北京二手房成交量“冰封” 个别学区房降价200万挤掉“泡沫”

北京二手房成交量“冰封” 个别学区房降价200万挤掉“泡沫”

“世纪城的一套三居室,半个月前报价还是1650万元,最终成交1500万元,降了150万元。”北京海淀区房产中介小陈告诉记者,由于住户对口人大附小,世纪城远大园等几个小区,在过去十几年间都是抢手学区房:“但是这几个月价格明显下降。”

朝阳区一所知名小学的对口学区房,从2个月前880万元的报价,降到680万元,“这间单居室不到50平方米,降幅接近4万元/平方米。”小陈说。

除了单个房源的降价外,一些对口学区的小区也出现交易价格整体下降。中原地产研究院的数据显示,海淀区阳春光华小区的二手房平均成交价,从8月份的8.7万元/平方米,降至9月份的7.9万元/平方米,降幅约为10%。按网上一套167平方米的房源计算,降幅总价也在百万元左右。按现有政策,该小区对口的是中关村三小和万泉小学,算得上是“双学区”。

按行业里的说法,海淀区90%的住宅都是学区房,但是在此轮降价中也未能幸免。中原数据显示,近2个月,北京海淀区、朝阳区、东城区、西城区等地区二手房平均成交价月度降幅约为1%,其中朝阳区上月环比降幅达到1.23%,海淀接近1%。以1%计算,二手房成交均价下降幅度在1000元/平方米。

“买卖双方近期观望情绪浓厚,都想等到年底再决定是否出手。”中原地产海淀区中介小王说,自今年7月以来,客户买房速度放慢,包括“学区房”在内都出现议价空间。

除了价格,成交量也出现大幅下降。数据显示,今年第三季度北京二手房住宅成交量同比降幅达到70%,自6月起全市成交套数始终在7000-9000套的区间内徘徊。环比数据中,京郊地区成交量下跌持续扩大,怀柔、平谷、延庆等区等成交量从第二季度环比下降的49.5%,扩大至第三季度近60%的水平。

在刚刚过去的十一长假期间,北京不论新房还是二手房的成交量,都经历了最惨淡的“黄金周”,其中新房成交量环比下降75%,为近8年最低点,同比降幅14%,二手房成交量环比降幅达到99%,同比降幅97%。

交易量的下降也直接拉低了房屋中介的收入。小王称,自己上一套卖出去的房子还在2个月前,近期收入缩水一半以上:“我的情况还算好,很多中介员开不了单,只拿着2000、3000多元的薪水度日。”

“与其说降价,不如说是恢复正常。”小王认为,近期学区房降价后的价格,实际与今年3月以前持平:“特别疯狂的时候,一套学区房出来十几个人抢,房东一周之内能涨一百万,现在实际是把这部分暴涨的水分挤掉。”

在过去十多年间,北京名校学区房一度被视为“硬通货”般的存在。随着“去学区化”的推进,小王觉得“天价学区房”可能难以再现:“教育资源平均化后,处处都是学区房,选择多了,价格就会降低。”

对此,中原地产首席分析师张大伟则报以谨慎态度。他认为,现阶段学区房的降价主要受到市场整体下降的影响。今年的调控和往年不同的是,限售政策成为事实上的楼市去杠杆,同时在银行端的收紧,以高成本高杠杆进入市场难度大大增加。

今年8月北京市住建委等八部门联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》,便提出了公租房可落户、符合条件租住私房也可入学等新政策。

中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华曾撰文分析,租购同权不会消除学区房,但会改变学区房市场格局。“老、破、小”等居住功能极差的学区房可能会大贬值,被炒作起来的热门学区房将面临洗牌。有业内人士分析,目前“租售同权”暂未落地,并未直接影响此轮降价:“但是让市场观望心理进一步加重。”

10月11日的北京市学区制管理和集团化办学工作推进会上,北京市新增优质学校建设计划”和“通州区基础教育质量提升支持计划(2017-2020年)”启动。东城、西城等五个城区将分别对口支持顺义、昌平等远郊区。另外,六个城区将启动加大对一般学校的精准扶持,每个城区至少选3所普通校和优质学校合并或集团化办学;两三年内,城六区新增25所优质小学或九年一贯制学校,以方便适龄儿童在家门口享受优质教育资源。

编辑:Yunlin
标签:北京二手房学区房降价泡沫

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