深圳最大地主89亿“定制”引进港商巨头

深圳最大地主89亿“定制”引进港商巨头

深圳“最大地主”招商蛇口（001979.SZ），正希望通过一场合作来加快旗下土地资源的开发，其将目光瞄准了港资巨头。

9月28日晚间，招商蛇口宣布拟通过增资扩股和出售的方式，引入合作方共同开发深圳蛇口太子湾自贸区内的四宗地块，转让项目的挂牌底价约88.89亿元。

此次招商拟转让和出售的土地总权益建面约30.5万平方米，转让楼面价接近3万元/平方米，这远低于当前蛇口片区在售项目的均价。目前招商位于该片区的海上世界双玺项目售价超过14万元/平方米。

招商蛇口称，本次交易将为太子湾片区引入品牌商业地产运营商，有利于提升太子湾片区的区域价值，充分提升太子湾片区及公司的品牌形象。

为了引入真正具备实力的合作方，招商蛇口对投资方的资格条件作出了严格要求，从设置的门槛来看，完全是为港资巨头“量身定制”。

在挂牌条件中，招商蛇口要求此次进行增资和转让的四个项目需同时捆绑进行，即竞买人必须同时投资及受让其他交易项目，并且不接受联合体参与报名。

对于竞买人的资质，招商蛇口要求其母公司应为香港主板上市企业，且为恒生指数成份股，同时还必须至少是两家香港主板上市公司的单一最大股东，竞买人母公司2015财年的总资产不少于3000亿港元（约合2581亿元人民币），营业收入则不低于500亿元港元（约合430亿元人民币）。

另外，竞买人母公司必须在香港开发的已落成投资及酒店物业总建筑面积不少于1200万平方英尺（约合111.48万平方米），还须具备在香港已开发运作至少3个商场项目的经验，且商场总建面不少于100万平方英尺（约合9.29万平方米）。

对照这些设定条件，符合要求的无非是几大港资巨头，如李嘉诚旗下的长江实业，郑裕彤家族的新世界，以及新鸿基和太古地产等。目前招商蛇口虽然在公告中宣称暂无潜在交易对象，但肯定不排除已经与这些巨头有过前期沟通。

招商蛇口董秘刘宁告诉界面新闻记者，引入优秀的合作伙伴，是希望加快太子湾开发，不能捂着等土地自然升值。而设定这些条件和门槛，是希望引入真正具备实力的合作方，它未来所承担的角色，对太子湾区域的品质将起到重要作用。当然交易价格也格外重要，所以总价并不低。

在所有符合要求的港资巨头中，目前参与深圳前海蛇口自贸区开发程度最深的是郑裕彤家族的新世界。数天前，新世界发展主席郑家纯曾表示，家族旗下的周大福集团位于前海的港货中心第一期已兴建并全部出租，第二期物业也将于11月全面开业，目前也几乎完成了全部出租。

一个月前，新世界还曾联合周大福以42亿元的底价拿下前海一宗商业用地。这宗地块也几乎是深圳市政府为新世界“量身定做”。

作为香港的四大家族之一，郑裕彤家族通过周大福集团控股周大福企业，周大福企业又控股新世界发展、周大福珠宝，同时新世界发展又控制“新世界系”的诸多公司——新世界百货中国，刚从港交所退市的新世界中国，以及新创建集团等。

一位接近招商蛇口的人士告诉界面新闻，从他们制定的准入条件和港资参与前海蛇口的开发程度来看，新世界最终受让招商这四宗土地权益的可能性最大。此前就有市场消息传出，在招商蛇口170万平方米的太子湾项目中，建面为20万平方米的“国际海港乐活城”将与新世界成立合资公司运营。

引入新世界参与合作，其实早已是招商局集团领导的期望。今年4月19日，招商局集团董事长李建红曾与郑家纯有过会谈。当时李建红就表示期待未来双方的合作。而郑家纯也表态，希望有机会与招商局共同建造出深圳乃至中国最优秀的项目。

去年底完成重组上市后的招商蛇口，目前已经是除深圳市政府外的前海蛇口自贸区内“最大的地主”。今年6月份，招商局集团与深圳市政府完成了因历史遗留问题形成的前海土地确权的谈判工作。

双方成立的合资公司也已于近日揭牌，将按照五五分成的比例共同开发前海2.9平方公里的优质土地资源。对招商蛇口而言，这批土地的市场估值高达900多亿元，相比去年注入时已成倍增值。再加上蛇口太子湾邮轮母港约170万平建面的土地，招商蛇口在自贸区范围内的土地权益已不可估量。

一天前，招商蛇口联合华侨城以310亿天价创造的全国总价地王项目已正式开工，这将是深圳特区历史上最大的单一项目。

如何将这些土地资源巨大的利润尽早释放出来，已经成为当前招商蛇口最急迫的任务，同时也是需要向投资者兑现的承诺。正如招商自己所言，积极引入有实力的港资巨头合作开发，就是希望加快这些土地资源的利用，而不是坐等升值。

以致敬改革开放的股票代码重新上市以来，招商蛇口的股价一直承压。截至29日每股15.88元的价格，相比去年的开盘价已经跌去34%。要重新得到资本市场和社会的认可，加快开发这些土地或许是招商蛇口不多的选择。