面我们思考了很多。在项目前期要从设计策划阶段介入，这是一种商业模式的策划，之后用建筑规划语言进行解读体现了市场需求，用产品层面来表达建筑的单体设计。在最终产品实施的时候，前面所做的工作是对设计策划的分解过程，实际上对设计起到指导作用。

养老地产设计研究与实践模式

目前，我们的养老地产的开发模式分为三种，第一是小城镇开发，是一种社区养老的适老化设计。第二是与文旅产业结合的高端养生项目，目前国内文旅产业已经进入3.0版，倡导体验式的消费的运作模式，把养老作为吸纳常驻人群的办法。第三是城市中心区改造的项目，对原有建筑升级改造赋予养老功能，是再开发的问题。以上三种是我们在养老地产设计实践中比较常用的模式。下面我举两个项目实例：

1、矾山镇国际养老项目

此项目是一个国际性的养老项目，地理位置和环境非常好，矾山镇是怀来的小镇，作为三祖文化的发源地，有悠久的历史文化背景，黄帝城、黄帝泉等古迹非常著名。该地区有地热温泉，阳光充沛、水质优良，这些条件决定了能够成为一个绝佳的养生养老之地。设计的目的在于结合项目本身的人文和自然要素挖掘价值，项目定位为 “中华三祖圣地”，打造成北方度假的养生小镇，客群定位是养生老杨、度假养老、文化寻根。设计通过文化背景的体现，实现产品与服务价值的提升。

我们在前期策划阶段研究较多，设计理念尊重当地文化特征，规划设计采用向心文化设计，利用原来的旅游设施作为中轴线，创造一种“小北京”的效果。项目用地很大我们设计中分为国际养生养老基地、黄帝泉特色主题酒店、南山林产规划用地等。新城的景观轴把基本农田变成我们的设计元素，这是设计的亮点，养生养老公寓围绕农田打造，让老年人与自然更亲近。建筑风格是传统东方色彩的建筑语汇，采用大屋顶设计，利用地势做了退台的设计，符合北方民居的特色。

2、崔村老年康复中心

项目前身是半废弃的学校，我们提出创建新型复合的高端养老中心的概念，设置养老公寓、康复治疗中心、新型酒店、养老服务中心等功能。改建过程中我们进行了深入研究，根据老年人活动空间设计规范，在公寓之间设置公共空间，住宅楼之间开辟景观庭院，打造一个标准的老年公寓的建筑模式。在原有学生公寓户型加建一个阳台，学生宿舍改造成单人间和标准双人间。在建筑景观上做了适老化设计，提供更多私密性空间。对原有路面和水体做了重新的设计，在日照方面也进行了一些新的探索，让设计更适应老年人的生理和心理需求。