港铁在天津遭遇“滑铁卢” 首创18亿接盘

港铁在天津遭遇“滑铁卢” 首创18亿接盘

2016年7月，梁秉坚站在香港国际金融中心二期88层楼顶，隔海对望九龙站环球贸易广场。此时，他正将港铁“轨道+物业”的模式在天津066号地块上复制。

梁秉坚是天津城铁港铁建设有限公司总经理，他们曾期望将港铁模式引入天津，但最终却事与愿违。1年多时间后，这个被给予厚望的项目就因诸多原因卖给了京城房企首创置业，港铁得到的只有其中一座商场。

3月13日，首创置业(02868-HK)公告称，全资附属公司天津兴泰拟18.31亿元收购项目公司天津城铁港铁建设有限公司余下51%股权，由于天津城铁港铁建设另外49%的股权也是由天津兴泰持有，因此，交易完成后，项目公司将成为首创置业的全资附属公司。

公开信息显示，天津城铁港铁建设主要从事位于天津市河北区的地块开发，地块总面积约6.69万平方米，规划总建筑面积约43.60万平方米。2013年8月，天津城铁港铁建设以20.75亿元的价格摘得该地块，楼面价达到了8213元/平米，当年刷新了天津的总价纪录。

2017年3月23日，天津兴泰以13亿元购得该公司49%股权。同年11月份，天津市地下铁道集团有限公司转让所持有的天津城铁港铁建设有限公司51%的股权的公告，刊登在天津产权交易中心上，转让价格为18.31亿元。

四年的时间，该宗地块的交易价格总计达到了31.31亿元，楼面地价上升到12300元/平方米，但这个项目截至2017年底亏损净额为2400万，净资产22亿元。

作为京城老牌房企，京津冀自然是首创置业布局的重点区域，根据该公司2017年年报显示，在物业组合之中，天津的占比达到了16%，仅次于北京。而港铁项目中包含住宅、公寓、商业以及写字楼未售面积共计达到了26万平方米。另外，在港铁项目附近，首创置业布局的大河宸章项目未售总面积也达到了22.7万平方米，周边新房的均价在3万元/平方米左右。

以“轨道+物业”闻名在外的港铁，在天津的项目却一直跌跌撞撞。

2015年，港铁对外称由于天津写字楼市场需求疲弱，加上建筑工程复杂，项目的造价估算上升，其在年报中透露，正与地下铁道集团商量解决方式，可能改变部分设计方案。

在2017年3月份的年报中，港铁称正在探讨方案，包括透过引入第三方改组天津城铁港铁建设有限公司及有关项目，不久首创便拿下49%的股权，同时，港铁还表示，天津兴泰已有条件同意在商场建造完并获得相关预售许可证后，促使项目公司向港铁以13亿元出售及交付商场，该商场面积约9.1万平方米。

这种以土地换取物业的方式，在房地产并购交易中甚为少见。

此前，港铁在内地仅有包括天津在内的两个项目，经营的铁路业务包括北京地铁4号线、大兴线、北京地铁14号线、北京地铁16号线北段、深圳地铁4号线，杭州地铁1号线。2017年6月，港铁公司还签署了杭州地铁5号线的特许经营协议。

与天津不同的是，港铁在深圳4号线发展的“轨道+物业”项目天颂则取得了可观的收益。截至2017年年底，港铁内地物业发展收入达到69.96亿港元，上升了56.48亿港元，收入大增主要是由于深圳天颂项目的销售款项入账。天颂项目的大卖，也是赶上了深圳房价上一轮大涨的机遇。

近几年被外界看好的“轨道+物业”模式，在深圳已经有了诸多成功案例，其中万科与深铁合作的HBC汇隆中心已经于2016年入市。基于对这一模式的共同认可，万科和深圳地铁已有数个项目在合作。

但在天津，港铁还是遭遇了滑铁卢。难以适应内地市场日益激烈的竞争，或许是包括港铁在内的诸多港资房企的通病。在过去，他们大多看重土地升值的红利，开发周转速度已远不及内地房企。

港铁就曾透露，在做“轨道+物业”的综合开发时，土地的获取、项目的建设、运营、物业开发、管理等方式与实施主体跟内地并不相同，无法对项目做统一的协调。这既是港铁未能在内地获取更多项目的原因，也反应出他们目前已难以适应内地市场。