我们所能接受的户型下限是什么

不论对甲方还是乙方而言，户型的重要性都显而易见

为什么选择先侃户型，因为这一块是乙方入门人员的基本功，也是我们日常生活接触最多的一部分，不论你是否从事房地产，如果多少懂户型，未来哪怕自己买房也是有相当的好处的。

我想每一个地产从业人员都有自己的理论体系，在我的眼里，每一个户型就是一部人体工程学+马斯洛需求理论的双重结合，合适的尺度辅以不同的需求，就是一个适合你的户型。

首先解决什么样的尺度户型空间感会比较舒适。

对于有钱人来说，空间是越大越好，面积就是用来浪费的。但是对于我们这样千千万万的屌丝，特别是在房价日渐高企的时代，我们对空间的要求是紧凑紧凑再紧凑，在最小的面积空间解决最多的居住问题。

OK，什么样的尺度是下限，这个就涉及我之前提起的人体工程学啦，也是屌丝市调第一部所需要重点阐述的一个问题。

首先是房子的最核心部分：卧室。为什么说卧室是最核心区位呢，一个房间，各位有80%的时间实在卧室中度过，如果这里住的不爽，你在家里也不会爽。房子的最原始功能是居住，客厅这种类似于对外接待的空间相对次之。

一般主卧的横向开间的最小值为3.6米，很多人会问我这个数据是怎么产生的。基于主要原因是床的长度在2米左右，而电视机柜深度为60公分，中间的过道为一米比较舒适，3.6米也就因此而来。但是随着科技的发展，电视机已经不是老式的大屁股显像管，液晶、LED的元素越来越普及，所以电视机柜也由60公分压缩至30公分。所以目前主流的开间定义主卧的最小尺度在3.3米左右，低于这个尺度的主卧，各位谨慎购买。

其次是主卧的进深，依然需要测算卧室需要摆放的元素。主卧一般一张大床1.5米最小，1.8米常规(哪怕是单身也会需要大床，有个词叫啥：滚床单?)床头两个床头柜各50公分，然后是一个衣柜60公分为必备。最后呢出于舒适考虑，床与衣柜、床与阳台需要保持一定的距离。所以进深最小值在3.4-3.6左右。之前曾经有一个地产新人问我，如果进深做的很长可不可以，6米、8米、可不可以。我淡定的告诉他：可以，但是你会冻死!

这边又有一个地产新人会卖萌般的问我：那我客厅开间拉长到6米、8米可不可以。我淡定的告诉他：可以，只要你不介意把你的电视机换成背投。

然后是客厅空间，尺度的测算基本也是之前的原理，开间等于沙发+茶几+过道+电视机，主流开间最小值在3.6米左右，基本在3.9、4.2之间。进深也就是一个沙发的宽度3.7米。

以上就是两个最为集中的空间，也是我们日常呆的时间最为长久的区域，所以这里的空间尺度是最为关键的。其他的空间只要能摆下若干的设备，尺度感不过于局促，便都是可以的。比如说主卫如果你需要摆下浴缸，2米的开间就是需要的，如果你的餐厅要想摆下六人桌，2.6米的进深也是需要的。诸如此类。

其次再说说哪些空间是屌丝需要的，哪些空间是高富帅需要的。

小弟不才，把马斯洛老马同志的需求理论抄袭了一下，个人认为不同购房需求投射在户型空间上也可以细分为：生理需求、安全需求、情感归属需求、尊重需求以及自我价值实现需求。不同的需求层次上升会对户型的功能区间有不同的要求，之间不能跨越也不能交叉。所以我一直对什么90平米的别墅啊、郊区大平层啊都不敢苟同。如果在一个楼市火爆的市场下，问题可能会被掩盖，但是在未来的楼市调控市场，精准的产品定位基本落定了未来的价值呈现。

生理需求：什么是生理需求，就是吃喝拉撒睡。吃喝意味着户型内必须要有厨房、拉撒意味着户型内必须要有卫生间、睡意味着必须要有卧室。这个是构成户型最最基本的三个元素。我们去看看八十年代的老公房，基本就是由这三个元素构成。再老之前可能大家也见过共用厕所的户型或者在过道内做饭的户型，但是这个出于各种安全问题以及完全被取消了。生理需求的户型必须由这三元素构成。

当然，最底层的需求也要讲究舒适度。

卧室作为睡的载体，需要呈现最大的功能要求就是：温暖。

用一个属于解释就是采光要好。所以在卧室里基本上都会有窗，对我个人而言，无法采光的房子，价格要跌30%，因为这个是我眼里的最低需求。所以我基本很少推荐朋友买小高层里的底层或者二三层，晒不到太阳的房子实在是痛苦啦。

而所有的窗户中，凸窗是我个人认为比较值得说的功能区间，我将凸窗定义为房地产户型发展过程中的一大飞跃性突破。由于凸窗的三面开窗性，极大的增强了卧室的采光功能，也使得一些北向卧室具备略微采光的功能。毕竟对我而言，卧室采光非常重要。

此外作为全送面积的附赠空间，凸窗这小小高起的一平米也给生活增加无限情趣。幻想一下，在一个深秋的下午，端坐在凸窗上，捧着一本书;再或者带着你的小女友一起坐在三面透明的空间中，你侬我侬。都是非常非常有情趣的地方!

厕所所承担的三大基本功能大家都知道：洗脸、便便、洗澡。由于这三个功能实属于水性，所以我的第一个前提是必须要有窗。如果是大平层里面有四五个厕所的可以接受一两个暗卫的出现，但是如果是小户型，通风必须要好，便于空间的蒸发以及臭气的挥发。再好的抽风机也抵不过一个窗户。当然在使用过程中发现，一个卫生间在某个时间的使用度极高，经常出现早上小两口抢厕所的现象，所以万科发明了三分离的设计，来提升空间的利用率，但是对于通风散气的角度来说其实是不便的。

最后一个是厨房，像我这种经常做家务的人士都知道(得瑟一下)，厨房有着非常严密的家务动线，洗菜、切菜、炒菜以及和冰箱的配合使用，所以必须保证这三组空间必须在一条直线上，这也是为何L型厨房或者U型厨房较受市场认可的原因，二字型的厨房各位能避免就避免吧。

然后由于厨房也是油烟产生的重要区域，我个人的观点是北面要有窗，帮助油烟可以快速的散去，还是那句话，再好的油烟机也抵不过一个窗户。有人可能会问为什么是北面要开窗。因为俺们中国经常挂南风，北面开窗可以方便油烟快速的排出。

所以总而言之，你是一个屌丝中的屌丝，户型只能买小啊小啊小，那你就必须要非常关注这三个空间，这三个地方不好，房子就不要买！