高善文：2025年或成为中国房地产的根本性拐点之年

高善文：2025年或成为中国房地产的根本性拐点之年

中国金融四十人论坛(CF40)学术委员、安信证券首席经济学家高善文日前撰文指出，大约2025年前后，中国的城市化浪潮会基本结束，然后会很快进入到另外一个浪潮，即老龄化。这意味着房地产市场基本的供求趋势会发生一个根本性的逆转，即人口流入基本枯竭，城市人口逐步转向负增长。

他说，很多人把东京房价长期下跌归于泡沫破灭，这种观点部分是正确的，但是还有更为重要的原因，就是日本的老龄化。1995年以后日本适龄劳动人口开始下降，2005年以后老龄化速度加快，青壮年向城市迁入开始负增长，在这些趋势之下市场只有供应而新增需求都是负的，这在很大程度上解释了日本房价为何长期下跌。

另一个极其鲜明的对比是香港，香港在1998年的时候房价非常高，亚洲金融危机以后大幅下跌，到2003年高端住房甚至可能下降了50%到70%。香港房价能够很快逆转，主要原因在于大量大陆富豪于2003年以后持续涌入香港，这使得当地楼市基本面得到扭转，房价很快恢复上涨，并在最近数年连创新高。

高善文说，对比上述两个地区，人口增长趋势对于房价是极其重要的。由于计划生育政策等影响，中国的青壮年人口、即20到40岁这个年龄段的人口可能在2030年以后加速下滑，并持续很长时间。

“当年香港依靠大陆富豪等高端人口的大量涌入支撑起了高房价，然而中国沿海地区、一线城市等到中国老龄化开始，青壮年人口快速下降的时候，从哪里涌出那么多的富豪呢？”他指出。

高善文说，这么多年政府总是担心房价泡沫，不断打压，结果是房价越打越高，实际上每一次打压都在限制供应，却没有抑制需求，只是推后了需求，进而把房价不断推高。

“2025-2030年之后我们很可能会面临完全相反的情形，在一线城市人口停止流入的背景下，会发现房价面临的下跌压力是不可阻挡的，到那时候政府会不断出台种种鼓励购房政策，包括降低利率等，仍会发现房价的下跌难以抑制，正如东京后来把贷款利率降到0，又鼓励外国人购房，但是房价下跌的趋势依旧持续很长时间。”高善文表示。

他指出，对房地产市场的分析需要着眼于长期。老龄化和青壮年人口减少的压力首先会在中国城市群的边缘地带显现出来，然后会逐步从边缘地带向中心城市渗透，最后一直渗透到北京、上海这样的特大城市。特大城市不供地导致的结果就是这些城市的房屋供应曲线是垂直的，需求增加的时候房价会剧烈上升，而需求消失的时候房价剧烈下跌，这在长期内应当引起我们足够的重视。